房屋转让协议书，房屋转让协议书模板

案例分析：

平某将自己所有的房屋卖给了小松，双方签订了《房产交易协议书》，房价120万元，有关交易的一切费用均由小松平某承担，办理手续同时一次性交付房屋全款。3天后，平某收到小松的房款，并从房屋中搬出，将房屋交给小松，小松便搬入该房屋，一直居住。但是双方一直没有办理房产过户手续。

4年后，平某将小松起诉到法院，以被告小松一直不办理过户手续为由，请求法院判决房屋买卖合同无效，将房屋还给自己。小松作为被告以自己已经支付全部房款，原告已将房屋支付使用，并且自己已经居住4年为由，请求判决买卖合同合法有效。

《中华人民共和国民法典》第一百八十六条规定:因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

第五百九十五条规定:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第五百九十六条规定:买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

经法院判定:房屋买卖合同有效。因为，双方签订了《房屋买卖协议书》后，办理了相关手续，被告也付了房款，房屋的买卖合同就已经生效了。而产权过户登记只是标志房屋产权的转移，没有办理产权过户登记并不能说明房屋买卖合同无效。

普法课堂

一、买卖房屋未过户合同是否生效

1、房屋买卖合同是依法成立的，房屋未办理过户登记的，不影响房屋买卖合同效力。但当事人有约定除外。

2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百一十五条， 【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

二、房屋买卖合同无效的情形

1、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

3、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

4、单位违反规定购房，合同无效。

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。

5、价格欺诈，显失公平，合同无效。

买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

6、非法转让，合同无效。

三、下列房地产不得转让(包括买卖)：

(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(3)依法收回土地使用权的;

(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(5)权属有争议的;

四. 购买商品房的流程有哪些?

(1)确认项目手续。购买预售商品房，应确认项目是否取得《商品房预售许可证》，并详细查看购买的房产是否在预售范围内;确认项目是否办理现房销售备案手续，并详细查看购买房产是否在现房销售备案范围内。可登录本市房管局网站，查询《商品房预售许可证》和现房销售备案手续情况。

(2)确认购房资格。根据住房限购政策，结合自身实际情况，确认是否具有购房资格。

(3)达成购房意向。注意把握房屋销售主体、用途、货款、面积等内容，与开发企业达成交易意向，对需要先行交付定金等款项的，应存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户(现房销售除外)。

(4)签订合同。订立合同前，开发企业应明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理办法》。在详细约定房屋价款、面积、户型、交房标准。违约责任、纠纷处理方式等内容后，双方签字确认，合同即产生法律效力。

(5)合同登记备案。签约之日起30日内，开发企业利用预售信息系统向市房管局办理商品房买卖合同登记备案手续。登录市房管局网站，输入身份证号和合同登记号，即可查询商品房买卖合同登记备案信息。

五.商品房买卖的注意事项有哪些?

(1)注意审核土地使用权是否存在抵押状态。

(2)仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件。

(3)咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序。

(4)注意订立合同时部分条款是否可以修改或者可以增添补充约定的。

(5)约定违约责任条款必须详细、具体。

(6)合同附件须重视。

(7)妥善保管商品房的销售广告、宣传资料。

(8)注意商品房买卖合同中的定金问题。