宁夏 房产税，宁夏房产税2020年开始征收

10月12日，宁夏回族自治区下发关于印发《宁夏回族自治区房产税实施细则》（以下简称“《细则》”）的通知，明确在城市、县城、建制镇和工矿区（包括各类开发区、各类园区）范围内征收，新细则自2018年1月1日起执行。

《细则》明确，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳的，税率为1.2％；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。此外，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

这被一些人视为“房产税”开征的标志，然而，宁夏版的房产税征收细则是根据1986年10月1日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《条例》）规定，结合宁夏实际，制定的实施细则。也就是说，这一税种已经实际征收了31年。在条例中，明确了五种情况属于免征范围，包括大家最关心的个人住房在内的个人所有非营业用的房产免征。

12月20日，财政部部长肖捷在《人民日报》发表了《加快建立现代财政制度》一文。文章提到：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

刚刚闭幕的中央经济工作会议也指出，要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。由此，关于房地产税的话题再次已发热议。

如何“按照评估值征收”房地产税？

在关于房地产税落地的讨论中，上述文章传递的一个新信号是，“工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。所谓评估值，指的是房屋的市场评估价值，而非房产原值（即购房时价格）。

业内人士分析称，从上述表述来看，“按照评估值征收”就是对房屋持有环节的征税，会基于房屋的原值和现有价值，以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估，进而得出相应的纳税份额。

“换而言之，评估值大征收越多，评估值小征收越小，符合持有环节征税的原理。”严跃进认为，对房地产税如何征收等问题的正面答复，标志着房地产税的改革正在加快。

征税方式已经确定，但具体如何开展房屋估值仍是许多人关注的问题。有房者可能会担心，以前买的房子价格低，如果在涨价后按市场价值估值，将受到什么影响？

“将会有一套具体的、专业化的评估方法。”全国政协委员、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康表示，房地产税的税基评估已经有比较成熟的经验，征收的总体思路是比较明确的，但目前讨论很多细节还为时过早。

严跃进认为，房地产税开征会考虑纳入征税范围的评估价值，这时可能会有一些抵扣。对普通人来说，考虑到刚需置换和异地居住等，类似普通人的住房持有其实问题不大，甚至不会纳入征税范围。而对于持有多套住房的，预计征税的可能性是很大的。

此外，“按照评估值征收”房地产税的方式具有哪些现实基础，也是当前房地产行业所关注的一个问题。北京师范大学房地产研究中心主任董藩曾参与中国首批房地产估价师辅导和考试工作，在他看来，当前的房地产评估力量能不能支撑房地产征税工作仍值得商榷。

董藩表示，由于房产具有单件性，每套房子各不相同，所以必须单独计算得出征税价格，当前我国城市中至少有3亿套以上住宅，但房地产估价师只有3万名左右。“如果征税就是年年征，如果每年评估一次，每人要评估多少套呢？要评估一万套。”在他看来，目前的技术力量还达不到房地产税全面开征的客观要求。

带有强烈地方特征，房地产税如何走过法定之路

值得注意的是，房地产税并不会立即开始征收，而必须先经过一系列立法程序。肖捷在上述文章中也指出：力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

此前，全国人大常委会2017年立法工作计划中，也将房地产税法列入预备及研究论证项目。但是，房地产税的税收法定之路并不容易。

董藩表示，财政部虽然作为主管部门参与房地产税的立法工作，但该项立法工作的最终主导权限在全国人大；若将住宅一同纳入房地产税的征收对象，在法理上存在致命缺陷，因为土地公有制导致房地产不能成为完整意义上的私人财产，所以条件也并不成熟。

上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群说：“在2020年前全面落实税收法定原则，这是既定的，但难度也很大，房地产税的立法又是所有税种立法当中难度最高的一个。在他看来，虽然房地产税的落地是未来方向，但因为涉及千家万户，因此落地方式很可能是分阶段、分地区、有差异化地推行。

“房地产税很可能是一个地方税，各个地方的税率是不完全一样的，征税范围、征税对象这些税制要素，以及减免税的细则也可能有地区特点。”朱为群说。

上述文章在谈及推进健全地方税体系改革时也提到，要扩大地方税权，在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级。

贾康认为，目前比较鲜明的一个表述和趋势是，要充分给地方政府授权。“授权以后地方可以区别情况，并不是一起齐步走，而是可以分步实施。”

从国外的经验来看，房地产税大多也是地方政府的主要财源之一。朱为群认为，若参考这一经验，客观上就要求房地产税跟基层政府的财政支出挂钩，要用合理的支出来引领未来房地产税的改革，从地方政府收支互联的角度来探讨税制改革，而不是就税改而论税改。

“税收问题的背后是支出，合理的支出决定合理的税收。”朱为群表示，没有对财政支出的法定约束，就不可能从根本上解决税收问题。

贾康也认为，财税体制改革是房地产税落地的配套措施中的必选项。“房地产税的改革过程一定是跟其他方面的改革配合好，光强调这个的重要性还不够。”

房地产税的热度逐渐下去了，现在是时候冷静下来思考下房地产税的前前后后，方方面面的一些问题了。

现在人们已经知道，肖部长在人民日报上面那篇文章中有关房地产税的表述只不过是炒了“十九大报告学习辅导读本”中有关房地产税的冷饭。

这两次释放出来的信号其实十分模糊：推进房地产税立法和实施。只不过后面跟了相关的时间表，才让不少人以为房地产税会在2019年或2020年上线实施。但如果大家仔细读肖部长那篇文章，你会发现“推进房地产税立法和实施”和“力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”并无直接的联系。

好了，现在我们知道，房地产税到目前为止仍然没有确切的时间表。不过房地产税上线实施是肯定的，随着调控的深入，地方收入正在减少，它所承载的东西实在太多，我们一一抽丝剥茧来看。

一、房地产税的收入归地方，但不是每个城市都乐于征收房地产税

房地产税是收入不假，但钱到手里后，花才是关键。房地产税整合了房地产环节的大部分的税费，新的财税制度下，一切将更加阳光透明，土地财政将很难再被容忍。以前赚了多少钱，自己决定怎么花，今后收了多少钱，要公开花销去处，这对于很多需要拆东墙补西墙的地方城市来说是很难接受的。

成熟市场的房地产税是怎么花的？可以参考美国等，他们的房地产税基本上都用于本社区的教育、医疗、治安等方面的支出。

不仅如此，不同经济水平的城市，对房地产税的友好度也并不一致。

上文说了，土地财政在调控面前已经难以为继。中小城市的土地价值有限，他们会更加积极参与推进房地产税；相反那些土地价值更高的热门城市倒不会主动去配合推进房地产税。

当然，中小城市热衷于房地产税，也不完全是件好事，因为他们本身的实力一般，本来就留不住人，房地产税一旦全面铺开，结果很可能是陷入恶性循环，人、钱、物加速流出。而那些本不热衷房地产税的热门城市，反而可能因此获利。

这种情况一旦发生，房地产税最终的结果可能是南辕北辙，这对全国楼市来说，并不是一件好事。所以房地产税，必须站在战略高度来统筹一切，才能避免各种潜在的问题。也正因为如此房地产税必须考虑周到，我相信上面肯定考虑到这种问题，所以现在并没有给出明确的时间表。

二、房价下跌过程中，征收房地产税合适吗？

谁都知道，现在房地产处于横盘过程中，部分城市房价还在下跌，而2018年调控只紧不松。

外部方面，美国减税2018年正式生效，美联储加息缩表继续推进。这些对我们的楼市都是利空。

内部方面，全国居民杠杆率不断上升，北京上海将分别达到72.5%和75.6%，超过发展中国家平均水平，未来几年加杠杆的空间十分有限。

房价面临的压力还有房贷利率上升，跟进美国加息的预期在增加等。实际上这一年来，不少城市房价已经下跌。2017年11月对比3月，廊坊房价下跌36.1%，北京房价下跌12.2%，天津房价下跌10.19%，上海房价下跌4.2%，合肥房价下跌4.9%。

全国楼市房价平稳，热点城市房价下跌，未来三年，楼市总体是偏利空的，如果再加上房地产税，楼市有可能加速下坠。这种潜在风险，上面不得不考虑。

所以，从制定者的角度出发，在房价复苏的过程中出台房地产税是比较好的选择，两者对冲，不至于出现二手房挂牌量激增等情况，楼市才更安全。

对照肖部长的文章，2020年之后，房地产税会逐步进入立法程序，再到地方确定细节确定，还需要更多时间，落地待定。

三、房地产税由谁主导？

房地产税属于地方税，未来具体的方案也会有地方来自主决定。这一点可以从肖部长的文章中的表述可以得到信号：“扩大地方税权”和“充分授权”。

未来房地产税的顶层设计肯定由上面来决定，但具体的征收范围、征收对象、税率、开征时间等细节会由地方来决定。

唯一确定的是，房地产税会按照评估值来征收，这也的确符合国际惯例。好处在于房价怎么变动都不怕，政府会按照固定比例拿走一部分。最理想的状态当然是，普通人不交或少交，住豪宅和手里有多套房的人多交。

四、房地产税能收到多少钱？

这一点，我想是大家更加关心的。数据显示，数据显示，全国存量住房面积超过300亿平方米，总市值超过270万亿，参考西方房地产税率0.5%-3%，再考虑一定的免征面积，以1%的税率计算，每年房地产税产出将达到2.7万亿。这个数字相当于2017年全国一般公共预算收入的16%，比例很高了。

而且，由于房地产税按照评估值征收，大量新房源源不断转化为存量房，房地产税的产出会不断增加。当然，这些产出主要由持有多套房的人贡献（刚需不必担心被转嫁）。

对于大众来说，关心房地产税是一面，别总想着避税的偏门或许才是真的关心。

文章整合：中国青年报、楼市微观察、宁夏回族自治