时间：2023-01-04 19:12:19来源：法律常识
海口网3月14日消息（记者陈家煜 摄影报道）近日，来自乐东的路先生向海口网报料称，前段时间，他在海口购买了一套二手房，在准备装修时，却遭到物业断水断电，导致他迟迟未能装修入住。路先生倍感委屈和无奈，这究竟是怎么回事？
路先生购买的二手房所在的胜似闲庭小区。陈家煜 摄
前业主物业费未结清 新业主被拒之门外
去年12月，路先生在中介的介绍下，看中了位于海口龙华区金盘路胜似闲庭小区的一套二手房。因孩子今年九月要来海口上学，所以他当时并未多加考虑，便买下了房子。今年2月，路先生打算装修房子，可意外的是，房屋却被物业断水断电。
经过向物业询问，路先生得到的回复是因为前业主还有14万元的物业费尚未结清。物业负责人符女士表示，该房屋的前业主欠下的物业水电费没有结清，要结清之后才能让路先生入住。虽然当时签订的房屋购买合同规定由前业主结清之前的物业费，中介也向路先生说明有物业费，但具体多少，路先生并未过问。让路先生没有想到的是，这笔物业费欠款竟是14万元。
关于物业费欠款一事，路先生联系到了房屋前业主的代表人林先生，可林先生并不认可这14万元的物业费。因房子已经过户，路先生询问物业是否能先为其通电通水，遭到物业直接回绝：“不结清14万元的欠款，就不能通水通电！”物业的答复让路先生感到委屈，前业主欠费一事与他毫无关系，为什么物业却要刁难于他。连续几日，路先生多次与符女士沟通，对方仍然不同意他的请求。
物业：先把钱交上，只认房不认人
在胜似闲庭小区物业管理处，当事各方进行沟通。陈家煜 摄
12日，记者与路先生来到胜似闲庭小区，房屋前业主的代表人林先生也来到了现场。林先生告诉记者，该房屋于2009年由其岳父购买，但当时被小区开发商转卖，即“一房二卖”，并出租给他人。林先生岳父当时也将开发商擅自出售其房屋一事诉至法庭，直到2016年才收回房屋。而就在林先生准备清扫房屋时，才发现已经被物业停水断电，导致房屋长期空着，几年来，一直无人居住。
根据林先生提供的一张物业欠费明细表格，记者见到，该房屋的物业费每月127元，从2009年1月1日至2021年1月31日，每个月物业费以及物业列出的“0.3%的滞纳金”，经过每天累计叠加，截至今年1月31日，物业费总欠款加上“滞纳金”已经达到惊人的141929.43元。
物业欠费明细表格。（受访者供图）
当天，在路先生的联系下，物业负责人符女士来到小区。林先生表示，他向此前的租客了解到，自2009年到2016年一直都有缴纳物业费，并拿出几张海南福源物业服务公司开出的票据。符女士回应，林先生提供的票据只是物业发给租客的物业费用缴纳通知单，但租客一分钱都没有交过，并表示林先生可以把租客叫来现场对峙。另外，林先生也问到物业定下的“滞纳金”有何依据？14万元如何算出？符女士则表示“滞纳金”是“供电公司”和“供水公司”定的，并非物业方面收取，物业只是“代收”。至于如何算出14万元欠费，符女士只字不提。
“我们2016年拿回房屋后，也没有和物业签订任何的服务合同，你们除了断水断电，没有提供任何的服务，物业费如何产生？另外，物业之前擅自断了我们房子的水电，现在又不给新业主（路先生）通水电，有什么法律依据？”林先生多次问到符女士。交谈中，双方发生了言语争执，沟通未果。
作为房屋新业主的路先生多次恳求符女士先为其通上水电，但对方的态度仍然非常强硬：“这是不可能的，先把钱交完，我们只认房不认人。”花了近百万元买的房子，路先生何时才能顺利装修入住，至今，还是个未知数。
律师说法：物业擅自断水断电是侵权行为
当天，记者与路先生和林先生来到小区所在的金星社区居委会，就物业停水停电一事反映给工作人员。居委会工作人员王明说道，之前路先生已经就此事反映过，居委会也召开了协调会，安排三方到场沟通，并邀请了律师到场调解，但符女士和林先生互不让步，调解工作陷入僵局。
而对于物业擅自停水停电的行为，王明说道，社区网格员多次上门，明确告知物业不能擅自断水断电，可物业根本不理会。因职权有限，物业执意为之，居委会也没辙。对于这起纠纷，王明表示，居委会下周将继续邀请律师到场调解，尽力化解双方矛盾，“如果仍然沟通不下，只能建议当事人通过法律程序解决。”
海南瑞来律师事务所律师王源明表示，首先，物业不得要求新业主支付前业主欠交的物业费。根据我国《物业服务收费管理办法》第十五条的规定：“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金”。在没有约定的情况下，前业主应当依据规定结清物业费用，新业主不应承担前业主欠交的物业费用，更何况本案中双方已经约定物业费用由前业主结清。同时，物业与新业主形成了新的物业服务合同关系，而并不是对原物业服务合同的转移和承接。根据合同相对性原理，对于前业主拖欠的物业费用，物业公司应向前业主追缴，新业主对此不承担任何责任。
其次，物业擅自断水断电是侵权行为。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款明确规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。如果业主违反约定逾期不支付物业费的，物业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业可以提起诉讼或者申请仲裁。但是，物业没有权利擅自以断水断电的方式催缴物业费，因该行为导致业主无法入住和使用房屋的，业主可以参照房屋租金标准向物业主张赔偿损失。
“物业主张收取的滞纳金过高，法律不会予以保护。按照物业提供的欠费明细表，该房屋的物业费每月127元，十二年的物业费也不过1.8万余元，现物业主张收取物业费及按日0.3%计算的滞纳金合计14余万元，过分高于物业受到的损失，明显不合理、不合法。”王源明说道。