时间：2023-01-06 13:58:42来源：法律常识
一张床19万元、一套书柜12万元、一张沙发5万元，房屋内上百件物品价值百余万元……近日，市民曾先生所在的公司在成都双流一小区租了一套独栋别墅，月租金2.2万元。
由于签合同时房东没有出具物品移交清单，过了几天才补上，曾先生和同事现场清点后签字。后来，他们将清单交给公司老板确认时，老板对物品价格提出了异议，认为可能存在被套路的情况，因此提出了退租。但房东却不愿退还5万元押金，并要额外再收取一个月租金作为违约金，共计7.2万元。“我们一天都没住过，交房手续也没办完，房东的要求太不合理了”。
涉事别墅 图据网络
对此，房东回应称，别墅内的家具物品等基本都是欧式实木类的，市场价格本就昂贵。他标注价格的本意是提醒租客要爱惜，并非敲诈。双方签署了租房合同、物品移交清单也签字确认了，如今对方却找理由不租了，“押金不退、收违约金都是按合同办事”。
一张床19万元、书柜12万元
出租屋内物品价值上百万吓退租客
7月22日，市民曾先生所在公司在双流一小区租了一套独栋别墅，准备用作公司办公场地。套内面积400多平方米，带大花园，精装修，一个月租金2.2万元。看完房后，曾先生等人觉得还不错，决定租下这套房。
涉事别墅 图据网络
随后，在中介的协调下，曾先生所在的公司与房东签署了房屋租赁合同。租期一年，从2022年8月1日到2023年7月31日，并约定在8月1日交房。“我们当时一次性支付了5万元押金，以及三个月租金共计11.6万元给房东。”曾先生说，签合同时原本应附带房屋物品移交清单，但现场没有，当时出于信任觉得事后补来也行。可没想到，这一时大意却造成了麻烦。
房屋物品清单（部分） 图据受访者
几天后，房东将多达十几页的房屋物品移交清单交给了曾先生等人，物品共计上百件。曾先生表示，当天，他和同事一起去现场拿移交清单，只是对物品数量等进行了清点确认后签字，并未考虑价格。后来，他们将清单交给公司法定代表人确认时，法定代表人对物品价格提出了异议。
比如一楼玻璃茶水房一张树根茶台3万元；二楼客厅一张3座真皮欧式沙发5万元（全套总价10万元）；二楼左侧卧室一张真皮楠木床8万元，三楼书房巨型实木书柜12万元、主卧桃花木欧式大床一张19万元……公司法定代表人认为可能存在被套路的情况，因此提出了退租。根据房东的标注，屋内各类物品总价值上百万元，若遇到损坏或丢失等，赔偿可不是一个小数目。
担心被套路
要求退租与房东协商未果
“房东标注的物品价格太高了，又拿不出证明来，他写好多就是好多，要是真赔偿起来扯不清。”曾先生说，他们认为房东标注的房屋物品价格过高，没有依据，担心被套路。因此在7月26日左右收到清单后，便向房东提出了退租的要求。
涉事别墅 图据网络
租客要退租，房东表示不愿退还押金，还要额外再收取一个月租金作为违约金，共计7.2万元。“我们一天都没住过，交房手续也没办完，房东的要求太不合理！”曾先生说，退租不成，为了避免今后因房内物品引起不必要的纠纷，他们在与房东协商过程中提出了希望将物品清空后再入住的建议，却遭到了房东的拒绝。
红星新闻记者从曾先生提供的与房东的微信沟通记录中看到，房东表示：“要么依约定金额5万加一个月租金共7.2万终止（合同），要么依据移交清单入住，钥匙在物管处，自己去拿。”双方协商未果后，曾先生称他们多次联系房东，但房东一直未出面，以至于到了8月4日，他们既没有入住，也没有退租。
房东回应：
标注价格是提醒租客爱惜房屋
“咋个没交接，他们都在清单上签字了，现场还一样一样清点过。”8月4日，房东秦先生告诉红星新闻记者，该房屋一直是自己在使用，最近因要到外地工作，才将其出租。7月22日，租客和他签署了房屋租赁合同，当时爽快地支付了11.6万元的押金和租金，双方还合了影。后来，对方提出需要房屋物品移交清单，由于现场没有准备，他便表示之后补来。
接着，秦先生安排自己公司的工作人员进行清点整理并拍照，花了两三天时间。7月26日左右，清单整理好后，租客再次来到现场，并逐一签字确认后离开。后来，因为他人在外地，便通知租客去物管处拿钥匙。
租房合同 图据受访者
结果没隔多久，秦先生便接到租客通知，称屋内物品太昂贵想退租。对此，秦先生表示退租可以，但押金不退且需要再支付一个月租金。租客不接受这个条件，便提出让其搬空屋内物品再入住的要求，秦先生没有同意。因此，双方就退租一事协商未果。
针对租客提出的屋内物品昂贵，又没有凭据的说法，秦先生表示，屋内的家具购买了两三年左右，是欧式风格，市场价格很贵，随便去家具市场都能问到价格。整套别墅装修下来花费数百万元，多以实木家具、石材为主，还有电梯，前后花园等。他们日常都仔细维护，每个月请保洁来做清洁，花园绿化也有专人管理，鱼池的锦鲤都是几百上千一条。在移交清单上把部分较为贵重的物品标注了价格，目的是提醒租客爱惜房屋。“我又没让他买，如果东西不在了、搬走了肯定要赔偿；如果有一点擦烂，谁来找你，以后注意爱惜就对了”。
至于押金及违约金的问题，秦先生表示都是合同里约定的，“如果有异议，可以走法律程序”。
红星新闻记者注意到，在双方签订的房屋租赁合同中约定，押金为5万元，租赁期间，乙方（承租方）提前解约，需提前一个月通知出租方，同时甲方（出租方）收取的押金不退还，租金按实际租住天数的剩余金额退款。合同的备注中写明：“未满六个月，押金不退。乙方违法乱纪，押金不退。”
律师说法：
合同有效，若协商不成可提起诉讼
1.合同中约定“未满六个月不退押金”是不合理的
四川英济律师事务所副主任高级合伙人陈逢逢律师表示，房屋租赁合同是否生效要根据双方签订的合同里面的生效条款。该合同中约定“本房屋租赁合约……经甲方、乙方、经纪方三方签署后生效”，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，则该房屋租赁合同已生效。
对于房屋租赁合同，出租人的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，秦先生说钥匙已经放在物管处，虽然没有交到租客手中，但是租客可以直接去物管拿钥匙。现实中，这种情况也比较常见，应认定房屋移交手续已经完成。
因此，租客提出退租，如果在租赁合同里面约定一定金额的违约金，一方违约，应当按照合同约定支付违约金，如违约一方认为违约金过高的，可以请求法院或者仲裁机构进行调整。在本案中，秦先生因为与租客订立了租赁合同，那么秦先生肯定不会再继续寻找下一个租客，现在因为该租客突然不租，那么可能导致秦先生租金损失，秦先生是可以要求租客承担违约责任。但是该违约责任是否过高，则要考虑秦先生再次出租该房租所需时间、为出租所花费的金钱等情况。
但是，陈逢逢认为，该合同中约定“未满六个月不退押金”是不合理的。租房合同中押金和违约金不是一个概念。押金是一种对房屋及房屋物品完整和完好性的担保。承租期结束时如果没有损坏，则出租方需全额无息退回承租方。而违约金是一种补偿性质的，如果一方有违约责任，必须对造成实际的损坏赔付违约金。因此，合同中这样的约定是将押金和违约金的概念混淆。如果租客未给房屋及房屋物品造成损毁、灭失的，押金应该退还，至于因违约行为要支付的违约金则要依据合同约定。
另外，根据相关规定，对于房租租赁合同，房屋附属配套设施应包含在合同中。房屋物品移交清单应属于签署合同时的必要附件。对于房屋租赁中的附属设施的价格可能无法主张重大误解。房租中的物品对于承租者来说，其有妥善保管以及按照约定使用的义务。如果因保管不善等造成毁损、灭失，应当承担陪产责任。当其需要承担赔偿责任时，那么房东则需要对需要承担的赔偿金额承担举证责任。
2.租客可基于重大误解要求解除合同
四川一上律师事务所林小明律师同样认为，房东与租客双方签订了相应的租房合同，该合同是双方真实意思表示，同时没有违反法律强制性规定，也没有损害公序良俗。因此，该合同本身真实合法，具有法律效力，各方均应按照合同的约定履行自身义务。
不过，由于该合同于2022年7月22日签订，租客在随后的7月26日提出了退租，即在合同尚未实际履行前提出解约，并以此来通知房东。该做法属法律规定的“明确表示或以行为表示不履行主要债务”的行为，也可以据此解除合同。此外，按照租客的说法，其要求解除合同的原因在于房东未及时提交屋内物品清单，同时，签订合同时租客并不清楚房屋内物品价值如此之高，由此，租客可基于重大误解要求解除合同。
当然，双方在解除租房合同时，仍然应当严格按照合同约定来进行处理，根据双方过错程度及各自是否存在违约以及违约大小来划分责任。鉴于合同尚未实际履行，房东的损失尚未扩大并且“租期未满六个月不退押金”显失公正等因素，林小明律师建议双方进行协商，各退一步解决争议。如果双方经协商无法达成一致意见时，可以通过司法途径也就是提起诉讼来解决争议。
当然，任何一方认为约定的违约金过高，可以请求法院进行相应调整，从而依法维护自身利益并使其最大化。至于屋内家具等物品到底价值几何？在双方无法协商解决争议而最终对簿公堂时，主张损害赔偿的一方应当提供相应证据来证明相关家具价值，比如发票、付款凭证等具体证据，同时还需要证明另一方对家具造成了具体损害，并且要证明该具体损害的价值。
红星新闻记者 张肇婷 实习生 赵云帆
