时间：2023-01-25 23:44:52来源：法律常识
引言
“凶宅”一般是指发生过非正常死亡事件的房屋，包括发生自杀、他杀以及意外事件（如火灾、煤气泄漏、意外触电、溺水）等情况。
买房本是人生大事，也追求平安和吉利，没有任何一个人希望自己花大价钱买到的房子是“凶宅”！所以我们步步为营，但是房地产中介的“坑”依旧无处不在！如果中介隐瞒房屋是“凶宅”的事实，购房合同签订后无法继续履行，中介费能否退还？下面我们通过两个案例一同探讨。
案例展示
广州市中级人民法院
（2017）粤01民终11048号民事判决
【基本案情】2015年7月2日，叶某作为卖方、与黄某作为买方、裕福公司作为经纪方，就番禺区某房屋签订了《房屋买卖合同》，约定买卖双方同意该物业成交价为183万元，定金5万元，首期楼价款48万元，中介费27000元（如因一方违约导致合同无法继续履行，由违约方支付中介费36000元）。合同签署后，黄某了解到该房屋曾发生非正常死亡事件，叶某、黄某未经裕福公司同意私下解除合同，叶某返还38000元定金给黄某，双方均未向裕福公司支付中介费。黄某称剩余12000元定金由叶某代黄某向裕福公司支付中介服务费。叶某对黄某的陈述予以否认。裕福公司向一审法院起诉主张叶某、黄某共同支付中介费36000元。
【法院查明】《房屋买卖合同》约定中介费由买方支付，如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须向经纪方支付中介费36000元。涉案房屋确实在合同签订前发生了非正常原因的自然人死亡事件。
【法院认定及判决】一审法院认为裕福公司已提供中介服务，促成合同签订，本案无证据证明裕福公司对非正常死亡事件早已知情，但其未全面了解涉讼房屋情况并向黄某进行披露，未尽居间义务。叶某与黄某均未提供证据证明对方存在违约行为，或合同解除是因对方的违约导致，故而依据合同约定由买家支付中介费，裕福公司未全面尽到居间义务，酌情判决黄某向裕福公司支付中介费18300元及利息。黄某不服一审判决，上诉至广州市中级人民法院。二审法院认可一审法院的意见，最终判决驳回上诉，维持原判。
武汉市中级人民法院
（2019）粤01民终3440号民事判决
【基本案情】2017年5月24日，经经纪方德易居公司居间，邓某、案外人覃某、德易居公司三方共同签订《存量房居间（买卖）合同》，约定邓某购买覃某的武汉市某房屋。合同签订当日，邓某向德易居公司支付中介服务费47000元。合同签订后，经邓某了解，其所购房屋涉及非正常死亡事件。为解除合同、退还中介服务费，双方发生纠纷，故邓某诉至一审法院。
【法院查明】德易居公司自认在合同签订前已知悉该房屋曾发生非正常死亡事件，当即未告知邓某实情，直到之后邓某自行打听及求证，德易居公司才告知邓某该事实。
【法院认定及判决】德易居公司早已知悉房屋存在非正常死亡事件，但其未能举证证明已向邓某告知实情，邓某有权撤销合同，一审法院判决德易居公司向邓某返还中介费47000元。二审法院认定德易居公司刻意隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件，导致邓某作出错误意思表示，最终判决驳回上诉，维持原判。
律师分析
《民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
从民间习俗上看，中国人对“凶宅”十分忌讳，人们普遍对房屋内发生非正常死亡事件感到晦气和恐惧，也无法接受“凶宅”。因此，交易房屋是否发生非正常死亡事件不仅影响房屋的交易价格，也很大程度决定了买家是否购买，应当属于与订立合同有关的重要事实。因此，如果交易房屋曾发生过非正常死亡事件，中介人应当有义务就“凶宅”信息向买家进行披露。如中介人故意隐瞒“凶宅”事实，最终导致房屋买卖合同无法继续履行的，中介人不得请求支付报酬，且应当就委托人的损失承担相应赔偿责任。
司法实践中，对于中介人未如实披露交易房屋为“凶宅”，最终导致房屋买卖合同无法继续履行的，区分不同情况有两种处理意见：
1、如买方无法举证证明中介人对房屋内曾发生非正常死亡事件早已知情，即买方无法证实中介人故意隐瞒“凶宅”事实，则即便中介人未全面尽到居间义务，法院考虑到中介人已提供了部分中介服务，故中介人仍有权收取部分中介费用，法院可酌情予以调整。
2、如买方有证据证明中介人对房屋内曾发生非正常死亡事件早已知情，且中介人无法举证证明其已对买方进行“凶宅”信息披露，即中介人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，使得买方基于错误的意思表示购买涉案房屋，则中介人无权主张中介费，法院一般也都会支持全额退还中介费。
结语
房屋买卖交易过程中，买卖双方及中介人均应遵守诚实信用原则，并充分尊重中华民族善良无害的风俗习惯。如交易房屋为“凶宅”，卖方及中介人均应如实向买方披露，由买方决定是否继续购买。
另外，律师建议，买方应在购房前做好风险防范和必要的调查，了解交易房屋是否存在非正常死亡等瑕疵情况。同时，买方在签署房屋买卖合同时，可以在合同中约定卖方需保证房屋不属于“凶宅”，否则买方有权解除合同，要求卖方承担相应违约责任等等类似条款，从而充分保障自己的合法权益。如果买方实在不小心上当受骗买到了“凶宅”，则建议买方及时向专业律师寻求帮助，尽快做好证据收集工作，勇敢地拿起法律武器保护自身合法权益。
来源：法律快车 陈旺法律服务团队
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