时间：2023-01-03 04:28:11来源：法律常识
江海
说法
微社区e家通江海微音与江海司法所联合推出“江海说法”栏目，邀请广东华璟律师事务所、广东银沐律师事务所、广东冯大律师事务所、广东协言律师事务所律师围绕法律主题，结合社会热点话题，以案释法，提高百姓法律素质和用法水平，推广“一社区一法律顾问工作”。
本栏目每月推送一期，助力构建法治社会，促进江海和谐发展，提高居民群众的法律意识，欢迎关注！
2019年11月27日下午，海珠区江海街道某社区发生一起关于房屋租赁的纠纷，广东华璟律师事务所律师到场参与调解工作。
陈先生作为二手房东将位于该社区的一个一楼单间出租给了租客周先生，由于一楼较为阴暗潮湿，所以房东以低于市场价的月租金将房屋租给周先生。双方简单签订了房屋租赁合同，约定交租方式为押三付一，租期到次年六月结束。
后因社区环卫的一个垃圾桶摆放位置距离该房屋很近，周先生每天都觉得租房内恶臭难忍便提出退押金退房，房东认为对方是在看了房之后才自愿签订的合同，当时之所以租金这么低也是考虑了这些因素在里面的，因此坚决不接受周先生的要求。由于双方在交涉过程曾经发生激烈口角产生了嫌隙，在调解过程中调解方提出让房东给租客换一个位置的房间，双方均不同意。
后来律师向周先生释明本次租赁合同纠纷的法律风险，让其明白责任主要在于自己事前没有尽到审慎检查房屋环境就草率签订了合同并交付了押金。之后又单独和房东陈先生沟通，向其表明租客的难处，毕竟每天房屋里每天这么大的异味不仅影响心情更可能会造成健康问题，在得到社区工作人员的首肯后向其承诺事后会联系社区环卫部门尽量改变一下垃圾桶的位置方便陈先生日后出租。
最终在各方努力协调下，双方同意由房东陈先生决定退还两个月押金给租客周先生，解决本次纠纷。
2019年12月11日，蔡先生、魏先生、李先生、张先生四名二手房东来到司法所向坐班律师咨询有关合同诈骗的法律问题。并且，四人都是和本地同一个村名民伍某签订的房屋租赁合同。
基本案情是伍某用一份房屋产权证接连与不同的人签订了数份房屋租赁合同，并让承租方均交付了几万元的押金。事后才发现租赁合同所标的房屋其实是伍某父亲的房产，且一直存在第三方权属争议，四位承租人在得知情况后向司法所申请调解，希望能与伍某协商解决，退回房屋押金。
1
缺乏契约精神，有些都是直接口头约定没有书面合同，很多即使签订了合同也认为签合同只是走个形式，假如真出现问题只要找对方协商就好。如同案例一中的租客其实事前已经知道这个房间存在一定卫生方面的问题，却在租住后忍受不了异味，全然不顾事前签订的租赁而强烈要求房东退租，从而引发纠纷。
2
出现问题后处理思路不正确，一味地站在自己的立场考虑从而导致纠纷的发生。案例一中租客偏激地认为自己实在是忍受不了房间的异味坚持认为对方应该退还全部押金，并没有换位思考去理解房东与其签订租赁可能造成的损失。
3
双方事前没有尽到审慎的义务，一些本可以很简单避免的风险却直接造成最终的纠纷。案例二中的四位二手房东都没有注意到对方给他们看的产权证书的权属人并不是伍某，片面地听信其一通游说就决定签定合同交付押金。
4
事前对租房过程中可能产生的风险预估不到位，没有做到事前约定。像一些因房租支付方式、房屋损坏责任划分、转租及有限购买权等造成的纠纷十分常见，大都是事前没有签合同或者合同里只是简单提及而不够具体细化。
1
不能轻视租赁可能带来的风险，应当事前签订书面的租赁合同规避风险，不能简单口头约定。依据《合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。
2
出租方主体资格必须事前确定。租客应该事前要求房东提供不动产权属证书并仔细校对证书上的关键信息是否真实一致，若出租方本就是二手房东应要求其出示上一手的书面租赁合同或是委托管理合同，这是签订租赁合同的基本保障。像一些涉及金额较大的租赁合同建议承租方事前去房管局查册，切勿操之过急草率地签字交付押金。
3
在签字以前必须认真仔细地审查合同的每一个细节，主要内容是否完整，不能麻痹大意只看个大概。《合同法》第二百一十三条：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。这里需要额外注意的是租赁过程有支付押金或是定金的，必须在合同里写明，不能随意口头约定。
4
违约责任必须细化具有可操作性，在签字之前应充分权衡利弊，对一些有异议的条款须事前协商调整，充分维护己方的合法权益。
从社区居民前来咨询的实际案例来看，在租赁合同违约条款这一块存在一个较为突出的问题是，大部分合同文本都是房东提供的，里面在合同违约的处理上带有明显的偏性，即有利于出租方。
因此，建议承租方在签订租赁合同时不能因对房屋比较满意就放松了对违约条款的审查。事实上，租赁合同中发生纠纷最频繁的就是提前解除合同与租金支付这两个大块，这也正是租赁合同中违约条款中最具弹性的两个地方，事前存在很大的磋商空间。
广州市是一个吸纳外来务工人口数量巨大的一线城市，人口流动性极大，这直接造就了房屋租赁行业的快速发展，与此同时也带来了诸多的房屋租赁纠纷。
这类纠纷的特点是大多涉及金额较小，数量较多且覆盖人群大多为外来务工人员，经济能力与受教育程度不高，不像一些其他金额大的纠纷，当事人会选择诉讼程序解决，很多人在遇到此类纠纷时基本都是直接找对方争执。
因此，建议事前签订合法合理的租赁合同是减少这类纠纷的最有效、直接的方式，另外问题出现后正确的沟通磋商方式也很重要，在实践中发现很多租赁纠纷因为沟通过程中发生过口角产生了嫌隙，最后实际是双方在宣泄个人负面情绪。建议在遇到这类纠纷后应理性与对方磋商，也可通过所在社区的人民调解委员会组织调解，避免矛盾的进一步升级。
在如今法治社会建设蓬勃发展的大形势下，广州市的法治文明程度一直是全国标杆，在此也希望大家能重视房屋租赁可能带来的法律风险，从事前防范与事后补救两个方面减少房屋租赁纠纷的产生，为法治、和谐社会建设增砖添瓦。
律师介绍：孙高峰律师，广东华璟律师事务所主任，合伙人。毕业于武汉大学法学院，法学博士，广东省法学会国际法学研究会理事，广州市海珠区律师工作委员会委员。孙高峰律师有多年政府法制部门工作经历，2003年开始律师执业，先后任政府公职律师和专职律师，与司法机关有众多联系渠道丰富的沟通经验，现担任广州市海珠区聚德东社区、金丰社区法律顾问。
江海街社区法律顾问联系表
【记者 温倩茵】
通讯员 叶倩婷
【编辑 南山】
来源：微社区e家通江海微音（微信号：xxsbejtjhwy ）
