时间:2023-01-13 19:44:24来源:法律常识
德国作为欧洲经济强国,拥有着欧洲金融中心、交通中心、工业中心等等,但德国的房地产价格,一直被认为远低于欧洲一线城市,价格稳定、无泡沫风险等特点,吸引了越来越多投资人。在房地产购买、持有、出售阶段,这些费用与节约小知识需要提前了解。
在德国购买房地产,除了购买价格外,一般需要付四项“杂费”,都是以房屋购买价格为基础计算的,其中车位、车库,以及经业主与地产商协商,由地产商负责的房屋室内装修、房屋整体厨房及电器等等,虽然也付款至地产商,但不包含在房屋购买价格,不会作为税费、杂费的计算标准。这份计算标准由法律规定,不可以违法收取,各个州计算标准不尽相同,本文以黑森州为例,
1.地产购置税 购买价格6%
2.地产登记费 购买价格0.5%
3.律师公证费 购买价格1.5%
4.销售中介费 购买价格5.95%
需要注意并警惕的是,很多房屋出售打着无中介的旗号,实则将中介费包含在了售价内,从而造成作为计算基础的房屋购买价格增高,反而带来更多费用。
德国的房产为100%永久产权,除了购房时一次性缴纳的费用外,在持有房产阶段,还有些费用是持续产生的,但这些费用一般是依照谁使用、谁缴费,如果是投资房产,可以通过出租房屋,将费用转嫁给租客。这样的持续性费用主要包括:
1.土地税
每季度缴纳一次,由税务局根据当地情况计算,一般不会发生较大改变,在产权移交后,无论是否空置,都必须缴纳,以100平米使用面积房屋计算,一般每个月在30—60欧元。
2.物业费
空置公寓由持有者缴纳,出租房屋可包含在房租之内,平均每平米约2.5—4欧元,如果是别墅拥有者,不需要使用物业,相关费用教到服务单位即可,一般包括:水费、供暖费、垃圾处理费、小区公共费、物业公司费。
3、生活杂费
空置公寓由持有者缴纳,出租房屋可包含在房租之内或租客自行缴纳,除水费、暖气费等由物业公司提供并收取费用之外,很多生活杂费需单独签订合同,自由选择价格便宜、服务优质的供电公司、网络运营商等等,并且可以更换。
以100平米使用面积的一家四口为例:
电费 50—70欧元/月
网络费 20—40欧元/月
天然气费 60—80欧元/月
视听费 17.5 欧元/月
在税法严格的德国,业主在出售房产、转让房产时同样面临税收,可以通过合理的税务筹划来达到降低甚至避免税收,这里介绍一些房产流转中会出现的税收与避让小技巧,更为详细的税筹方案,可以联系德国专业税务师:
1.房产交易所得税
通过房产买卖获得盈利的话,应缴纳15%—25%的差价盈利税。自用房屋超过两年,出租房屋超过十年的话,则可以免税。
2.遗产税与赠与税
房产继承人或受赠人需征收相应遗产税或赠与税,可以在每年的免税额度内,分批次完成,以达到免税效果。
3.资本利得税
德国对房租收入征收资本利得税,但如果房租用于缴纳贷款,则属于减免范围,不需要缴纳此项税费。
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