时间：2023-01-11 01:22:17来源：法律常识
农村房产是指建设在集体土地之上的房产，一般没有房产权证及土地证，但是有集体土地使用权证，一般农村房产只允许在集体成员之间流通，对外转让无效。近先年，很多农村涉及拆迁，那么这部分农村房产的拆迁权益该由谁享有呢？浙江德凡律师事务所郝小青律师根据案例分析如下。
案件经过：
张先生系退休干部，李先生及吴女士系夫妻关系，均系赵家村村民。1999年7月，李先生通过向村民委员会交纳地基款30000元，取得位于朝晖中路9幢1号地基二间，并建成三层半楼房二间及相应的附属设施。
2000年9月30日，张先生与李先生签订《房屋买卖合同》一份，约定将由李先生及吴女建造的位于半房屋及附属设施，
2017年间，包括案涉房屋被政府列入征迁改造范围之内，为了相应的拆迁补偿利益，买卖双方对案涉房屋买卖合同的效力问题引发争执，房屋出卖方李先生及吴女士于2017年11月向法院提出诉讼，要求确认与买受方张先生签订的房屋买卖合同无效，并将案涉房屋返还给出卖方。该案经审理，该院于一审民事判决，支持了李先生的诉请，判决相应的房屋买卖合同无效，并返还房屋给张先生。后张先生不服，向绍兴中院提起上诉，经二审驳回上诉，维持原审判决。上述一审判决生效后，李先生向该院申请强制执行，要求张先生交付案涉房屋，但因案涉房屋已于2018年6月被征迁部门拆除，无法实际返还，该院于同年7月作出终结执行的裁定。
同时查明，根据本地相关房屋征迁政策规定及案涉房屋征迁分户评估报告书的评估意见，案涉房屋可获得的补偿费用包括：房屋补偿款3323792.40元（房屋评估价格2724420元*122%）、房屋装修补偿款121328元（房屋评估建筑面积303.32平方米*400元/平方米）、附属物补偿31233元（评估基准价）、临时安置补助费43678.08元（房屋评估建筑面积303.32平方米*12元/平方米*12月）、搬家补偿费4853.12元（房屋评估建筑面积303.32平方米*8元/平方米*2次）、签约腾空奖金121328元（房屋评估建筑面积303.32平方米*400元/平方米），上述补偿费合计人民币3646212.60元。
另查明：案涉房屋在李先生出卖时，未取得集体土地使用证，也未取得房产证，在张先生买入后，至今未办理相应的权属证书。
法院判决：李先生及吴女士赔偿张先生损失2884230元（3393212.60元*85%）
法律分析：1、我国法律禁止农村房屋向集体经济组织成员之外流转，因此买卖合同无效，但涉案房屋已经拆迁，无法返还。
2、房屋转让时李先生已承诺绝不反悔，现主张合同无效系为获得拆迁补偿款项，违反诚实信用原则，且张先生已实际居住多年。
