时间：2022-11-17 02:45:08来源：法律常识
阅读提示：部分开发商向买方交付房屋时，该房屋并未达到《商品房买卖合同》约定的交房条件，而买方由于考虑到住房成本，想快点入住，往往退而求其次，故先期接收卖方未到达约定交付条件的房屋，后期再来看是否能主张要求对方承担合同约定的逾期交房违约金，而本文所讨论的问题是，买方实际收房后，卖方的不按约定交房是否仍构成逾期交房。
一、律师观点
在实践中买卖双方在《商品房买卖合同》中通常会约定房屋交付条件，如约定要通过国土规划、消防、人防、燃气、单体质量等专项验收，并取得各专项验收文件，或约定取得商品房竣工验收备案证作为交付条件。这些交付条件是否满足往往与房屋质量及居住安全息息相关。而实践中，买房人很大一部分都是刚需一族，对于首套房的入住往往具有急迫性，所以在明知房屋未达到约定收房条件的情况下，仍有可能选择收房入住。而对于开发商来说，在买房人接收了未达到约定交付条件的房屋后，其仍具有进一步改善相关设施，直至完善全部交付手续的合同义务。如果认为买房人实际收房就视为认可房屋的交付现状而不再追究卖房人的违约责任，则不能进一步束缚卖房人使其尽快完成合同义务，这也有违于民法的公平原则。因此，本律师的观点是即使买房人提前收房，其仍可以依据合同向卖房人主张逾期交房违约责任，直至房屋具备约定交付条件。
对于卖房人来说，如果双方约定的违约金过高，则在诉讼过程中可以向法院积极举证买房人已实际入住的情况，便于法院合理判断买房人的实际损失额，以参照一个公平的标准来将违约金降低到一个合理的数额。以上方法对于买卖双方来说都更具有合理性。
二、案例支持
案号：（2016）鄂0104民初1655号
案情：2014年5月2日，耿某与某公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定耿某购买该公司开发的房屋。合同第九条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：达到正常使用条件；6、供水：达到正常使用条件；”合同第十一条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”该合同附件六《合同补充协议》第三条约定：“双方一致同意将本合同第九条关于交房条件的约定修改为取得竣工验收备案证明文件。”
2014年8月31日，该公司与耿某签订《房屋交付验收表》，内容为：“鉴于甲方所开发的物业已竣工，并且经有关部门鉴定为合格。乙方购买的x栋xxxx室已经具备交付使用条件。甲乙双方均同意签署房屋交付验收表，以便甲方将乙方所购买的该物业通过本房屋交付验收表正式移交给乙方。现乙方依据购房合同所约定交付标准，已检查了该物业的建筑质量，双方一致认为，该物业可以交付给乙方，乙方同意接受该物业。”当日，该公司将房屋交付给耿某。
另查明，2017年4月25日诉争商品房取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。庭审中，原告表示被告交付房屋时并未告知原告诉争房屋尚未取得竣工验收备案证，被告表示交房时已口头告知原告房屋未取得竣工验收。
法院裁判观点：
被告未能在约定的期限向原告交付取得竣工验收备案证明文件的房屋，构成违约，应当承担违约责任。但原告自实际接收房屋之日起获得了房屋的使用利益，故酌定判决被告自接收房屋之日起至房屋取得竣工验收证明文件之日止按日向原告支付违约金，违约金标准为由约定的万分之1的降低至万分之0.5，而实际交房之前的违约金标准则仍适用万分之1。
三、相关法律法规
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。”
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
《最高院商品房买卖合同司法解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
