时间：2022-11-17 02:43:12来源：法律常识
由于疫情及经济环境等多因素的叠加，近年来房屋租赁纠纷频发，特别是商铺、办公室、厂房租赁纠纷等，主要表现大多是承租方拖欠租金甚至直接弃租离场。此时，如何最大限度减小损失，对于出租方来说就显得十分重要。本文从出租方的角度出发，且谈在遇到前述情形时，出租方如何减损维权。
01 欠付的租金、物业管理费、水电费及利息
出租方可要求承租方支付欠付的租金、物业管理费、水电费等费用至合同解除之日止，如果在合同有效并有违约条款约定的前提下，还可以要求承租方按照合同的约定赔偿逾期付款违约金。同时，在司法实践中，承租方拖欠租金，经出租方催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，承租方在合理期限内仍未支付租金的，除合同约定不可为之的情形下，出租方采取前述行为的，其仍有权要求承租方支付断电（水、气）期间的租金。
02 逾期交房的房屋占有使用费
大多数房屋租赁合同纠纷的租赁合同解除之日并非租赁房屋的交付之日，因为租赁房屋内的物品搬离及装饰装修的处理需要花费一定的时间。作为出租方而言，可要求承租方支付自合同解除之日至租赁房屋收回之日的房屋占有使用费以及该期间产生的相关费用。对于房屋占有使用费的数额，如合同未明确约定的，司法实践中大多会按合同约定的租金标准进行计算。
需要注意的是，依据《中华人民共和国民法典》第591条的规定，如果出租方怠于交接房屋导致房屋迟迟不能交付的，就其损失扩大的部分不能得到人民法院的支持。
03 恢复房屋原状而产生的费用
对于弃租离场、租赁期满或由于承租方的原因导致合同解且须由承租方恢复租赁房屋原状而未予以恢复的，出租方自行收回房屋后，对承租方添附的物品进行拆除、改造、恢复原状的费用属于因承租方提前退租造成的损失。依据《中华人民共和国民法典》第566条第1款 、577条、581条、733条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条、11条的规定，出租方可就其自行恢复原状或委托第三方恢复原状支出的费用向承租方主张赔偿。
在此特别需要注意的是，无论是自行恢复还是委托第三方恢复的，一定要保存好恢复租赁物而产生的合同及各项费用票据，否则法院只能酌定甚至因缺乏相关证据导致该项主张得不到法院的支持。
04 空置期租金损失
在当前房屋租赁市场并不景气的情况下，房屋交接完成后，出租方大多不能马上就寻找到新承租方，在此过程中产生的空置期租金损失也可向承租方进行主张，但该空置期通常局限于剩余租期内，如果空置期过长，通常也不会得到人民法院的支持。
人民法院在审查时，也会综合考虑租赁市场的现状、双方对于房屋空置的过错、以及租赁合同的剩余租期长短，酌情确定空置期损失。
05 免租期租金损失
在商业租赁中，设立免租期几乎是行业惯例，由于租赁房屋在交付时往往不具备适租性，承租方需要进行房屋装修改造，为经营做相应的准备工作。因此，为了促使合同成立，出租方从商业合作的角度出发，往往会免除这一阶段的租金，既是对承租方的一种扶持，也是为了其物业今后更好地运营，从而获得更好的租金回报。如果租赁合同因承租方拖欠租金或者弃租离场等原因导致合同解除，必然会对出租方造成免租期内的租金损失，该损失超出了出租方在设定免租期时的合理预期，故免租期内的租金损失理应由违约方即承租方承担。
基于公平原则，人民法院通常按尚未履行的租赁期限占整个租赁期限的比例结合租赁时间等，酌情判令承租方赔偿免租期内部分或全部的租金损失，借此平衡双方的利益。
01 先行协商
凡事已和为贵，特别是在当前受到疫情及经济环境等多种因素叠加的情况下，无论是承租方还是出租方都面临较大经营压力，而通过诉讼方式维权，出租方因提前退租遭受的房屋空置损失往往在后续争议解决过程中不断扩大。因此，出租方与承租方先行协商，就合同解除后的欠付费用如何支付、租赁房屋交接手续、遗留物品处理等达成协议有利于防止损失进一步扩大。当然并不是其中一方过份放弃自己的权力，但是为了能够使得租赁房屋能够尽快恢复使用，基于公平原则，在合理的范围内处分自己的权益也的确是切实可行的办法之一。
02 发函/通知解除
如果双方协商不成，出租方可发函解除租赁合同。因函件发出时点一定程度上决定了合同的解除时间，而合同解除时间的确定又与损失的计算紧密相关，因此可以说，解除函的发送时间直接关系到出租方损失赔偿的主张。但通常建议不要过晚发函，以免被人民法院认定为未尽减损义务，放任损失扩大，从而被判定自行承担部分或全部损失，得不偿失。该函件还具有固定证据、中断诉讼时效，尽到通知或提示义务及极尽主观减责免损的重要作用，所以函件的内容切忌流于形式、粗制滥造。
03 收回租赁房屋
在发函解除租赁合同后，出租方应及时收回房屋并准备重新出租，以减小损失，也就是通常所说的出租方的减损义务。《中华人民共和国民法典》第591条第1款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。对于房屋租赁合同而言，因承租方违约导致租赁合同解除，如果出租方没有及时收回房屋使得房屋并使长期空置，出租方主张该空置期的损失包括房屋占用使用、管理费、水电费可能不会得到人民法院的支持。如何认定出租方是否采取了防止损失扩大的适当措施，措施是否适当，都是认定是否有效及时采取措施的关键因素。
（2020）沪02民终3179号上海寰宇汇商业管理有限公司诉中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司等房屋租赁合同纠纷案中，上海市第二中级人民法院认为：当承租方拒不支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租方具有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。对出租方的减损义务的负担及减损的合理期限的确定应结合案情从主观上善意、客观上可行两个方面综合确定。其中，守约方的主观善意可从其对减损义务的认知分析，具体可从签约时的认知，违约行为发生后的认知及是否有收取高额房屋占有使用费的利益驱动等综合判定。客观上可行应从租赁房屋的状态进行分析。出租方长期不收回租赁房屋而主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，法院不予支持。
在司法实践中，出租方积极与承租方协商房屋交付、或者主动恢复房屋原状、适时发布招租广告等都可能是被认定为积极履行减损义务的表现。
另外在房屋交接过程中出租方应当注意：
（1）合同对于装修归属和装修成本负担是否有明确约定；
（2）合同对于承租方返还房屋的恢复原状义务是否有明确约定；
（3）物业费、卫生费、水电费等相关费用是否结清；
（4）在交接验收房屋时，出租方应注意及时发现租赁房屋和相关物品的受损情况，并及时取证留痕，以便后续维权；
（5）租赁房屋上的供水、供电等市政账户如果办理在承租方名下，则必须要求承租方配合办理过户，以免出现承租方搬离后拒绝缴费且拒绝配合过户，导致影响后续使用房屋的情况；
（6）如遇承租房屋内的承租方物品未及时清理的情况，出租方应当明确要求承租方限期清理。经过合理期限后承租方仍拒不清理或者遗弃的，可以根据实际情况分析房屋是否适合做强行腾退，如适合强行腾房，建议委托律师、公证处或其他第三方参与记录盘点物品，制作清单，妥善保存或移交特定区域或委托专业的第三方妥善保管，并书面通知告知承租方物品（货物）的具体位置及保管人、联系方式等信息，在承租方提取货物前应要求其出具书面的签收证明并承担相关保管费用。
（7）在清理房屋及恢复房屋原状的过程中一定要保留好相关的合同文件、费用票据等，作为将来向承租方主张费用的证据。
04 协商不成尽快维权
双方可以根据租赁合同关于违约责任的约定、双方过错情形、房屋空置损失等因素及时接洽协商，如果协商不成，尽快启动维权程序，通过法律途径定分止争，减少损失。
在司法实践中，租赁合同的案件承租方因经营不善而欠租，对出租方催要租金、通知解除租赁合同，或是长期拖欠或是置之不理，弃租离场的例子也日渐增多。出租方私力救济的情况也较为普遍，笔者就曾办理过深圳某大型商场的租赁合同纠纷案件，出租方在未通知承租方的情况下，径自搬离了租赁房屋内承租方的全部物品。
那么作为出租方，其自救行为的合理界限在哪里呢？
有观点认为需要把握两个前提条件：
一是承租方必须构成了根本违约。法律并不禁止私力救济，况且一定程度上的私立救济能够起到物尽其用，防止损失进一步扩大的作用，还可以对那些故意违约、恶意侵权的行为予以打击。
二是出租方的维权行为不能损害承租方的合法权益。特别是对于商业租赁而言，合同双方都是为了获得商业利益，不能为了保护承租方的利益而损害出租方的利益，出租方通知解除合同的情况下，承租方已经不具有合法占有使用他人房屋的合法理由。
当然，满足前述条件并不意味着在承租方违约后，出租方就可以毫无顾忌地采取措施收回房屋。对于出租方私力救济，依然有着较高的要求，其目的也是为了使得自己的行为经得起法庭或者仲裁庭的检验，不至于使自己在后续维权的过程中处于不利境地。
实务过程中，已知出租方的私立救济行为主要以下：
1.合同中应当约定承租方欠租或未按约定使用房屋达到一定程度，出租方有权单方解除合同，并约定在通知其解除合同后，经过合理期限，即有权采取阻止其继续经营的措施，包括停水、停电、封闭入口、禁止进出货物等。
2.合同中应当约定，在通知承租方解除合同后，经过合理期间，出租方有权迳自收回房屋，对房屋内承租方的货物与可移动财产，可以移至他处保管。在合理期间内，承租方不去领取该财产，出租方有权变卖后将价款提存，扣除拍卖、保管费用后的部分，返还承租方。
3.出租方应当注意保留证明对方根本违约所有证据，保留已经通知对方解除合同的证据，在搬移及保管承租方的财物时，应尽到善良管理义务，不要故意损坏。
4.出租方在实施自力救济之前，应向法院或者仲裁机构提起确认合同解除、判令承租方撤离之诉，它意味着出租方的自助行为并非私设公堂，而是已经向公权力请求救济，但由于远水不解近渴，不自助必将蒙受更大损失，故不得已而为之。
对于第1.2点，在很多商业租赁纠纷案件中，可以发现出租方的合同大多有规定上述内容，保险起见，基于对格式合同无效条款的认定，上述条款尽量显著标识，做好相关的提示义务。
