来源：万国法考。

随着民法典草案的通过，其中涉及到婚姻编、人权编、物权编等。近日，民法典开讲专家解读物权编，那具体修改了哪些内容呢？

一、老人“以房养老”获得更好法律保障

对外经济贸易大学法学院院长、教授梅夏英表示，此次民法典（草案）增设的居住权，是指在房屋上设定一个较为固定的、对抗效力更强的用益物权，拥有居住权的人可以占有、使用他人的房屋，以满足生活居住的需要，而房屋所有权依然属于房主。

目前，在居住领域更为常见的方式是房屋买卖和租赁。

相比之下，居住权能使居住者得到更多的保障，其权利期限可不设上限，一直居住至离世为止。同时由于居住权需要向登记机构申请登记，让他人能清楚地知道居住权人所享有的权利，完成权利公示后，形成的居住关系更加稳定。

此前，有机构推出“以房养老”模式，老人将房屋所有权转移给他人或机构，并通过合同约定老人既能获得一笔售房款，还可以在房屋中居住到去世为止。若草案获得通过，选择“以房养老”方式的老人，便可以通过办理登记手续取得居住权，让晚年获得更好的保障。

居住权规则的出台，为住房问题提供了一个新的制度选择。它能够发挥房屋的保障作用，让闲置的房屋物尽其用，同时也为有需要的人群提供一个相对固定的居所，实现住有所居。

二、确立了国家、集体、私人的物权受法律平等保护

《草案》第二百零七条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”这是我国在产权保护方面有一次重大进步，可以清楚地看到我国的立法工作在坚定不移地坚持人民当家作主的宗旨和理念。

三、建筑物区分所有权是完善所有权制度的重要内容

在所有权分编中，立法框架沿袭了物权法的结构。同时，结合近些年来人民普遍反映的难题和新冠疫情防控实践，重点对建筑物区分所有权制度进行了完善，主要表现在：

（一）明确了居委会对业主大会的设立和选举工作的指导和协助的义务。草案第二百七十七条第二款规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

（二）在征收组织、个人的不动产或者动产的事由中增加了“疫情防控”。第二百四十五条规定：“因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。……”

（三）明确了物业和业主对于政府依法实施的应急处置措施和其他管理的相关责任。第二百八十五条第2款规定：“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。”第二百八十六条第1款规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。”这是由新冠疫情期间发生的管理问题，从维护公共利益的角度作出的规定。笔者认为，尽管这是管理型规范，但与刑法产生呼应，避免了类似事件直接入刑，增加了执法的柔性，与构建和谐社会的目标相统一。

（四）业主表决事项的门槛被降低。表决事项由原来的七项增加为现在的九项，新增了（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，将物权法第七十六条的第五项中的使用和筹集维修资金，分裂为（五）使用资金和（六）筹集资金两项，并规定了不一样的表决比例。“使用资金”延续了物权法的双三分之二制度。改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动，改建、重建建筑物及其附属设施和“筹集资金”采取了经参与表决的双四分之三制度。这样算下来就相当于占专有面积和人数二分之一以上既可以事项相应行为。比照原来的三分之二要求有所降低。

四、非典型担保是完善担保物权制度的重要抓手

为优化营商环境，草案在物权法的基础上，对担保物权制度做了较大修订。主要表现在四个方面：

一是明确了非典型担保的担保功能。第三百八十八条规定：“设立担保物权应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同，包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。”其他具有担保功能的合同一般是指融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同。

二是简化了抵押合同和质押合同的一般条款。草案第四百条对物权法第一百八十五条第（三）项做了简化，把名称、数量、质量、状况、所在地、所有权和使用权归属简化为名称和数量等情况；第四百二十七条把物权法第二百一十条第（三）项简化为名称和数量，质量和状况不作要求。

三是明确实现担保物权的受偿规则。物权法第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”

而草案第四百一十四条规定删除了前述条款第一项中“顺序相同的，按照债权比例清偿”的规定。这个是信息技术发展给管理上带来极大便利，使得情况发生了变化，信息不对称引发的欺诈行为可以第一时间被发现，减少纠纷发生的可能。

五、自动续期、“居住权”、“三权分置”是完善用益物权制度的亮点

用益物权是物权的重要组成部分，民法典对于用益物权进行了修订，主要体现在以下三个方面：

一是住宅建设用地使用权期限届满自动续期。草案第三百五十九条第1款住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费的缴纳或者减免，依照法律行政法规的规定办理。

二是增加新型用益物权“居住权”。这是物权编比物权法增加的一章，共6条。居住权是指为满足生活需要，依照合同约定，对他人住宅享有的占有、使用的用益物权。居住权应当通过书面合同约定。居住权的设立以登记为要件。第三百六十八条规定：“……设立居住权的应当向登记机构申请居住权登记居住权自登记时设立。”看前面很像是租赁关系，但是后面的规定由于租赁有差异，比如居住权不得转让、继承。

三是在农村集体产权相关制度中落实“三权分置”的改革要求。为了解决农村问题，提出将所有权、承包权、经营权分置，是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。实施“三权分置”的重点是放活经营权，核心要义就是明晰赋予经营权应有的法律地位和权能。物权编在第十一章对此做了明确对规定。