时间：2023-01-11 02:39:55来源：法律常识
案例一：继续履行的主张
案情
签合同后房价涨了约40万元
涉事楼盘位于罗湖区沿河路汇鑫花园，房屋的建筑面积约为68平方米，由一对港籍母女持有。 这一楼盘约在2000年左右建成，具有罗湖区北斗小学的学位。今年3月8日，王丰(化名)冲着学位，与这对港籍母女签订了买卖合同。按照合同约定，二手房交易价格为215万，均价约为3.2万元每平方米。
王丰在当天支付了5万元现金。按照合同约定，2015年的4月3日，双方签署了《二手楼交易资金监管协议》，约定将首期款人民币57万元存入招商银行深圳市分行的监管账号中。这一首期款也于当天到账。
随后要做的就是等待银行审批贷款，然后进行房屋过户交接。但是到5月3日，母女俩却通知银行终止资金监管。实际上在此时，银行已经出具了贷款承诺书，贷款审批只是时间问题。
对于不卖房的原因，母女俩在法庭上答辩时称，因为家人反对卖房。但实际上是因为深圳房价暴涨之后，该小区均价已经达到3.8万元每平米左右，房屋总价增幅在40万元左右。
卖方愿双倍返还定金10万元
卖方母女俩在决定毁约之后，也多番提出按照违约条款来解决争议，双方合同约定卖方违约要双倍返还定金，即10万元。不过这遭到了买家王丰的拒绝。他向法院提起诉讼，将卖方母女俩告上法庭，一方面要求继续履行合同，另一方面则要求对方赔偿损失人民币20万元。
罗湖区人民法院一审宣判时就认为，双方签订的合同，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律与行政法规的强制性规定，是有效的合同，各方当事人均应严格履行。
这一案件中，买家已经依照合同约定履行了支付定金、首期款、提出贷款申请等义务，且被告也当庭陈述银行已经发出贷款承诺函，承诺贷款150万元。
一审法院认为，这足以表明买家已经履行合同项下的义务。但是卖方在法庭上却明确表示不予继续履行合同，已经构成违约，应当承担违约责任。
卖家新增诉前保全费等成本
既然是违约，那么该承担何种责任？是否需要作出20万元的损失赔偿？
一审法院认为，买家没有提供相应的损失凭证，再加上卖家在拒绝卖房之后，主动要银行解除资金监管，并积极寻求和解，已经尽到止损的义务，因而法院没有支持买家提出的赔偿损失诉求。
那么是否能够继续履行合同呢？
对此问题，一审法院认为一方面买方在深圳的限购政策之下具备购房资格，同时买方也在法庭上针对涉案合同的履行承诺一次性支付购房款。除此之外，涉案房产没有抵押登记的情形，红本在手，除了因为涉及本案被诉前保全查封之外，没有其他查封影响过户的情形，已经具备产权过户的条件。一审法院正是基于以上三种情形，判定继续履行合同。
同时，案件受理费4300元，买家承担2000元，卖家承担2300元，诉前保全费3520元也由卖家予以承担。也就是说一番官司下来，毁约方不仅房子要继续出售，还要额外支付案件受理费、诉讼保全费以及律师费，损失上万元。
提醒
若符合三个条件继续履行合同的可能性较大
这三个条件包括，其一购房者要具备购房资格；其二购房者要将卖家的银行作为第三人，以便法官判决银行配合赎楼手续，解决赎楼问题；其三则是购房者要能够一次性付款。最后一个条件，是为了解决执行难题，若不能一次性付款，就需要卖家配合办理按揭手续，执行难度过大。
同时，案件能够得到迅速判决，也与案情较为清晰有关，卖方明确承认不卖房，违约事实认定较为简单。而有些案件卖方可能先要找各种理由不承认违约，甚至称是买方违约，因而法庭需要调查的时间会较长。（整理自网络）
案例二：赔偿损失的主张
案情
签合同前要求增加房价80万元
原告张某与被告梁某以及居间方中介公司签订《房地产买卖居间协议》，约定房价款970万元、定金人民币20万元，原告同意在被告签署本协议后30天内与被告在居间方处签订正式《上海市房地产买卖合同》……
“协议”签订后，原告即支付定金20万元。但临近正式合同签署之日，被告通过他人向居间方提出要求原告增加房价80万元，原告予以拒绝，最终双方未能签署正式合同。
原告因被告违约未能买到合适的房屋，要求判令：被告赔偿原告因违约导致房价上涨损失人民币205万元；等…
法院判决支持房价差价损失
法院经审理认为，被告的违约行为致使原告未能及时签订合同，丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，造成原告房价差价损失，该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额，故原告要求被告返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。
鉴于原、被告签订协议并在其中约定违约金的主要目的是为了促使双方按期签订《上海市房屋买卖合同》，是为订立正式的房地产买卖合同而进行的预约，且原告支付的定金20万元，仅占房屋总价970万元的2%，故由法院酌定被告赔偿原告房价上涨的差价损失100万元。
分析
除定金之外能否要求进一步获得赔偿
我国《合同法》第十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。同时该法第一百十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，合同法对于违约金和定金的选择，有明确的条文予以规定，只能选择其一。
但是，违约金与损害赔偿金的概念、法律性质毕竟不同，而且，对于定金和损害赔偿的选择，合同法则无明确的法律规定。我们认为，在法无明文规定的情况下，应根据《合同法》的基本原则来分析，即应根据《合同法》的“诚实信用”原则与“公平、公正”原则来分析当定金与实际损害并存时，守约方是否可以在定金罚则之外进一步主张实际损失赔偿的问题。
因此，我们认为，当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，应当适用定金罚则；当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出部分，非违约方仍可向违约方主张损失赔偿。
本案中，原告交付定金目的是为了订立正式的房地产买卖合同，原告交付定金后定金合同依法生效，但被告收受定金后，以其行为，明确的表明了拒绝继续履行该定金协议，应当适用定金罚则。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案被告应双倍返还定金。
但是，本案中，被告跳价致使合同无法订立，也致使原告的订约目的落空，期待利益受损，实际损失发生，而原告因此而遭受的损失远高于被告应承担双倍返还定金。因此，本案中若要被告仅承担定金罚则，明显的有失公平，另外随着。因此，本案原告在定金无法弥补其实际损失的情况下，可以就实际所受到的损失向被告进行索赔。
赔偿损失的范围问题
我国合同法在损害赔偿的范围上采可预见性规则，即《合同法》113条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。
争议焦点在于因交易价格波动造成的差价损失是否属于“可预见范围”。
我们认为，市场经济条件下，标的物价格在合同履行期间正常波动系常态，买卖双方当事人在签订合同时应能预见或可预见范围。因此，因一方原因使合同不能履行，造成对方重置成本提高，应当由违约方承担因标的物价格上涨造成的差价损失，符合“可预见性规则”。因此，作为原告可以就标的物价差价来作为其实际损失依据。本案中，法院酌情判决被告弥补原告因房价上涨带来的损失，系法院依法行使自由裁量权。
因此，当卖方恶意违约拒绝履行定金协议，而房屋上涨的价格远超交付的定金时，应积极要求卖方返还定金并赔偿房屋上涨带来的损失。对于签署正式房屋买卖合同后，若卖方违约拒绝出售，作为买方可起诉要求继续履行合同。
