时间：2023-01-08 13:24:44来源：法律常识
170万元购房首付款打给了卖家，没拿到房产证，却把自己拖入了泥潭。几个月前，这件麻烦事砸到了王先生头上。
买卖双方在交易时未进行二手房交易资金监管，随后卖家违约，王先生的钱款暂时无法追回。若走法律途径，即使他赢了官司，反而可能面临“钱房两空”的尴尬局面。王先生事后复盘，如果当时知道资金监管该有多好。
据悉，自2006年起，多地出台了存量房资金监管的相关规定。但调查显示，仍有四分之一的购买二手房者不清楚是否进行过资金存管。同时，超六成消费者不了解二手房交易的风险点。
根据相关法律法规，我国目前对新建商品房预售资金实行政府强制监管，但存量房则没有明确界定。专家建议，应推动存量房交易资金监管立法，以保障买卖双方交易安全。
△某房产中介（图与本文无关）。南都记者 吴进 摄
卖家毁约
170万元购房款被骗
“交易时我就担心有风险，现在被骗了170万，真是后悔死了。”家住河北燕郊的王先生复盘他购买二手房的交易流程，发现有不少漏洞。
去年8月，王先生通过河北省三河市燕郊镇的一家房产中介，看中了一套总价203万元的二手房。由于该房源有170万元银行贷款，卖家杨女士提出先支付170万元首付款，把银行贷款还清后再过户。
170万元并非小数目，王先生内心曾数次纠结：这么多的金额打给卖家会不会有风险？万一卖家将这170万元用作他途而没去还贷怎么办？
但在中介的“安抚”下，王先生还是分几次将钱打给了卖家。根据王先生提供的聊天记录和录音，该中介业务员郑女士称，卖家此前曾委托他们卖过几套房子，从没有出现过问题。卖家在当地还有几套商铺，真“出事”了还有资产可以作抵押。郑女士还表示，该中介是大公司，如果出了问题一定会负责。
不料，王先生担忧的后果还是发生了。到了约定的还贷日，卖家一分钱也没还给银行，170万元被挪作他用。
根据双方签订的合同，卖家并非杨女士的名字，而是其弟弟杨先生。杨先生称，此套房源是杨女士借他的名字购买，虽然房产证是自己的名字，但实际卖主是杨女士。
杨女士卖房时提供的手机号已变成空号。杨先生告诉南都，他起初并不知情杨女士未按约定还贷，对这170万元被用于何处，杨女士也一直不愿详谈，仅说“炒房赔了”。他也并不想受到牵连，目前也在积极催杨女士还款。
赢了官司
反而可能“钱财两空”
中介口中卖家的资产去哪了？事发后，该中介的冯经理告诉南都，卖家确实委托本公司成交过几套房产，但并不是通过他们的门店进行交易。
而对于卖家的商铺，业务员郑女士表示，她在微信看到卖家发了一个关于出租商铺的朋友圈，便以为其拥有商铺，在聊天时告诉了买家该信息，实际并不清楚卖家名下有无资产。
王先生认为，中介将未经核实的信息告诉他，误导了他作出判断。但冯经理表示，中介并未欺骗客户，中介只能保证该房源可正常交易，无法保证客户的行为，也无法核实客户的心理。
业务员郑女士此前称“出了事公司会负责”。事后郑女士表示，由于交易流程有多人参与，具体如何负责应向门店咨询。冯经理则称，不清楚当时郑女士是如何说的。目前门店无法承担责任，也无法退还中介费，只能在王先生通过法律手段维权时提供应有的帮助。
北京市中闻律师事务所合伙人闫创认为，此事件中，中介作为居间方，与买卖双方签署了居间合同，应承担一定的责任和义务，但如何界定责任还要看居间合同的约定以及其他履行合同中的相应证据。
三河市住房和城乡建设局表示，对于中介公司的行为，该部门只能协助调解，并无处罚权。经调查后，若情况属实，将帮助王先生与中介机构调解。同时，因金额太大，且无法保证调解的效果，建议王先生通过法律途径解决。
摆在王先生面前的似乎只剩下法律这一条道路，但他仍在犹豫。他担心，如果卖家名下没有资产，即使起诉成功了，也无法追回170万元钱款。而且房源被法院拍卖后，银行是第一受益人。到时恐面临“钱房两空”。
从看房到如今已快满一年，事件陷入僵局。目前买卖双方暂时协商的方案是，卖家每月继续还房贷，王先生可以入住。由于贷款尚未还清，房子无法过户，而所剩的贷款年限超过20年。“相当于花170万租了个房子，很不甘心。”王先生称。
△一名中介人员在商铺前核对信息（图与本文无关）。南都记者 吴进 摄
超六成消费者
不了解二手房交易风险点
王先生遇到的麻烦并非孤例，有机构统计，仅2018年，房产交易纠纷案件数就达到了30万，大额的资金纠纷已经成为了房地产案件的导火索。
今年4月，国家市场监督管理总局主管的《中国质量万里行》杂志调查5000余份样本发现，近1/4消费者曾遭遇过二手房交易纠纷，遭遇定金或房款损失的达到16%，其中近两成是由于卖方违约。
上述调查还发现，近7成消费者表示不了解二手房交易主要环节，超6成不了解其中风险点。
据悉，规避资金纠纷风险的最有效方式便是资金存管。简单来说，是将客户的房款放在“第三方存管机构”中，待交易成功后，再将房款解冻至业主账户，若交易失败，资金会返还给客户。
实践中，各地常见的资金存管方式有以下四种，一是通过第三方支付机构账户存管；二是城市本地合作银行存管；三是依靠当地政策性监管，如部分城市由住建委进行资金监管等；四是通过行业专业机构合作存管。
“根据相关法律法规，新建商品房预售资金实行政府强制监管，但存量房交易资金监管却并无强制规定。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强在接受南都采访时表示。
是否要对二手房交易资金强制监管进行立法，业界曾有争议。柴强介绍，赞同者认为，资金监管有利于减少纠纷，保障双方交易安全；反对者的主要观点是，二手房交易是民事行为，双方应遵循自愿原则，不应做强制规定。
此外，资金监管暴露的一些问题也阻碍了其立法。柴强表示，政府监管较为公正但可能效率较低；而房产经纪公司监管，则会有经纪人甚至整个公司“卷款跑路”等不规范现象发生。
据悉，目前某些房产中介公司有二手房必须进行资金监管的强制性规定，也有许多中介公司尚未有该规定。
王先生称，交易时中介并未告知其有资金监管服务。该中介的冯经理在回应南都采访时表示，该公司暂时没有二手房交易资金监管业务。
多地建立资金监管制度
但较多消费者不了解
事实上，自2006年起，我国已开始建立存量房交易资金监管制度。原建设部会同央行印发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。此后，许多城市陆续建立了存量房交易资金监管制度。
近几年，中央部门也频频发文规范资金监管制度。2016年，住房和城乡建设部等部门印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，提出健全交易资金监管制度。今年4月，住建部等部门又印发《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》，提出市、县住房和城乡建设部门应当建立交易资金监管制度。
虽然多地已出台该政策，但仍有较多消费者对此不熟悉。前文提到的调查发现，有四分之一的消费者不清楚是否进行过资金存管，在这些人中，有37.6%不清楚有这项服务，25%不清楚有哪些渠道可以进行存管。
同时，大多数消费者赞同资金监管。调查显示，如果知道有资金存管服务，70.2%的消费者表示“肯定会，主动要求中介做存管”。
柴强建议，下一步应推动二手房交易资金监管立法，但具体以何种模式监管，目前各地尺度宽严不一，效果各异，应进行详细调研。
（南方都市报 河北日报微信）
