时间：2023-01-23 03:32:43来源：法律常识
在前几期的文章中，我们提到了因购房人逾期还贷等原因，导致房企承担了阶段性保证责任的情形下，房企的应对策略。那么，在商品房买卖合同被解除后，房企之前支出的垫付款项，以及购房人按照商品房买卖合同的约定应承担的违约金等款项，能否在返还购房款时直接从中予以扣除？
下面通过法院生效裁判文书中的不同裁判观点，来对该问题展开论述，并提出相应的律师建议。
一、裁判观点
1.济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初1644号
法院裁判：
商品房买卖合同解除后，甲置业公司应将李某支付的购房款1104792元返还给李某，李某应将甲置业公司代其偿还银行的款项787283.88元支付给甲置业公司；甲置业公司要求李某承担违约金110479.20元（1104792元×10%）不违反双方约定和法律规定，本院予以支持。甲置业公司要求李某支付诉讼保全保险费1330元、律师代理费35800元，该两项费用均系因李某违约导致甲置业公司维权而支出的合理损失，且该请求不违反双方所签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，本院亦予以支持。
因双方互负金钱支付义务，甲置业公司要求相互抵扣，不违反法律规定，本院予以支持。
法院遂判决甲置业公司返还李某购房款1104792元；李某向甲置业公司支付代偿款787283.88元、违约金110479.20元、律师代理费25522元、诉讼保全保险费1330元；以上所列债权债务相互抵销后，甲置业公司返还李某购房款180176.92元。
2.济南市中级人民法院（2021）鲁01民终8960号
法院裁判：
法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。上述合同解除后，A置业公司公司应当向董某返还购房款12461400元。
涉案房屋存在预查封，A置业公司主张将代偿款、违约金、律师费等款项从购房款中抵扣会影响案外人的利益，故不予支持。双方当事人对于双方款项如何支付问题，可在不损害案外人利益的前提下自行协商解决或在执行案件中一并解决。遂判决驳回A置业公司上诉，维持原审判决。
二、裁判总结
经检索相关案例，部分法院按照房企所主张抵扣的数额支持了房企的抵扣请求，部分法院认为房企主张抵扣的违约金数额过高，在对违约金数额作出调整后判决抵扣。少数法院则认为直接抵扣没有相关法律依据或合同约定，且会损害购房者其他债权人的利益，而不予支持房企的抵扣请求。
综合来看，支持房企将代偿款、违约金及诉讼成本等损失从购房款中抵扣的，为当前法院裁判的主流观点。
三、律师建议
为了更好地帮助房企依法维护合法权益，我们分别从合同约定和实际操作两个方面，提出相应的法律建议和操作指引，以供房企参考。
1.对于合同约定方面的建议
（1）建议在合同中明确约定，在购房人因逾期还贷导致房企向银行承担阶段性保证责任时，房企有解除《商品房买卖合同》的权利；
（2）同时约定在房企解除《商品房房买卖合同》后，因购房人违约而应向房企支付的违约金以及房企行使解除权所支出的诉讼成本等损失，全部由购房人承担；
（3）明确约定，对于合同解除后购房人应承担的上述款项以及房企向银行承担的贷款本息、罚息等代偿款项，房企有权从应退还的购房款中直接予以扣除。
2.对于实际操作方面的建议
（1）针对抵扣事宜，可先与购房人进行沟通谈判，若通过协商能够达成一致，要及时签订书面处理协议进行确认，对于相关款项的支付记录，及时予以留存，必要时要求收款方出具收款凭证；
（2）购房人既怠于履行付款义务又怠于协商处理的，房企可向其发出书面告知函，要求其限期内履行付款义务，逾期则在购房款中径行扣除，并列明扣除明细，同时对于处理过程中的函件、张贴、邮寄、通话记录等送达材料，要做好留存固定；
（3）若购房人拒不履行付款义务，或对抵扣事宜明确提出异议的，房企应及时提起诉讼，要求购房人履行付款义务，并向法院提出抵扣请求。
