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近年来律师团队房产纠纷案代理回顾（一）

执笔人：李煜律师（工作电话：17705656608）

一、不能上市交易的回迁房纠纷

【房屋性质】回迁房

【代理方】卖方

【代理律师】李煜 汤忠

【代理时间】2019年3月

【受理法院及案号】合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初762号民事调解书

【办案过程】

2010年，原告与被告就被告家庭三人所有的回迁房一套，达成买卖协议，并支付了大部分房款后实际居住，后案涉房屋因政策变化自2015年开始可以办理房产证，原告要求办理，被告要求额外支付房款，双方协商不成，原告诉至法院，要求1.继续履行买卖协议，房屋过户；2.被告承担拖延过户产生的利息损失10万余元；3.被告承担过户费用30%。

接受被告委托后，我们研究了回迁房的法律政策文件，并根据代理需要依法向拆迁安置部门调取了拆迁安置协议、丈量登记表、补偿费计算表、房屋分户登记表等10份证据材料，证明案涉房屋产权的共有关系，买卖协议效力瑕疵等问题，并在举证期限内向法庭提交，上述庭前工作引起法院的充分重视，为本案最终调解结案打下基础。

【代理结果】经开庭调解，各方确认2010年签订的房屋买卖合同继续履行，剩余房款由实际购买人继续支付；此外，购买方同意另支付5万元给被告作为补偿款，被告协助其办理过户手续。通过上述工作，为委托方争取了财产权益，修复了双方的朋友关系，促进交易效率。

【律师评析】回迁房购买虽然价格便宜，但存在不能办证、卖方不配合等法律风险，购买时宜在法律专业人士指导下进行。本案虽为卖方代理人，但顾及交易已多年，买方实际入住，从维护物权稳定和市场行情出发，充分考虑买方诉求，积极促进调解结案，化解了双方的矛盾冲突。代理人的工作，也赢得承办法官的充分肯定。

二、银行不能贷款的二手房纠纷

【房屋性质】二手房

【代理方】卖方

【代理律师】李煜 王素杰

【代理时间】2019年1月

【受理法院及案号】长丰县人民法院（2019）皖0121民初852号民事调解书

【办案过程】

2018年7月，原被告双方在中介介绍下签订存量房买卖合同，被告支付定金及首付款，剩余房屋向银行贷款。合同签订后，按照合肥市房屋交易的流程，原告配合中介将房屋过户给被告，但因被告贷款不能通过银行审核，贷款迟迟不能下来，导致原告大部分房款无法获得。

我们接受原告委托后，多次到被告申请贷款的多家银行调查了解得知，被告曾向合肥市多家银行申请贷款，但因个人银行流水存在问题无法通过审核，事实上已经不可能获得贷款，因此合同已不可能继续履行，因此向法院起诉，要求：1.解除双方签订的存量房买卖合同；2.判令案涉房屋过户返还至原告名下。法院受理后，承办法官听取了我们对于被告无法贷款不能下来的意见，为节省司法资源，建议我们调解结案。代理人接受法官的意见，积极与对方联系协商，最终取得对方的认可。

【代理结果】经庭前调解，双方同意解除2018年7月签订的存量房买卖合同，原告将收取的房款退还给被告，被告配合原告及时办理房屋过户手续，返还房屋给原告

；同时，被告在房产局资金托管账户的托管费及税费返还给被告。

【律师评析】本案折射出当时合肥市存量房交易政策流程存在的风险和瑕疵问题，即在买方支付少部分房款后，即过户取得房产证，但是否可以将银行贷款部分支付给原告，受银行审核、买方购房资格、信用等因素影响，存在变数，给卖方的权益带来极大的风险。此案结束不久，合肥市存量房买卖政策即发生变化，规定银行对于贷款买房的，提前介入买卖过程，审核买方购房资格、资信状况等，出具审核通过的意见后，交易流程才继续进行。此举，有效避免了买方拿不到钱房屋又被过户的尴尬境地。值得一提的是，本案提起诉讼，原买卖税费买方已支出，买方持法院调解书就可以返还税费，对买方实惠是明显的；同时卖方重新过户也不需要再交相关税费，相当于表面的一房“两次交易”被法院还原为“无交易”。调解结案，同时保障了双方的财产权益，承办法官的做法值得称赞。

（未完待续，房产纠纷案，请联系专业律师团队，电话17705656608）

律师团队提醒：买卖权属有争议的房屋，需要谨慎