时间：2023-01-25 07:46:39来源：法律常识
中国江苏网9月16日徐州讯（记者 彭颂珂）辛苦半辈子买了套房，入住时却被告知合同里约定的院子属于违建应被拆除。近日，年过半百的赵先生遇到了件糟心事，本以为是买了套称心如意的养老房，如今却为自己买了个“烦恼”。
一楼业主花钱“买”院子 合同注明花园“使用权”
赵先生购买的房产位于徐州市泉山区西三环路西侧的荣盛麓山荣郡小区，由荣盛房地产发展股份有限公司开发建设。2015年，赵先生从开发商销售处得知购买该小区一楼的房子，将拥有不低于20平方的景观小院使用权。辛苦了半辈子的赵先生毫不犹豫付全款73万为自己和老伴购置了一套113平的房产，满心欢喜地等待上房入住。
2019年初，荣盛麓山荣郡小区一期业主上房交付，作为第一批购置者，赵先生也在其中。到了上房那天，赵先生和老伴来到小区准备验收上房，却发现合同里约定的景观小院并没有和当初开发商承诺的一样。“当初销售承诺的是只要买一楼就有院子，所以我们才花了比别的楼层高的价格购买了这套房子，是希望到老了能有个一楼带院的房子。”赵先生愁眉苦脸地告诉记者。
和赵先生遇到类似情况的业主一共有171户，均是荣盛麓山荣郡一期一楼业主，而他们当时所购买的房价按照房子的大小均比别的楼层业主价格贵了几万至十几万不等。从小区业主提供的合同里可以看到，对一楼业主购买房产时院子的问题进行了特别标注，分别是“业主共有部分由本同约定的前期物业服务企业统一管理、统一使用。一楼院落归一楼业主使用，使用期限同商品房使用期限。”、“如买受人购买楼层为一楼，出卖人向买受人提供不低于20平米景观小院使用（买受人不得做出院子内种菜、养宠物、停放车辆、搭建棚子等破坏小区景观事宜，若买受人对院子进行违规使用，出卖人有权利收回院子使用权）。”
物业：整改通知书系城管下达 业主私拉围栏属违建
赵先生告诉记者，2019年6月，一楼业主们与开发商进行了多次沟通协商后，开发商用冬青树等绿化将院子进行围合。一个多月后，用于围合花园的冬青树不同程度地枯死，业主们担心安全问题没有保障，再次与开发商进行协商，最后约定由一楼业主自行搭建围栏。
今年9月10日，在家休息的赵先生突然接到小区物业送来的整改通知书，被告知其私自安装的栅栏、硬化地面等属于违建，应于限期7日进行拆除违建并恢复原状。与此同时，小区其他一楼业主也都收到了这份整改通知书。
9月15日，记者来到荣盛麓山荣郡小区，看到绝大多数一楼业主用铁栅栏、种植绿化等将家门口院落围合起来。该小区物业经理表示，业主们收到的整改通知书是街道城管下达的，业主私拉院墙属于违建，下一步物业将配合城管对小区的管理工作。
开发商：院子是否合法合规 暂时无法解答
随后，记者来到荣盛麓山荣郡售楼处了解相关情况，该项目一位严姓负责人告诉记者：“楼盘是2015年开盘的，我是2016年开始负责这个项目，关于一楼小院写在合同里是已经形成的事实，目前公司正在调查这个事情。”严某还表示，合同里写明的不低于20平米景观小院，是以不能破坏绿化和原有景观等为前提条件，现在城管要求拆除的是小院里面有栅栏跟硬化铺装、毁绿等行为。
那么合同里标注的景观小院，是不是当初开发商与业主签订合同时的私自承诺呢？严某认为，这些合同都是经过相关部门备过案的，全部是备案合同。承诺的院子是否合法合规，他表示暂时无法解答这个问题。
律师提醒：市民购房应谨慎 买房赠“院”可能是“陷阱”
买一楼房屋赠送花园或院子，是不少开发商惯用的促销手段。目前，赵先生最担心的是，通知书里指出如业主未按要求进行整改，执法部门将依法强制拆除，因此而引起的一切责任和后果由业主自行承担。
事已至此，荣盛麓山荣郡小区一楼全体业主是否拥有院子的使用权？开发商私自在合同里标注赠送的景观小院是否具有法律效力？
江苏茂通律师事务所刘茂通律师认为，合同里注明赠送的景观小院是否具有法律效力，主要看是否符合规划要求和城市管理要求，如果该地块没有获得规划批准，属于公共区域，开发商无权在合同里约定将未经规划许可或未经其他业主同意的公共区域土地使用权供一楼业主私人使用；同样，属于公共区域的地块，开发商私自在合同里标注其使用权不具有法律效力，属于违规行为，市民可向行政主管部门举报查处，开发商应承担相应的违约责任及行政处罚。
刘律师提醒广大市民在购买房产时应谨慎处理，签订合同时不能偏听偏信销售人员以及合同上的单方承诺，可以去当地规划部门调取相关的规划图纸，仔细甄别所赠花园院子的产权属性，是否归个人所有或属于公共区域。属于公共区域的地块，则归全体业主所有，开发商的承诺将不受法律保护，开发商无权将公共区域约定给一楼住户。
