时间：2023-01-06 17:13:14来源：法律常识
本期上榜
位于广州天河中心城区的骏汇大厦，1-3层为商铺，4层为公共空间，5-26层皆为住宅用房。住在里面好多年的业主抱怨，现在小区越来越像“商业大厦”了，按摩spa、美容美发、烘焙培训、私家影院、家政公司、律师事务所……多名业主反映他们的日常生活已经不胜其扰。
上榜缘由
南都记者调查发现，骏汇大厦共北座、中座、南座，5-26层几乎每层分布商家店铺和公司，加起来共约140家。而物业方提供的数据更多，大厦只有将近三分之一是自住的，超过三分之二的房子被出租商用。面对如此窘境，部分业主把矛头指向物业管理方，认为正是物业的纵容及有利可趁导致现在的后果。
打分对象：广州越秀物业发展有限公司
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从体育西地铁口出来，走几步就是骏汇大厦的入口。入口有保安亭和闸机，但保安亭无人、闸机贴着“每晚22:00启动”，外人出入畅行无阻。如果走进大厦，坐上电梯，1-26层任君挑选，玩一个“找公司找商铺”的游戏，那么几乎很难有哪个楼层能让你失望而归。
这里是广州市中心最繁华地段之一。骏汇大厦名字像高级的写字楼，实际上它1-3层为商铺，4层为公共空间，5-26层皆为住宅用房。住在里面好多年的业主抱怨，现在小区越来越像“商业大厦”了，按摩spa、美容美发、烘焙培训、私家影院、家政公司、律师事务所……多名业主反映他们的日常生活已经不胜其扰。
连房产中介也清楚骏汇大厦的“特殊”。一位中介在介绍该小区时说，骏汇大厦总户数484户，交房时间为2001年，交通便利。缺点是“栋数少，几乎没有社区感，办公与租户较多，比较影响居住体验”。
骏汇大厦的名字也有一定的迷惑性。该中介告诉南都记者，早期和骏汇大厦同时段开发的住宅楼，都冠以大厦的称呼。骏汇大厦4层以下为商铺，4层以上均是居民住宅。
住在大厦南座的张莉（化名）在此生活五年，发现小区住改商的趋势越来越明显，“就在我这一层就有四五家公司”。
住宅楼里开公司和商铺，租金成本要比同地段的商业大厦、写字楼低得多。张莉告诉记者，大厦住改商入驻的业态五花八门，除了办公的公司，还有发廊、按摩、健身房、影楼、烘焙、影院等等，各色人流增加，造成小区安全隐患重重。
来谈生意、消费的外人大量增加，小区门禁“形同虚设”
商家是否是近年突然增多的？张莉对记者表示，大厦住改商的问题实际上长期存在，但她感觉之前并没有严重到这么扰民的程度。
“安全感全无”，这是接受记者采访时，几名业主一致提到的一点。有业主称，去年大厦中座一家商铺发生过小型火灾，当时惊动了消防车，所幸没有造成伤亡。消防安全等问题，还只是其中一面。
第一批入住小区的业主刘先生表示，以前感觉没什么，这两年突然发现很多店铺进来了，按摩店、发廊、家政公司之类的：“现在最明显，坐那个电梯，尤其上下班期间我们都没办法坐，大堂都排队了，挤得满满的”。
业主抱怨，正因为商铺公司开的越来越多，来谈生意、消费的外人大量增加，小区的门禁几乎“形同虚设”，实际上整个小区处于半开放状态。
业主刘珍（化名）说，在很多人眼中，骏汇大厦已经是商业大厦，甚至不少外面的人感到不解：“怎么这里有住户，这里不是写字楼吗？”
有业主认为，“造成这种现状的原因，物业管理方也有很大的责任”，多名业主认为，物业方不仅疏于管理，而且把住房出租商用还可获得利益，“一定程度上是纵容”。
南都记者了解到，骏汇大厦4层以上的商铺公司，除了少数是老业主自己所开，其余大部分都是业主不在此居住，转租他人出现的。
业主刘先生称，“现在是恶性循环。店铺进来的多了，住客住的不太舒服了，就搬走了，然后又把房子租给别的店铺，进来的商家又多了。我们走不掉的就剩下来了”。
从业主自发统计的商铺来看，按摩、摄影、培训机构、美发、舞蹈、养生等场所分布在骏汇大厦北座、中座、南座各个楼层。
7月下旬某日，南都记者花了一整天的时间，把三座楼4层以上的楼层逐一探访完毕。根据记者的实地考察，北座共发现商铺公司类约50家；中座约40多家；南座也有40多家。合计，4层以上至26层，大厦三座共约140家。
有的公司和商铺不仅占用一间房，如此算下来公司和商铺占用民居约150多间，比例超过总住宅房间数的三成。为了扩大自己的办公场所，不少公司将一层几个房屋打通，甚至把门给堵上。中座14层一家名为“振×集团”的企业，直接打通了楼层一侧的4间房，甚至将公共走廊改装为公司的迎宾厅。
几乎没有哪个楼层是不存在商铺和公司的，其中有的楼层多达五六家。在北座，南都记者只在22层和23层未发现商铺和公司的痕迹。在中座，只有11层、12层和23层没有发现。而南座，5-26层几乎每层都“中”了。
记者在采访时还发现，外面过来装修、送餐、消费的为数不少。一位送下午茶的外卖小哥透露，这边平时午饭时间和下午茶时间的外卖订单有很多，跟写字楼差不多。
南都记者统计发现，这里的商铺和公司已经涵盖各行各业。开公司的，有家政、图文、地毯、医药、广告、传媒、科技、律所、会计所、货运、贸易、知识产权、财税代理等行业。
除了公司办公外，其余为数不少的就是一些服务型的商铺了。例如，美发、烘焙培训、纹身、美容、美甲、按摩spa、婚纱摄影、舞蹈工作室、私拍、角色扮演体验馆、电影馆、养生馆、画室、茶舍、网红造型机构等等。剩下的，还有一些公司、商铺，未显示名字，但有的门旁张贴有二维码。这栋大厦外边并没有里边商家的信息，大部分商家主要是依靠美团、大众点评等消费资讯APP来招徕顾客。
“无证经营”影厅有限制级影片
南都记者发现，目前这些公司和商铺大部分仍在正常开业。甚至有的是最近才开始营业，如南座20层的“安×茶舍”。据茶舍经营者表示，茶舍以学茶为主，今年五月刚开业，学茶5天课程目前预售价2800元。对方表示自己是注册的正规公司，但记者查询不到。
经南都记者逐一检索大厦商铺和公司，有不少是经过正规注册的，且注册时间已有多年；但也有一些商铺，通过仅有的信息查不到公司真实情况。例如，北座8层“亮×军事夏令营广州分公司”，查不到该公司信用信息。
这栋大厦里还有一些画室和音乐工作室，记者发现，这里的楼层隔音效果一般，音乐工作室内的乐器声音在走廊还能清晰听到。
南都记者在中座19层发现一家门上贴着“星×”二字的房间，通过“大众点评”APP搜索发现，这与一家名为“星×电影公馆”的私人影院地址吻合。根据“大众点评”上的消费者提供的照片和信息可知，这家私人影院是由四室两厅的住宅改造而成的。记者以约定房间为名义联系了商家，商家称他们有拥资源丰富的影院库，可以在上面查找影片资源；记者问及的一部限制级影片，也可以在他们的系统中找到。此外，记者还了解到，该私人影院并无身份登记程序。
“最近会有工商消防来查，有商铺一查就关”
在记者走访时，南座有一家商户称，他们是2011年就开在这里，80平左右，租金每月8000元左右，另外还要交商用管理费、租赁税等。该商户表示，现在情况有所变化，在住宅区开的都办不下营业执照了，而且还要考虑业主投诉多的问题：“最近会有工商消防来查，有的商铺一查就关”。
“你们这还有空房出租吗？”7月下旬，南都记者暗访时，以有意承租者的身份询问骏汇大厦的一名保安，他已在大厦工作十几年。听闻要做美容美甲的想法，该保安立刻回应，现在不能做了，例如美容、理发、养生、洗脚按摩都不行：新开这些不可以，已经开了的也在慢慢清理中。
按照该名保安人员的解释，以前允许是因为大厦“商住两用”，现在改了性质，成了纯住宅；原来可以办营业执照，现在则办不成了。他向记者表示，事情发生变化是在去年上半年，自此之后住宅楼层想开公司，营业执照很难办下来，“现在即使开个公司注册地，物业也不让弄了”。保安还称，尤其是最近管得更严，有很多业主投诉，还有相关部门来查，即便装修好也无法营业。
此外，保安人员还向记者透露，在以前外面的人是可以通过物业找到合适的出租房源的，“好多业主的房子放在我们手上”。很多业主已多年不在此居住，做房租生意，一般合同签一两年。为什么外面的人纷纷选择骏汇大厦？保安表示，这里是中心地带，环境交通都没的说，而且大厦里租给商用的，也只是多收点管理费，他们看中的还是这里较便宜的租金：“以前，80平，每月价格大概是7000元左右”。
健身房装修遭住户强烈反对
南都记者从多名业主了解到，近日在大厦南座有一户疑似健身房在装修，有业主强烈反对，闹得不可开交。
业主张莉反映，南座26层一处，没有经过公示就要装修成健身房。记者从该间承租者彭先生得知，装修是要做“私教”，而装修进行了一个月都完成不了。彭先生称，他通过中介在南座26楼租了房子准备经营一家健身私教工作室，已经和出租业主签好了租赁合同，物业也给了装修许可证明。但房子装修后，同一栋楼的住户开始抗议，要求他们停止装修。彭先生告诉记者：“物业早知道我要在这边开健身工作室，一开始没反对，房子开始装修又被喊停了。如果早说这里不能开，我就不来了。”
多名业主近期增加了投诉，他们向12345热线和相关部门反映，也收到反馈。南都记者从业主和物业处了解到，今年6月和7月，有关部门到大厦检查过两次。
近日，南都记者前往骏汇大厦的物业服务中心了解情况。越秀物业相关负责人回应称，据物业登记，骏汇大厦总共有473户，超过三分之二的房子是出租商用，只有三分之一左右的房子是业主用来自住。经营美容美发、推拿按摩等这种商铺，大概有四五十家。
物业工作人员告诉记者，大概在十几年前政府为了打造天河商圈，放开政策，允许“住改商”。只要找居委等开证明并进行公示，如果在公示期间内没人反对，住宅就可以改成商用。但在2017年7月份政府部门出了新政策，要求超过27米的住宅建筑不能进行“住改商”。物业人员也反映了相同的困惑：相关政策导向变化太频繁，他们也不知所措。
新政策并不能完全阻止住改商
上述物业人员也说明了一种情况：新政策并不能完全阻止住改商的实际情况，后来依然有商家入驻。“之前在这里开公司或做生意还需要找居委开场地证明和进行公示，禁止后，都没有部门管了，居民的反对也没用，住改商现象反倒更严重了。”物业工作人员说到。
对于小区内一些公司存在无证经营的现象，物业予以承认。“有一些是在别的地方注册，然后搬到这边来办公。但我们物业只是一个服务中心，房子是住户出租出去的，进来的商户和公司是否有营业执照，这不关我们的事。检查资质是政府部门负责的，不是我们负责的，我们主要是负责消防和治安的安全。”物业工作人员告诉记者。据了解，物业要求出租房屋的业主提供租赁合同备案，但对公司和商铺的具体营业情况不做登记。
越来越多公司和商户进驻小区，消防隐患是住户比较担心的问题。对此，物业相关工作人员表示，物业方面很重视消防问题，每个月会组织一次上门检查，检查消防设施是否齐备，是否过期，是否足量。
面对近一个月来小区住户的投诉和反映，骏汇大厦的物业工作人员表示“能够理解，住户和商铺的需求完全不一样”。据住户业主反映，现在的情况确实给他们带来许多不方便：
1、这里一些商户和公司都是无证经营，可能会存在违法违规经营。
2、这么多商户和公司进来之后，存在消防隐患，住宅和商用的消防标准不一样，现在的消防功能可能不能满足商用。如果是营业性质的场所，超过一定面积需要去相关部门报备和审批。
3、人流量大，治安也存在问题。
据工作人员介绍，近期物业中心要求小区内所有的业主、住户签署一份告知书。告知书上写明，根据物权法规定，业主要将住宅改成商用，需要取得同栋楼业主的同意。另外，业主所反映的公司商铺无证经营等现象，物业已向街道办反映。
今年6月底，骏汇大厦物业服务中心的一份通知贴在了小区的电梯里。该通知先是重申了《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违法法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。
通知随后说明，骏汇大厦四楼以上均为住宅用房，根据我国现行法律、法规规定，业主、住户不能擅自将住宅改变为经营性用房，如若违法法律、法规的规定，因擅自改变住宅性质造成的所有损失由该业主、住户自行承担，其他业主还将追究该业主、住户的侵权责任。
现行《中华人民共和国物权法》是从2007年施行的。南都记者发现，2009年，最高人民法院发布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
其中第十条称：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条又称：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
7月25日，南都记者就此事向天荣社区居委采访，对方表示领导不在，建议向街道办咨询。之后，记者到天河南街道办事处了解情况。街道党政办工作人员让记者填写采访申请，并称会有业务科室人员跟进，了解清楚后给予回复。截至南都记者发稿，未收到街道反馈。
有业主告诉南都记者，目前他们最大的愿望就是把骏汇大厦4层以上恢复为“纯住宅社区大楼”，商住混杂的现状让人忧虑，不希望等出了问题才会受到有关部门的重视。
南都点评：
在明确小区4层以上为住宅性质的前提下，骏汇大厦多年来的“住改商”问题始终未能妥善解决，致使外人看来，它似乎真的成立一个“商业大厦”。除去广州市“住改商”政策变化反复的因素，作为大厦的管理方，越秀物业更应该考虑如何推进住户和商铺矛盾的消弭。毕竟，在此居住多年的住户认为，住宅就应该有住宅的样子，日常起居生活的场所被商业“污染”，是谁都不愿见到的。本文中的案例，在广州还有不少。同时也期待相关部门能够跳出政策多变或“一刀切”的怪圈，找到合情合法的妥善处理框架。
采写/摄影：南都记者 马辉 实习生 林珮玫
（敬奕步、李永刚对本文采写亦有贡献）
