南京房屋漏水找律师，南京房屋漏水找律师有用吗

近日，我们对南京栖霞区东方天郡小区超过800万元维修资金被使用，多位业委会委员却毫不知情一事进行了报道。我苏特报记者注意到，不少小区在公共维修资金使用过程中都存在问题。对此，专家表示，现行的房屋维修和物业管理法规存在“花别人的钱自己却不担责”的情况，或是此类问题频发的根源。

小区“养老钱”屡遭动用

账务不公开、不透明，问题频发惹争议

南京栖霞区赛世香樟园小区和东方天郡小区仅一墙之隔。此前的报道播出后，香樟园业主发现，近年来该小区也有大量公共维修资金被动用。根据南京市房管局公示的2017年底至今的维修资金支取材料显示，小区维修资金支取公示26次，总额830余万元。

我苏特报记者注意到，该小区有4次使用了应急维修程序，公示资金450余万元。剩下的22次公示内容中，疑似存在伪造资金使用业主表决表的情况。业主张女士2018年因为房屋外墙漏水，申请使用维修资金，并上门征求11栋1单元其他业主的表决意见。她说，当时的表决表上的预算是1.6万元，但在南京房管局的同一维修项目的公示内容中，维修金额变成了6.6万元。而这笔款项早已拨付。

“在网站上我就点进去一看不对，我记得当时我家的工程量是一万六千元啊。正好巧了，我当时签字的时候拍了照，和公示比对发现金额不对。”张女士告诉我苏特报记者，所有当时在表决表上签字的业主，都不认可现在的六万多元的维修金额。

在南京市秦淮区黄埔鑫园小区，2018年8月的一次电梯维修引起了部分业主的注意。这次维修共涉及24部电梯，金额近55万元，全部通过小区公共维修资金支出。小区业主张女士说，维修情况很不透明。

“当时电梯一次维修24部，但维修清单只有一张，维修项目全部一样，也就是说，所有的24部电梯，毛病都是一样的。”不仅如此，在张女士出具的部分材料上可以看到，24份电梯维修验收报告上业主代表签名笔迹高度一致。“据我们业主走访发现，这48个业主签名都是伪造的。”

第三方审计机构对小区业委会财务进行的审计结果显示，2015年9月至2018年9月间，小区的维修资金使用已达560余万元，另有405万元维修资金管理部门尚未拨付。除此之外，小区业委会账务混乱，少做账、做错账情况较多，还有3个“小金库”，资金来源含糊不清。现在，黄浦鑫园小区业委会已经解散。

维修资金猫腻多

房产律师：业主维权困难重重

南京某大型物业管理公司法人代表贾先生向我苏特报记者坦言，如果小区业委会不作为，小区物业、业委会和施工方都有利可图，为此，几方联合伪造资金申请材料的问题并不鲜见。

“过了质保期，动维修基金是正大光明的，这里面的猫腻就很多了。同样的一条路，经常跟我们干活的单位，五万块钱能做，但是我报八万，审计也能过，这里面都有三四万的利润。”贾先生说，“一个不大的小区，随便修修就一百多万。”

贾先生认为，现行的《南京市住宅专项维修资金管理办法》缺乏对以业委会为代表的维修资金申请人有针对性的约束机制。即使资金使用被发现了问题，业委会最多就地解散，业主维权困难。

南京天煦律师事务所律师张赛表示，依照我国《物权法》，伪造材料申请支取维修资金必然侵犯小区全体业主财产权。但从实际情况看，房屋买卖自由，违法业主流动性大，维权确实困难。“如果这个人确实存在挪用维修资金情况构成犯罪，也只能由公安机关来进行侦查。你让业主，新的业委会代表提起刑事附带民事诉讼，第一个，决心很难下，第二个，真正能挽回多少损失也要打问号。”

专家：政策导致“花别人的钱，自己不担责”

成立透明化信息平台或能解决这一问题

此外，一份数据显示，2018年南京市应急维修项目数达总项目数的40%，增速之快值得警惕，这主要因为《南京市住宅物业管理条例》规定，电梯、消防、给排水、外立面脱落等情况可直接申请维修资金应急使用，无需涉及业主表决同意，但现实操作中，没有明确的判断依据和标准，只要上述设施需要维修，都可以走应急通道。

“现有的法规政策上，花别人的钱，可以不担责。业委会成员既不能在工程技术方案上很专业，也不掏自己钱，所以，业委会就不应该做主，应该做的是协助掏钱的人商议。”南京理工大学应用经济研究所所长、博士生导师朱宪辰表示，现实出问题的维修资金使用项目，不管是有人伪造业主签名材料按照“双三分之二”办理动用维修资金的维修项目，还是业委会或其他业主通过“应急通道”（不经所涉及范围业主表决就动用维修资金维修）的工程项目，本质都是“花别人的钱，自己不担责”。这也是现行操作亟待完善的地方。“要能让不管是谁来操办（维修资金使用），都能够做到，用别人的钱的时候，让别人来做主，自己不要做主。出钱和担责要对应起来，权责对应。”

朱宪辰认为，业委会的职责定位，应当是在业主之间、业主和施工方之间充当沟通角色。其功能，是使承担出钱义务并承担共有财产维修结果的业主们，能有序地、便利地了解情况，商议斟酌、作出决定，而不是为业主群体做主。

由政府部门牵头，成立一个由申请业主、涉及业主、施工单位库、维修资金监管部门等组成的信息化平台，或能较好地走出困境——工程技术专业方案的合理性，依靠内行专业化的充分的公开的竞争，解决业主不内行的困难；维修项目合同及附件标准化，解决随意性；项目申请到竣工验收全程行为责任可追溯证据归档保留，特别是隐蔽工程施工测试的资料。

“整个流程程序，无论谁来做这个事情，业主们都可以知晓、商议、表决。这样的流程业委会可以操办，其他业主也可以操办，谁在操办的过程中伪造、隐匿，谁承担损失赔偿责任。总之，花钱的人与做主的人，要合二为一。”

（来源：我苏特报 记者 方群）