时间：2023-01-23 10:06:35来源：法律常识
编辑 | 七月
作者 | 槐城律师 郭晓杰
郭晓杰
辽宁槐城律师事务所
政府服务 国有资产管理
融资担保 企业风险防控
受新冠肺炎疫情影响，实体经济受到较大打击，不少经营者难以承受高昂的租金，干脆关门走人。这一走搞得房主租金也要不回来，房子未清空也无法继续对外出租，两头憋气无处释放。
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欠租金还玩失踪
行为保全一招搞定
王女士前年把自己一处公建出租给周先生，约定先交租金后使用房子，周先生租下后经营一家饭店。去年年底受新冠肺炎疫情影响，周先生今年的房租一直没交。
王女士隔三差五就找周先生要租金。今年五月份一天，王女士找到饭店，发现周先生大门紧锁，屋内的桌椅板凳都还在，但是电话不接，微信不回。周先生欠着房租不说，屋内一屋子的东西没清空，王女士也没法找下家继续租。
自己强行开锁又担心被周先生赖上。向法院起诉，从立案到审判，再到执行，王女士的损失会越来越大。槐城律师接受委托后，王女士表示当务之急是腾退房屋。
槐城律师随即向房屋所在地法院申请诉前行为保全，法院受理后出具裁定书，裁定周先生立即从承租房屋退出，清理房屋内财物，将房屋交付给王女士。周先生未执行，后在公证处的见证下，开锁公司依法强行打开房门，搬家公司将屋内所有物品移至指定仓库。就这样，不到三天时间，连起诉都没起诉，王女士的烦心事顺利解决。
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行为保全
有法可依
根据《民事诉讼法》第一百条规定，对于因当事人的原因或其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的，人民法院可以责令当事人作出一定行为或者禁止其作出一定行为，即通常所说的行为保全。
行为保全按照保全的时间点不同分为诉前行为保全和诉中行为保全。在上述案件中，周先生拒不腾退房屋的行为会造成王女士损失进一步扩大。考虑到年底法院立案较为困难，律师依法选择申请诉前行为保全。
从止损的原则出发，法院对周先生作出行为保全，有法可依。通过这种方式完美解决由于审判程序的原因造成损失的进一步扩大。同时诉前行为保全所产生的一切成本，包括但不限于保全费、公证费、开锁费、仓储费、搬家费等，全部由被申请人周先生承担。
需要注意的是，诉前保全并不能代替审判程序。在法院采取保全措施后三十天内，申请人应当依法提起诉讼或申请仲裁，否则法院应当解除保全措施。
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槐城律师建议
针对欠租又玩失踪的问题，槐城律师结合实务经验，为大家提供以下建议供参考：
1、在承租人存在恶意拖欠租金的情况下，计算押金的覆盖期间，在避免损失的前提下，当机立断，立即解除租赁合同，要求承租人清退；
2、在出现承租人失联的兆头时，做好相关证据保留工作，比如通过录音的形式明确房屋一直由承租人占用，避免在诉讼中被承租人诬陷系出租人强制锁门拒绝其使用；
3、在房屋未腾空的前提下，尽量不要私自打开房门，避免引起财产丢失等纠纷，如欲私自打开房门，必须保证公证处全程录像；
4、及时申请行为保全，在诉前行为保全有难度的情况下，也可退而求其次选择诉中行为保全，通过国家公权力强制清退房屋。
适用法律：
《民事诉讼法》
第一百条 人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。
人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。
人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。
第一百零一条 利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。
人民法院接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。
申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。
案例来源：
沈阳市浑南区人民法院，（2018）辽0112民初786号，沈阳市沈河区恒盛隆餐饮管理中心、卢显臣与高律姝、周澍房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书
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