时间：2023-01-13 14:37:43来源：法律常识
这是作者@木木山高 的第52篇文章欢迎转发、转载，但请保留全部完整的信息，包括这一部分。希望你能只字不差地读完这篇文章，只字不差地阅读对于每个人都是非常重要的一项技能。
上次发文章是2021年11月28号，距离上次发文章已经一个多月没更新了。
既然决定坚持公开写作，就不能拖这么久不动笔，按道理早就应该发新文章了，可是最近在忙一些其他的事情，所以就耽误了一段时间。
前几天，我收到中介邮件，说房客延迟交房租一周了，发邮件给我的那天正好是房客拖欠租金的第7天。
就是一封很简单的邮件，在邮件里，中介也没说其他的，就是告诉我房客没有按时交房租，已经延迟一周了，他们会继续关注这件事情的进展。
当我看到邮件的时候，吓得我一身冷汗，我在网上看过很多网友分享自己的案例，各种被恶意拖欠房租的情况，无论租金损失多少，这都是一件令人头疼的事情。
看到邮件后的第一时间，我给中介回话，问中介，房客拖欠租金的原因是什么？
中介说不知道，因为中介也联系不上房客。
我估计中介是打电话给房客催租金了，可是房客没接电话，大概率是房客主动不接电话，回避中介。
所以中介也不知道具体的原因是什么，但是中介向我保证他们会帮我继续跟进这件事情，督促租客，按照合同规定按时缴纳房租。
同时，中介还说，现在是拖欠房租的第7天，如果拖欠房租到了14天，他们会向房客发出14-Day Notice。
这个14-Day Notice的意思就是：如果房客拖欠租金14天以上，房东（中介）可以给房客发送一份Termination Notice （《终止租约通知》），终止房客的租赁合同。
通知房客在接到通知的14天内搬家走人。
我这一家新房客，他们是在墨尔本疫情最严重的时候，2021年7月左右搬进来的，那个时候墨尔本持续封城（Lockdown）2-3个月。
想当初，接受这一家新房客的时候，我是犹豫过的，当时还写了一篇文章记录整个过程《0026 为什么接受这一对新房客？关于澳洲出租屋管理，纯技术干货分享》。
当时，中介拍着胸脯，信誓旦旦向我保证这一家人是优质房客，在这个中介手里租房5年多了，从未出现问题，现在怎么就突然掉链子了呢？
我问中介，房客交了多少保证金/押金（Bond），中介说房客交了一个月的租金作为押金，但是这笔押金由维多利亚州房屋押金管理机构持有，暂时肯定是不能动的。
我肯定没想动这笔钱，我只是想确认一下，至少我们还有一点筹码在手里。
如果房客拖欠房租达到14天，中介会发出一份搬家腾房通知。
既然中介都这么说了，我也没有更好的办法，唯一能做的就是继续等待，看看事情的进展。
其实收到中介邮件后，在等待中的这几天，我也没闲着，一直都在想要如何处理、对付这样的房客。
房客有可能是故意耍无赖拖欠房租，也有可能是真的遇到什么困难或意外，具体原因我不知道。
我在网上研究该如何处理房客拖欠房租的事情，在网上查询如何申请保险公司理赔，查阅了很多相关的网站信息和资料，甚至做好最坏的打算要对簿公堂了。
过了3天，2022年1月15号，收到中介的好消息，说房客交房租了，中介会马上转钱给我，一颗悬着的心终于放下了。
虽然我自己的事情，这次顺利解决了，但是我还是想分享一下如何应付房客拖欠租金？
其实就是我自己的一些预防措施和想法。
如果下次有其他朋友遇到类似的事情，可以以这篇文章的内容，作为一个参考，去解决相关的问题。
我是在墨尔本，所以文章讨论的方式、方法都是以澳大利亚维多利亚州的法律和政策作为应对依据。
木木山高思考的解决方案分为两个层面：
（1）战略层面
（2）战术层面
战略上，指导思想主要是以预防为主，预防措施做得好，会大大降低出问题的概率，达到防微杜渐的目的，把所有的风险扼杀于摇篮之中。
如果万一出现问题，就要采取合适的应对措施，这就是要有积极主动的战术来处理，不能坐以待毙。
战略上：
房屋出租管理方式分为2种：
（1）自己负责出租打理。
（2）交给中介出租打理。
如果是完全自己负责出租打理，好处是不用向中介交管理费，可以节省一点钱，缺点是无论遇到任何麻烦，完全由房东自己一个人出面处理和解决。
我是把房子交给澳洲本地中介打理，而且这家中介是全澳洲规模最大的连锁中介之一，在澳大利亚、新西兰、马来西亚、中东地区设有几百家独立门店，类似于中国的链家、我爱我家这样的地位和级别。
至于为什么要把自己的房屋交给中介打理，我之前也写过一篇文章详细阐述理由，在这里就不重复了，有兴趣的可以看看这篇文章《0030 如何管理澳洲投资房？投资房交给谁管理？有必要自己管理吗？》
我确信，在澳洲有一部分人，非常恶心，他们就是因为利用英语是自己的母语，了解房屋租赁方面的法律漏洞，玩文字游戏，来欺负一些不懂法律和规则的房东，达到免费蹭住的目的。
实际上，房东也不可能因为有投资房而去把租房相关的所有法律和政策了解得一清二楚。
房客拖欠房租这样的事情，在房产投资人的生活中可以说是最常见的、屡见不鲜的疑难杂症。
这个风险没有办法100%完全杜绝，只有尽可能把损失降到最小，让想钻空子的人远离我们。
免费蹭住这件事情，对于恶心的房客来说就是无本万利的生意，少则蹭住1个月，多则蹭住好几个月，我还见过垃圾房客免费蹭住超过一年的案例。
发生这样的事情，房客节约几个月甚至一年的房租，可以省下2-3万澳币，房东损失的不仅仅是金钱，经常还伴随着恶心房客对于房屋的损坏。
在墙上打洞、破坏门锁、破坏窗户、玻璃、故意堵塞洗手间等等，都是恶心租客常见的行为。
意思就是房东损失租金，搭进去时间和精力，被恶心房客折磨到心态崩溃，还要忍痛自己承担修理房屋的损失。
有很多恶心房客，在租房界可谓是劣迹斑斑，他们在免费蹭住完一个房东之后，会继续寻找下一个蹭住的对象。
哪些房东会成为他们下一个猎物呢？
我认为他们在寻找房源的时候也肯定是有筛选标准的，一般情况下就是<择善而欺>和<择弱而欺>。
这里的善+弱，主要就是指那些英语不流利，对相关法律和政策不了解，缺乏后台支撑和反抗力量的房东。
举个例子：一个街头小混混走在路上想要欺负人，这时候迎面走来2类可欺负的对象：
（1）单独一个人
（2）好几个人在一起
这个时候，作为小混混你会欺负谁呢？
毫无疑问，正常的小混混肯定会选择去欺负那个单独一个人走路的人，因为欺负这种人的成本最低。
如果一个小混混去欺负好几个人，实力上拿不下，而且如果对方一起反抗，形成多对一的局面，吃亏的还是小混混自己。
恶心房客也是一样，在找免费蹭住房源的时候、钻空子找漏洞的时候，也得衡量一下做恶的成本。
他们可能专找那些房东名字看起来不像是本地人，像是海外移民，英语可能不够好，不懂本地租房的法律和政策，个人在网上出租的房源。
恶心房客欺负这一类房东，成本最低，无论是法律法规还是租房政策，房客都烂熟于心，钻每一个空子都恰到好处，房东一个人要工作、要生活、英语可能还不够好，都没有时间和精力来和恶心房客纠缠。
最后只能是自认倒霉，自己承担损失，送走瘟神。
相反，把房产交给中介打理，房东和中介处于同一个利益链上，房客拖欠房租，房东损失租金，中介损失管理费，所以房客拖欠租金，损害的不仅仅是房东的利益，也损害中介的利益，所以中介有义务保护房东的利益，至少保证房东能按时收到钱，这样中介自己才能收到钱。
所以在战略上，中介和房东要形成一个利益共同体，中介保护房东的利益≈中介保护自己的利益。
而且中介管理很多出租房，在租房方面出现任何问题，对于房东来说可能都是第一次，没有处理经验，但是对于中介来说处理起来都是轻车熟路，因为类似的问题已经碰到过N次。
每当出现问题的时候，中介知道该如何应对和处理，可以给房东很多支持和帮助，告诉房东下一步该怎么办。
中介可以把握好每一个时间点，什么时候可以发通知让房客离开，什么时候、如何申请保险理赔，准备理赔材料，如果要上仲裁庭，中介也可以代替房东出面。
中介在筛选租客的时候也比房东本人有经验，中介会做一些背景调查，看看潜在租客是否有拖欠房租或过往的租房纠纷历史，如果有的话，就会排除这些有潜在风险的房客。
很多人可能会觉得中介按月收管理费，实际平时根本没啥事可做，房东交钱给中介太冤枉了，划不来。
俗话说，养兵千日用兵一时，房东按月交管理费，出现问题中介会给房东一些解决方案，帮助房东渡过难关，中介收管理费就是在关键时候起作用的。
通过中介管理房产肯定不是完美的，但是当房东面对恶心房客的时候，的确是需要背后有人支持的。
这个时候，一定要让恶心的房客知道，房东不是一个人在作战，房东不是好惹的。
我的经验是，本地中介手里有一批比较靠谱的房客，这些房客在同一个中介手里租房已经很多年了，所以互相比较了解。
如果这些靠谱的房客要找房子，正好你的房子要出租，中介可能就会优先把你的房子安排给这些租客，这样大家都相对比较放心，达到资源优化配置，房东也省下一笔广告费，。
除了战略上形成利益共同体之外，战术上一定要做好准备，不要轻敌。
（1）不要对人性抱有任何幻想。
（2）做好保护措施。
第一条，不要对人性抱有任何幻想。
这句话的意思是在审核房客方面一定好好把关，当中介推荐过来潜在房客，不要听信于中介的一面之词，要认真查看房客的工作和收入证明，确保他们有可靠的经济来源以支付房租。
向中介确认新房客之前没有租房纠纷和拖欠租金的历史，无论中介怎么夸赞这位房客，房东自己也要把好审核这一关。
觉得中介推荐的房客不靠谱，就拒绝，让他们推荐另外的人选。
我们可以信赖中介，但是不能完全依赖中介。
第二条，做好保护措施，就是要买保险。
关于澳洲房屋保险的选择，我在之前做视频的时候也专门聊过一期，今天就把关于保险的内容再重新写一下。
澳洲的保险公司提供的保险产品都大同小异，房屋保险、汽车保险、摩托车保险、商业保险、健康保险、宠物保险、旅游保险等等。
房屋保险一般就是分为自住房保险和投资房保险，我们这里主要就是讨论投资房的保险。
投资房保险一般也叫房东保险Landlord Insurance，主要内容就是房屋建筑物和屋内设施保险Building and Contents Insurance。
房屋建筑保险Building Insurance，顾名思义就是保护房子这个建筑物。
如果建筑物有损坏或损毁，例如暴风雨、火灾造成房屋建筑物损坏或损毁，保险公司照价赔偿一笔钱，可以修理或重建房屋。
请注意，建筑物保险，不包括家里的家具或家用电器，但可以包括永久性固定装置，例如车库和屋顶的太阳能电池板。
一般在购买保险的时候，根据房屋所处的位置、建造年代、房屋建造材料、房间数量、楼层等信息，保险公司会对被保险的房屋建筑物有一个估值，比如保险公司对于我这个房屋建筑物估值在50万澳币-120万澳币之间，
那么我在购买保险的时候，就要在50万-120万之间，选择一个建筑物的估值金额，意思就是想保多少钱。
保的钱越多，交的保费越贵。
比如，我可以保120万，意思就是万一出现大问题，房子这个建筑物彻底没了，保险公司最多会赔付我120万，让我重建房屋。
我可以保50万，意思就是万一出现大问题，房子这个建筑物彻底没了，保险公司最多会赔付我50万，重建房屋。
如果万一出现问题，房屋损坏，损失30万，那保险公司也只会照价赔付30万，修理房屋。
我自己一般都只选择保50万，对于二手房那个建筑物，又不是什么豪宅，所以建筑物不是那么值钱，而且房屋彻底损毁的概率极低，我感觉保50万澳币已经够用了。
房屋内设施保险Contents Insurance，顾名思义就是为了保护房屋内的家具、家电等设施。
如果房屋内的家具、家电被损坏，被盗窃，需要更换或维修，这个保险都可以赔偿。
因为每个房子里面的东西不一样，所以在这里，保险公司就不会给房屋内设施估值了。
在投保的时候，保险公司会要求投保人自己给屋内的东西一个估值，比如投保人觉得自己房子里面的家具家电等设施价值10万澳元。
那就可以给屋内设施投保10万澳元。
在这里，和前面的建筑物保险一样，保的钱越多，交的保费越贵。
我一般给家里的东西投保也就2-4万澳币，因为房子里本身也没什么值钱的东西，就一些桌子、椅子、煤气灶、床铺、电视、洗衣机、洗碗机、WiFi、窗帘之类的东西，这些家具也不值什么钱，投保2-4万足够了。
买一个房东保险Landlord Insurance，把整个房子里里外外都保了，出了事就直接向保险公司申请理赔就好了。
在这里一定要注意<房租损失赔付>这一项，英文专业名称叫tenant protection或tenant default或rent default或loss of rent。
英文名词五花八门，就不逐一列举了，反正在这里指代的意思都一样，就是万一房客拖欠租金，保险公司也把相应的损失赔付给房东。
举个例子，如果租房产生纠纷，房客拖欠租金5000澳币，那保险公司就会赔付给房东5000澳币的损失。
每个保险公司的政策不一样，一般都是根据每周租金金额，以周为单位来进行赔偿，有的保险公司最多赔6周的租金，有的保险公司最多赔8周的租金，有的保险公司最多赔10周的租金，有的保险公司最多赔12周的租金。
并不是保险覆盖赔付周期越长越好，还是那句话，羊毛出在羊身上，覆盖赔付周期越长，收的保费就越贵。
为什么这一条我要单独拿出来说？？
因为这一条很容易被人们忽略，在2019年疫情爆发之前，很多人都没有注意到这一项目的重要性。
包括我自己，买了好多年的房东保险了，从来都没注意到保险公司的这一个小的保险项目。
直到2020年初，疫情开始在全球开始蔓延，澳洲也未能幸免。
长时间的封城（Lockdown），以及疫情对各行各业的打击，造成很多人失业、停工、隔离，导致老百姓收入急剧下降，房客大面积开始拖欠租金，没钱交房租，这一个保险项目的重要性才陆陆续续被人们重视起来。
当时我记得房产界哀鸿遍野，很多房东抱怨，租客因为疫情影响拖欠房租或故意不交房租。
2020年3月29日，澳洲总理莫里森在新闻发布会上宣布，如果租户因疫情遭遇财务困难，那么房东在6个月内不能驱逐租户，各州的法庭都暂停发放租客驱逐令。
意思就是，疫情之前的正常情况下，如果房客拖欠租金到了一定程度，房客还赖在房子里面不走，房东是可以通过法律手段，把房客驱逐出去的。
现在疫情来了，如果房客拖欠租金，房东只能催促房客交钱，别无其他任何办法，法院暂时不给房东发放驱逐令了，从法律层面也不支持房东驱逐房客。
这个时候，有的房东发现自己房屋保险里面有<房租损失赔付>这一项，那么就可以向保险公司申请理赔，房东的损失由保险公司来承担。
有一些房东也想索赔，可是发现自己房屋保险里面没有<房租损失>这一项，这就索赔无门了，相当于房东就是活雷锋，让房客白住房子。
同样都购买了保险，为什么当时会出现这样的情况呢？
因为每个公司保险产品虽然大同小异，但是服务项目还是有些差别的。
有的保险公司，当业主购买房东保险Landlord Insurance的时候，保险中自带<房租损失赔付>这一项保险服务。
而有些保险公司，房东保险Landlord Insurance里面是没有这个项目的，需要房东额外付费向保险公司申请增加这个保护项目。
房东们购买保险的时候，一般没注意那些细节的问题，总觉得自己买了保险就万事大吉了，不出事的时候大家都相安无事，一旦出事申请理赔，才发现没有购买那个项目，所以才会造成上面说的房东索赔无门的情况。
我记得当时有很多房东，意识到问题严重性的时候，马上到保险公司的网站上去购买包含<房租损失赔付>这一项服务的保险，或者打电话到自己的保险公司，要求增加<房租损失赔付>这一项服务，但是保险公司已经暂停受理新的业务。
保险公司多么精明啊，要赚钱、要盈利啊。
在疫情风险已知的情况下，肯定不愿意做亏本生意，所以只保证已有客户的利益，暂停接受新客户。
我注意到，在2021年，很多保险公司为了拒绝那些临时抱佛脚的客户，都是暂停了<房租损失赔付>这一项服务很长时间，貌似现在已经恢复正常了。
这次，在我收到中介邮件的当天，紧急查看了自己的保险合同和具体条款，发现保险里面也没有<房租损失赔付>这一项。
我就马上联系保险公司，申请在原来已有的保险方案基础上加了一条<房租损失赔付>服务，让他们给我一个报价，在原有的基础上多了200澳币左右，马上就通过网络付款，保护即时生效。
房东在战略和战术两方面都准备好后，基本上就是把该做的事情都做到位了。
如果再碰上拖欠房租的无赖房客，有保险保护，处理起来心里也不慌了。
处理房客拖欠租金的基本流程大概是这样：
如果房客拖欠租金14天以上，房东（中介）可以给房客发送一份Termination Notice （《终止租约通知》），终止房客的租约。
如果房客在这个周期内搬走了，房东应该可以申请扣一部分保证金/押金（Bond），弥补自己的经济损失。
如果房客在接到通知以后的14天之后还是拒绝搬走，房东可以向仲裁庭申请终止租约。
仲裁庭一般会召集双方到场，陈述事实和理由，这个周期等待时间大概又是2-3个月，疫情期间可能会拖得更久。
如果仲裁庭裁定，要求房客搬走，在一定时间内，如果房客拒绝搬家，房东才可以凭借仲裁庭的命令委托法警执法，强行驱逐房客。
整个周期可能会长达6个月，如果房客有特殊理由，例如生病，那耽误的周期可能会更长，反正老赖房客永远的秘诀就是一个字：拖。
在这个过程中房东几乎是处于弱势地位，只能按照法律流程来走，千万不能自己强行驱逐房客，否则房客报警，房东只会给自己带来麻烦。
如果有保险，房东申请理赔，保险公司基本可以承担这些损失，然后保险公司会去向房客追偿，也可能会起诉房客，这些后续的事情房东就不用操心了，反正房东自己拿到赔偿就好了。
中介也会把无赖房客列入黑名单。
这些无赖房客，信用记录和租房记录都会受到影响，以后贷款、办信用卡、租房都会遇到麻烦，这就是他们的报应。
我在写这篇文章的时候，又看到一个网友分享自己的亲身经历：
网友A在新南威尔士州，买了一个投资房，没有通过中介，私自把房子租给一个黎巴嫩家庭，双方都是现金交易。
房东没有买房东保险，收了房客的保证金\押金（Bond）但是没有把保证金交到指定的机构（Fair Trading）代为管理。
现在出问题了，房客拖欠租金，一推再推，网友A不知该如何处理，四处求援。
这个案例，几乎是我见到过的，房客拖欠租金案例里面，最惨的一个。
（1）房东收了房客的保证金（Bond）但是没有把保证金交到指定的机构（Fair Trading）代为管理，而是把钱拿在自己手里，这一点本来就违反政府关于租房的规定，如果政府追责，会首先对房东罚款2200澳币。
（2）如果房东强行上门要钱，房客可以报警，一般警察会要求房东离开，让房东通过正规渠道（仲裁庭或法庭）讨租，而不是非法入侵他人住宅。
（3）房东没有买保险，这意味着从拖欠租金开始到房客搬走期间，所有的损失全部由房东一个人承担。
现在可能只是拖欠1个月租金，到这个事情解决的时候可能就是拖欠6个月租金了，而且还有水费、电费、煤气费等等其他费用，全部自己承担。
（4）如果对方是专业无赖，甚至可以有办法在房子里住更长时间，就算是专业中介也只能申请仲裁庭驱逐令，法警执法赶人，保险公司赔付房东损失。这个网友A，什么都没有，所以势单力薄，无法应对。
我估计最后的解决方案只有两条：
第1条路，房东自认倒霉，和房客好好商量，表示自己愿意承担损失，之前拖欠的房租都不要了，请房客搬走。
这条路相对轻松、快捷一点，如果双方协商成功，房客很快就可以自愿搬走，而且房东损失相对较小。
第1条路，可能是最佳方案。
如果协商不成或房客拒绝搬走，那房东只能走第2条路。
第2条路，房东花钱请律师，走民事诉讼途径，到法院起诉房客，然后法院下达驱逐令，把房客赶走。
这条路时间成本和金钱成本都很高，房东除了自己承担损失之外，还得花费高昂的律师费。
而且法院开庭也不可能那么快，估计最快也得等3-6个月。
总之这是一件劳心劳力，令人头疼的事情。
@木木山高
2022-01-18
