时间：2023-01-04 09:31:35来源：法律常识
房屋买卖，存在合同诈骗或违约，又因涉及金额较大，购房者在交易中应该注意哪些细节，以减少不必要的纠纷？近日，记者专访了广东鸿峰律师事务所郑文姣律师。
［案例］
2010年7月，张先生与某房地产开发公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议向该房地产开发公司支付了2万元的认购金。
2010年9月，张先生收到该房地产开发公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。
对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。法院在此之后判决在交易中违背了“诚信原则”的开发商要向购房者作出相应赔偿。
［释法］
记者：什么是商品房买卖合同？
郑律师：商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
记者：为什么法院判决开发商赔偿购房者的损失而不是强制要求开发商签订正式的商品房买卖合同呢？
郑律师：这是因为商品房认购协议不同于商品房买卖合同，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。因此，根据现有法律规定，在房产开发商违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。
记者：您所提到的缔约过失责任与我们经常提到的违约责任是两种不同的责任吗？
郑律师：是的，缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因故意或过失违背依其诚实信用原则所应尽的义务，使合同未成立、被撤销或无效而致另一方信赖利益的损失时应承担的民事责任。而违约责任是指合同有效成立后当事一方违反合同使得另一方合同期待利益受损而承担的民事责任，即合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时所承担的法律后果。在具体的责任形式上，违约责任则表现为约定的支付违约金、赔偿损失和实际履行等。
记者：能否通过案例说明？
郑律师：现分享一个逾期交房纠纷案例。市民李女士于2010年2月与某房地产公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。但在到期交房时，房地产公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房地产公司告上法庭，申请法院判令房地产公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中，房地产公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验收报告。而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士。
法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对房地产开发公司逾期交房所要承担的责任也有所约定，故法院对房地产开发公司的抗辩理由不予支持。此外，依照《合同法》规定，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补李女士的租房费损失，则违约金应以李女士的房租替代。最终，法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计3.6万余元。
记者：请问现行房地产开发公司交房的法定条件是什么呢？
郑律师：开发商交房的法定条件要满足两项：一是建设工程经验收合格；二是向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。一般情况下，开发商与购房者签订合同时均约定单体竣工验收合格，也就是指开发商取得上述四方会签的工程质量竣工验收报告，合同约定的交房条件，不得低于上述最低标准。合同约定的交房条件低于上述最低标准的，该合同约定无效，业主可以拒绝收房。
很少有合同约定通过综合验收作为交房标准的，因为要达到综合验收条件，除要达到单体竣工验收的条件外，还要水电暖等配套均开通且经相关水务、电力、供热单位盖章，小区硬化、绿化完工并验收等等，最终取得《工程竣工验收备案表》，具备办理大房证的条件。一般来讲，单体竣工验收后，业主就可收房并装修，可能水电是施工临时水电，通过单体竣工验收是绝大多数合同约定的交房标准。
记者：商品房交付使用的时间界点到底是什么呢？
郑律师：我们认为，在法律法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有，即为合同约定的房屋交付使用。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，即“交钥匙”，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。出卖人“交钥匙”义务的履行也并非就意味着出卖人的合同义务履行完毕，根据法律规定，它还应协助买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权于买受人。
记者：另外，商品房一旦交付使用，对购房者有什么风险？
郑律师：根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释司法解释第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。所以，商品房买受人不能糊里糊涂地在没有验收手续也没有验房清楚的情况下匆忙领了房门钥匙，以避免产生后续的许多工程质量纠纷和产权办理纠纷。”
记者：刚刚案例中提到违约金与违约损失不能同时计算，怎么理解呢？
郑律师：违约方承担违约责任的目的是为了填补非违约方的实际损失，如果法院同时支持了违约金和实际损失，相当于购房者获得了不当得利，这是违背法律的公平原则的。如果合同中约定的违约金低于实际损失的，可以以实际损失为准要求赔偿，实际损失需要由购房者以还贷利息、租房的租金等证据来举证，如果合同中的违约金过分高于实际损失，当非违约方主张违约金时，违约方有权向法院适当降低违约金的金额。
郑律师总结：
购房者在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等；在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的交接方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等，以防范纠纷的发生。
