时间：2023-01-24 02:51:47来源：法律常识
前言：朋友们看到的是经过技术处理过的故事，案例是真实的故事，故事中的人物及情节是笔者创作的。
早晨，徐彤刚刚来到商店门前，发现附近有一群人正在看着墙壁上的什么东西。徐彤挤进去一看，原来是柳县政府的拆迁通知。徐彤经商的这一带被批准由柳县家兴房地产开发有限公司进行商业开发。
徐彤与家兴公司签订了产权置换合同。双方约定：家兴公司拆迁徐彤住宅改建的商用房140.98平方米，还迁156平方米商业用房，超出原拆迁面积的部分按每平方3000元补差价。徐彤是原址回迁，回迁房屋为两层，每层78平方米。根据家兴公司的设计图纸，双方约定了房屋的具体结构。
一年后，在家兴公司公告的交房时间，徐彤兴冲冲地去办理接房手续。家兴公司的售楼处里，挤满了回迁户和买房人。好不容易轮到了徐彤，家兴公司工作人员告诉他：“你的房子因为图纸设计的原因，比你合同约定的面积多了32平方米，原定的房子不给你了。公司在侧面给你另调一户140平方米的房子，或者给你补偿80万元。”
徐彤急了，他说：“你们得按合同办事。我不同意你们的意见。”
售楼员说：“要不就把你原来的一楼分出32平方，我们卖给别人。”
徐彤说：“一楼要是分割出去32平方，我的房子就没有价值了。我不同意！”
“不同意也得同意，你说了不算。”徐彤身后传来一个声音。
徐彤回头一看，是家兴公司的金老板。
徐彤问道：“为什么啊？”
金老板说：“你那房子是住宅后改的门市，我不认可。这个房子我卖给法院的朴利了，朴利拿房子贷款了，房子没有了。你或是接受我的条件，或是打官司。有什么办法你就使吧。”
原来，家兴公司把房子卖给了法院院长的司机朴利，朴利又用这户房子向工商银行抵押贷款65万元。家兴公司在侧街上给徐彤留了一户140平方米的房子。并告诉徐彤：“你爱要不要，随便。”
徐彤向县里有关部门投诉。这些部门一听是法院院长司机朴利买的房子，谁也不管，搞得徐彤一点办法也没有。此时，朴利把抵押贷款的房子又出租给一南方客商王楠开了眼镜店。
徐彤夫妻俩一气之下，先后都住院了。
侄女徐丽丽到医院里探视叔叔。她说：“叔，我爸爸活着的时候认识东华市的一个谌律师，你去找他，他一定能帮忙。”
第二天早晨徐彤俩口子就乘车来到东华律师事务所，找到了谌律师。徐彤说“谌律师，我是柳河徐海的弟弟，你还记得徐海吧？”
谌律师立刻从椅子上站起来，说：“你是徐海的弟弟？我没有见过你。”
徐彤的眼泪止不住地流了下来。
谌律师说：“兄弟，别激动，有什么事情坐下来慢慢说。”
谌律师和徐海是好朋友，多年前徐海担任柳县电机厂的厂长。谌律师是师范学院的教师并兼职律师，徐海的企业里不管遇到什么法律事务，谌律师都会前往相助。谌律师为企业挽回了许多重大损失。徐海在52岁那一年，突发心梗去世，谌律师为失去一个好朋友经常感叹。
徐彤擦擦眼泪，说：“谌律师，我们夫妻冒昧地来找你，想请你帮助我们。”
谌律师说：“你哥去世这么多年，我一直挂记他的家人。你就和我弟弟一样，有什么事情尽管说，只要我能做得到，一定帮忙。”
徐彤把自己的遭遇向谌律师作了介绍，谌律师看完了材料，又问了几个问题之后，说：“你这事只能通过诉讼解决。”
徐彤说：“关键是法院院长的司机把我的房子买走了，又抵押和出租了。要是在柳县打官司，肯定打不赢。”
谌律师摇头道：“就是法院院长本人也得讲理。你回迁的房子值多少钱？”
徐彤说：“按现在的价值，能值一百二、三十万元。”
谌律师又问：“如果你损失大约一万元左右的诉讼费，把案件提到中级法院审理，你能不能承受得起？”
徐彤说：“能承受得起。”
谌律师说：“我们可以把诉讼标的提高到200万元，由中级法院管辖。既然对方让法院院长的司机买房，那就是他们已经准备和你打官司了。如果你同意损失一万多元诉讼费，在中级法院一审起诉，柳县法院就使不上劲。不过，超出你实际诉讼标的那部分诉讼费，法院将会判决你承担的。这事你是否同意？”
徐彤说：“谌哥，就按你说的办。要在柳县打这个官司，我弄不好连房子带钱都得输。”不知不觉中，徐彤把对谌律师的称呼给变了。
谌律师考虑这个案件的特殊性，设计了一个涉及开发商、购房人、贷款银行、租赁者的综合诉状。谌律师苦笑着对徐桐说：“从事律师职业这么多年，在一个案子中几个被告的行为不同，却共同指向一个标的，需要一个案件同时审理判决的，还是第一次遇到。搞不好法院会要求按不同的法律关系，分别起诉。”
也许是谌律师在当地有影响的原因，东华市中级法院对这个诉状简单地审查了一下，当天就立案了。不久，中级法院公开开庭审理了此案。法庭在进行了一系列程序性工作之后，审判长说：“请原告宣读起诉书或简要阐述诉讼理由。”
谌律师宣读了起诉书：“请求法院依法判令被告家兴公司履行房屋产权置换合同，向原告交付回迁房产，被告故意超出双方合同约定多建设的32平方米房屋归原告所有。被告逾期交付房屋，应按双方合同约定每日按房屋价值的万分之三赔偿损失。根据现在的市场行情，房屋价值130万元，每天赔偿390元。
“请求法院依法确认第三人朴利与家兴公司的商品房买卖合同无效，由第三人朴利向原告返还占有的房产。
“请求法院依法确认第三人工商银行柳县支行与朴利的抵押贷款合同无效。
“求法院依法确认第三人王楠与朴利签订的房屋租赁合同无效，第三人王楠应无条件腾迁，其装修设施自行拆除。”
家兴公司答辩道：“原被告签订的房屋产权调换合同无效，原告隐瞒被拆迁房产是住宅的真实情况，应该承担合同不能履行的责任。因原告有欺诈行为，对原告要求逾期回迁赔偿不同意支付。原告将自己开发的房产出售给朴利合法，朴利交了全款，应该予以保护。”
朴利答辩道：“我是善意买受房产，已交款并占有使用、办理了产权登记，我与家兴公司的购房合同有效，原告无权要求我返还房屋。我用自己买的房产向银行抵押贷款是合法行为，抵押贷款合同有效。我将自己的房屋出租给王楠经商合法，租赁合同合法有效。”
工商银行答辩道：“我行与朴利签订的抵押贷款合同已经登记，应该受法律保护。”
王楠答辩道：“我不知道承租的房子是原告的，因朴利有房产证，我承租没有过错，不同意迁出承租房产。”
在辩论阶段，谌律师发言道：“《合同法》第八条规定‘依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。’被告应当依照双方签订的产权置换合同约定，向原告履行交付回迁房产义务。
“《合同法》第一百零七条规定‘当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。’原告要求被告继续履行合同并承担违约损失，符合法律规定。
“《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（二）规定‘面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。’根据这一法律，被告应交付的回迁房产大于合同约定面积32平方米应当归原告无偿所有。
“《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：‘拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。’被告虽然将争议房产出售给了朴利，但原告依据法律规定，有权优先取得本案争议的房产。
“被告与朴利签订的商品房买卖合同依法无效；第三人工商银行与朴利签订抵押合同对原告房屋设定的抵押登记依法无效；第三人王楠与朴利签订的租赁合同依法无效。我国《合同法》规定：恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同以及以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同。我国《民法通则》对无效民事法律行为的规定基本相同。
“被告与第三人朴利签订的商品房买卖合同是以损害原告合法回迁权利为目的，第三人朴利明知其所购买的房产是原告的回迁房产，却利用自己的特殊身份，与被告故意签订购房合同，属于《合同法》规定的无效合同情形。应当确认无效。
“第三人朴利贷款的目的就是想把其所购买的房屋制造成合法买卖行为，以达到侵犯原告合法权益的目的。工商银行明知朴利没有购买房屋的正式发票，明知朴利办理房屋产权登记的时间与办理抵押贷款的时间为同一天。工商银行应当明知朴利抵押贷款的房屋有产权瑕疵，其与朴利签订的抵押贷款合同因涉及原告房屋产权，属于无效抵押。
“第三人王楠明知原告与被告及朴利之间对房屋所有权发生争议，在王楠对争议房产装修时，原告已经告知‘这处房屋所有权有争议，你必须停止装修’。王楠拒绝告知，恶意租赁，应该确认其与朴利签订的租赁合同无效。”
法庭上各方当事人辩论十分激烈，被告和第三人一致反对谌律师在法庭上发表的意见。法院在调查中发现，徐桐在与家兴公司签订拆迁合同提供的所有权证上记载的使用性质是住宅，从而证明：徐桐在签订拆迁合同时没有隐瞒和欺骗行为。
半年后，法院艰难地作出了判决：“争议房屋属于徐彤所有，家兴公司增加建设的32平方米的4.68平方米由徐彤按每平方米3000元价款向家兴公司补交差价共计14040元。家兴公司逾期交房按照双方合同约定支付逾期交房违约金20000元。家兴公司从逾期交房之日起，向徐彤每日赔偿损失300元到执行完毕。朴利与工商银行签订的抵押合同及抵押登记无效，因抵押合同无效造成的损失，由工商银行另案与朴利解决。王楠与朴利签订的租赁合同无效，因租赁合同无效的损失，由王楠和朴利另案处理。诉讼费18000元，由被告承担10000元，原告承担8000元。”
判决生效之后，徐彤申请法院执行，终于收回了自己的房产，并获得了一笔赔偿。
