时间：2023-01-18 02:20:31来源：法律常识
2017年1月11日北京市通州区人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷案件。这起案件案情如下：2016年8月17日，高某与王某通过第三方中介公司签订《房屋买卖合同》，约定王某将位于通州区个人房屋出售给高某，高某支付10万元定金后王某因个人原因拒绝出售，并与高某沟通双倍返还定金。高某收到王某返还定金后反悔起诉至北京通州区人民法院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》并要求支付房屋总价款20%的违约金及差额损失50万元。最终法院判决，解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，同意王某双倍返还定金，驳回高某其他诉讼请求。
赵霞律师作为本案王某的代理律师，代理过程中本案出现以下法律问题：
一、本案纠纷产生的原因及承担的违约责任
实践中房屋买卖合同纠纷产生原因主要有以下几种：1、房屋买卖合同签订后还未完成过户前，房价上涨，卖方要求加价，或者表示不卖；2、买卖合同签订后房价暴跌买方要求降价或不购买；3、贷款申请失败，买方要求解除；4、其他个人原因买方或卖方不履行合同导致违约；5、不可抗力导致无法履行。除因不可抗力导致违约产生纠纷以外，其他原因导致纠纷违约方均承担相应的违约责任。
解决纠纷过程中应如何承担违约责任呢？本案中因王某个人原因导致高某无法实现合同目的，经双方沟通协商一致解除了《北京市存量房屋买卖合同》，由王某向高某支付双倍定金，为此王某也承担了相应的违约责任。
二、房屋买卖合同纠纷中违约金协商一致后反悔如何解决
房屋买卖合同纠纷中，双方当事人如何解决该纠纷问题进行协商，纠纷解决方案有以下几种：1、双倍返还定金或不退定金；2、按合同约定支付违约金；3、支付双方协商一致的违约金。双方当事人选择解决方案后，一方当事人反悔，要求高于协商金额支付或低于协商金额支付时该如何解决？对于协商内容反悔的法院一般支持协商内容，除非协商内容违反法律或禁止性规定，法院才予以重新作出解决方案。
本案中高某同意王某双倍返还定金后反悔，要求按照合同的约定支付房屋总价款20%违约金，因双方协商一致的情况下未违反法律及相关禁止性规定，故高某要求高额违约金严重违反《合同法》的相关规定，未得到法院的支持。
三、房屋买卖合同纠纷中有定金与违约金、赔偿损失条款情况下该如何选择
实践当中，虽然都是因违约情形导致发生的纠纷，但是每个案件都有自己的不同之处，所以维护权益运用法律条款各不相同。分为以下几种：
（一）定金与违约金的选择适用及其例外
1、违约定金、立约定金与违约金的选择适用
《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此，定金和违约金只能选择适用，两者取其一，但对于该条规定的进行限制性理解。
《担保法》第89条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，这就是定金罚则。只有解约定金、立约定金和违约定金才具备定金罚则效力。
《担保法司法解释》117条规定，解约定金须双方有明确约定或者其约定能够被认为解约定金的情况下才能适用。因此，未约定为解约定金或者约定不明时，只有立约定金和违约定金能够适用定金罚则。
2、例外：解约定金与违约金的并用
解约定金与违约金各有不同的功能，如果合同既约定解约定金又约定违约金的，两者可以并用。对于解约定金与违约金的并用问题，我国现行法律和司法解释并无明确规定。但《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第23条第2款规定：“房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。”北京地区法院在审理房屋买卖合同纠纷中，能够支持解约定金和违约金的并用。
实践中合同既约定解约定金又约定违约金时，解约定金与违约金的并用，应具体区分以下情况进行分析：
（1）守约方解除合同的情形
当违约方的违约符合《合同法》第94条规定时，守约方享有依据该规定解除合同的法定权利，同时可以请求违约方根据合同约定支付违约金。但解除合同的话,须以丧失定金或者双倍支付定金为代价。因此，这种情形下，并不存在解约定金与违约金的并用问题。
当违约方的违约不符合《合同法》第94条规定时，守约方并不享有依据该规定解除合同的法定权利，但可请求违约方根据约定支付违约金。守约方不适用解约定金条款解除合同的，只能请求支付违约金，而不存在解约定金与违约金的并用或者选择适用问题。
（2）违约方解除合同的情形
违约方因其违约，自然应当支付违约金。同时，因有解约定金条款，违约方可以根据该条款以丧失定金或者双倍返还定金为代价解除合同。当违约方解除合同时，就存在解约定金与违约金的并用问题，即定金与违约金的叠加。
（二）定金与损失赔偿的并用
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”
（三）违约金的调整以及违约金与损失赔偿金的并用
根据《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，守约方可以请求法院或者仲裁机构予以增加。根据《合同法司法解释（二）》第28条规定，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，买方又请求卖方赔偿损失的，法院不予支持。因此不存在违约金不足以弥补损失而须再赔偿损失的问题，减少违约金与损失赔偿金不存在并用问题。
（四）违约赔偿的两条原则
《合同法》第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
1、损失补偿原则
违约损失赔偿以补偿守约方因违约造成的损失为原则，赔偿不能超过实际损失，即不能使守约方因此获益。定金罚则本身具有惩罚性，没有造成实际损失的不妨碍定金罚则的适用。若定金不足以弥补损失的，买方主张定金和超过定金以外的损失赔偿金的总和不能超过实际损失。另外，违约金低于损失而增加后的违约金，或者违约金与超过违约金以外的损失赔偿金的总额也不能超过实际损失。违约金高于损失的30%的，调整后的违约金最高为损失的130%，超过损失30%的部分具有惩罚性。
2、合理预见规则
违约损失赔偿额不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。这是为平衡双方利益，将订约风险限定在当事人可以预见的范围内，也体现了合同法促进订约和交易的立法倾向。
以上对房屋买卖合同纠纷中有定金与违约金、赔偿损失条款情况下该如何选择问题从法律层面、立法层面及理论实践层面进行分析，所以根据每个案件情况选择适用法律条款进行维护自身权益。
四、律师建议
日常合同订立及履行合同的时，用法律来保障自己的权益，出现违约情形，要减少自身损失的同时，及时维护合法权益。首先，订立合同时遵守意思自治和自愿原则，履行合同的时候要遵守诚实守信原则，减少因违约而产生的纠纷；其次，出现违约情形时，要敢于拿起法律武器来维护自身权益，最后，希望共同努力建造一个公平的交易环境。
赵霞律师，婚姻家庭业务部主任律师，朝阳区人民调解委员会婚姻委员会委员
