时间：2022-12-31 16:26:13来源：法律常识
来源：法治日报
“小区物业天天在楼下拿个大喇叭催交物业费，实在太吵了。”家在江苏盐城某小区的阿杰向《法治日报》记者回忆起之前的一段经历。
阿杰居住的小区有许多外来务工人员和回迁户，很多居民对物业一词并没有概念，很长一段时间里，小区内按时交物业费的人不多。
为催收物业费，物业公司想出了用喇叭循环播放催收的主意，“重点关照”那些迟付、拒付物业费集中的楼栋。每天早上，尖锐的催收声吵得很多居民没法正常休息。小区居民多次抗议都没能奏效。
最终，小区居民组建了业委会，业委会成员一致通过更换物业的动议，这才让飘荡在小区上空经久不息的喇叭声停了下来。新物业入驻后，小区物业服务水平提高了，更多居民也开始自觉交物业费。
近年来，围绕物业费的话题时常被提起，有关物业费的纠纷也越来越多。有的业主因小区环境脏乱、治安混乱，拒交物业费而被起诉；有些业主因为没交物业费而被停水、停电，甚至限制使用电梯。
“物业服务不行，难道我就不能不交或少交物业费吗？”采访中，很多业主提出了这一疑问。对此，《法治日报》记者进行了调查采访。
业主不能拒交物业费
服务不好可诉请减免
来自江苏句容的李明（化名）于2016年在当地某小区购买了一套商品房。由于工作原因，李明一直将该房屋闲置，自己身居别处。
之后的几年里，小区物业多次向其催收物业费，但李明总以没有入住、小区环境差、物业服务不到位、房屋质量存在问题等理由拒绝支付。多次催收无果，物业公司将李明诉至法院。
法院经审理查明，在交房时，李明与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，根据约定，在办理入住手续后长期（六个月以上）不入住或不使用的空置物业，应当事先向物业公司提出书面申请，经批准后，物业公司按照物业公共服务费标准的70%收取空置物业公共性服务管理费用。
本案法官说，李明虽然未实际入住，但不代表物业公司没有按照约定提供物业服务，至于李明自家院内长杂草，系其自行未修理所致，与物业公司无关，即使小区物业公司服务不到位，亦属于履行瑕疵，不能排除交费义务。因此，李明不能以未入住、物业服务不到位为由拒绝支付物业费。
无独有偶，2016年，湖南茶陵县居民李某、彭某、钟某等6人入住县城某小区，并与小区物业签订了《前期物业管理服务协议》。然而入住后越过越不舒心，小区里垃圾成堆，保安是3名退休人员，且均无上岗证和健康证。
不仅如此，小区物业公司还未经业主同意承接外墙的广告，造成李某等5名业主的墙体受损。加上小区与附近一家幼儿园共用出入口，导致高峰期道路经常堵塞。
协商无果后，小区居民成立业主委员会，通过投票将该物业公司解聘。其间，李某等6人因不满物业公司服务质量，拒绝支付物业费。为此，物业公司向法院提起民事诉讼，要求李某等6人支付欠交的13个月物业费及违约金。
最终，法院以物业公司没有很好地尽到物业管理及服务职责，但完成了一定的物业服务，判决李某等人酌情支付物业费欠费的一半，驳回物业公司其他诉讼请求。
2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝支付或者在催告的合理期限内仍未支付物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。
对此，北京市律师协会物业管理法律专业委员会主任包华指出，物业服务费是用共有部位、共有设施设备维护所归集的费用。房屋专有部位不使用，但共有部位、共有设施设备仍需要维护，成本仍将发生，因此物业服务费用仍需要支付。
北京联合大学教授李凌解释说，物业服务价值在于满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。根据民法典规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
“如果业主不满意物业服务，认为服务与合同约定不符，业主有权要求服务人承担违约责任，但不得拒绝支付物业服务费。如果物业服务与合同约定相符，只是未达到业主期望，则服务人无需承担违约责任。”包华说。
记者在中国裁判文书网检索相关案例发现，业主拒绝支付物业费的行为往往得不到法院支持，但当业主提供相关证据，足以证明物业服务不到位，法院工作人员经现场勘察，发现物业服务存在诸多问题，未达到合同中约定的标准时，法院一般会支持业主减少支付物业费的请求。
上述司法解释也规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
催收方式不宜粗暴
物业无权停水停电
“尊敬的业主，您的物业费该交了……”几乎每位业主都接到过这样的通知，只不过有些业主是欣然支付，有些业主则是能拖就拖，甚至拒绝支付。
相比被大喇叭催收，来自湖南岳阳的张娜（化名）遭遇了更“蛮横”的催收方式。
2020年12月，张娜购买了一套位于岳阳某小区的二手房，可当她满怀欣喜地入住时，却收到了高达两万多元的账单——这套房自2017年7月1日起就存在未支付水费、物业费及滞纳金等情况。因协商不成，2021年11月1日、9日小区物业两次直接停了张娜家的供水。这极大影响了张娜的正常生活，她只好搬到酒店暂住。
事后，张娜将物业公司诉至法院，请求判令被告立即停止侵权行为、恢复供水，公开书面道歉并承担其因停水造成的酒店住宿费、交通费等；重新计算其自2021年6月入住至今的水费。
法院经审理后认为，自来水公司、供电局经法定程序才有权终止供应水电，物业公司无权对业主断水断电。即使是二次供水，物业公司也无权停水。业主不支付物业费、水费等，物业公司可以通过诉讼等合法方式解决，不能采取粗暴停水等方式。
关于原告是否应该承受前业主的物业费、水费欠费问题。因合同具有相对性，原业主与物业公司之间的服务合同未涉及后来的买房者，新业主没有义务支付该部分物业费欠费。
最终，法院判决物业公司恢复对案涉房屋的供水，赔偿停水所致原告经济损失1200元，并向其书面赔礼道歉。二审维持原判。
华南公馆是辽宁沈阳一个高层回迁小区。据多位业主反映，小区物业存在各种服务质量问题，包括不及时清理水箱导致部分用户出现用水发黄、地下室垃圾不及时清理、楼梯间杂物堆放不归置、电梯异响晃动长期不解决等问题。
前段时间，该小区业主小杨回家进入电梯发现电梯卡刷不了，只能徒步上10楼，之后得知由于没交物业费，被停了电梯卡。
“我就想问问，这回迁楼交房好几年了，楼道里乱七八糟的，小区也没有绿化需要维护，物业费却要1块多一平方米，这跟没有物业有什么区别？凭什么物业费一晚交电梯卡就会被停用？”小杨不满地说道。
在包华看来，上述停水停电等行为明显违法，水电作为市政服务的一环，物业服务人员应依法管理水电设施设备，无权停水停电。
物业管理条例规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
民法典规定，物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
北京一名物业从业人员告诉记者，在签订物业服务合同前应当仔细阅读服务条款，确认服务范围和等级后再签字。“有很多业主的诉求并不在合同范围内，却以此为由拒交物业费，这也是我们在同业主沟通过程中的难点之一。”
完善价格形成机制
提高物业服务质量
为什么要设置物业费呢？
李凌说，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业公司提供了服务，有成本投入，作为企业需要一定的盈利。同时，业主享受了服务，支付物业费是义务。
如今，对于物业费的收取，社会上仍存在不同的声音。如何优化物业费成为亟待解决的问题之一。
在包华看来，物业服务费测算是一个比较复杂的过程。如想物业服务费物有所值，首先需要明确服务事项和标准，然后约定服务人管理模式，了解物业所在地价格水平，最后通过科学测算得到结果。
2020年5月开始施行的《北京市物业管理条例》中，提出了“物业服务收费实行市场调节价并适时调整”，引起社会广泛关注。
随着社会发展，物业作为劳动力密集型行业，人工费用支出占物业公司总支出的大部分。近年来，人工成本不断上涨，物业公司在提供物业服务的同时，还需要盈利维持企业正常运行，多数物业公司承担了巨大经济压力，并导致服务质量难以提高。
李凌认为，物业方应当将物业服务收费实行市场调节价并适时调整，完善价格形成机制，从而构建质价相符的契约关系。
“物业服务质价相符的实现离不开政府对物业服务企业市场化管理体系的建设和完善，如物业服务质量评价体系的建立等，更离不开广大业主对于市场调节体系的认可和支持。此外，物业服务市场准入和退出机制的不健全也会严重影响市场调节的力度，想通过物业费实行市场调节价来实现物业服务质价相符的目标，还有很远的路要走。”李凌说。
与此同时，有人提出，为何不将物业费设定为全国或地区统一标准？
对此，包华解释说，各地物业服务需求、物业所在地价格水平差异很大。统一服务内容、统一服务标准、统一服务价格不仅不可行，也没必要。
李凌说，具体的物业服务收费标准应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
作者｜法治日报全媒体记者 韩丹东 实习生 王意天
