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购房时，很多人以为交了定金，就可以高枕无忧了，但事情并没有那么简单。

张先生经人介绍，在多次现场看房后，决定购买某镇的厂房。不久，张先生就和这厂房的家属李某见了面。经过双方磋商，张先生交了30万元定金，并和李某签了厂房的《定金收条》。收条上规定，双方约定一周内签订合同，如果一方违约，按照收条约定双倍返还定金。

后来，双方就合同条款没有达成一致，于是签订一拖再拖。眼看不成，李某就把20万元定金退给了张先生。而张先生觉得，自己心仪的房子，万事俱备，只欠东风了。愤怒之下张先生起诉至法院，认为双方合同已达成一致，李先生一周内不履行合同，有过错，应该双倍返还定金60万元。最终法院审理认为，合同未能签订，无法证明是李某有过错或者违约，因此不适用定金双倍返还原则。遂驳回张某的请求。

我们可以注意到，本案中张先生交的是定金。生活中，我们在签订各种协议的时候，经常会遇到这两个词：定金和订金。虽然两者只有一字之差，但却有着很大的不同。

定金还是订金

首先两者的性质不同。

《民法典》这样解释定金：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。因此定金是一个法律概念，具有担保合同履行的意思。定金一般需要以书面的形式明确约定，以此来确保合同的订立、生效或者履行。而订金不具备法律意义，只是出于预订的目的所支付的钱，不具有担保合同签订或履行的意思。

其次两者的法律后果不同。

定金是双向行为。支付了定金，就意味着购房者和卖房者，需要履行相应的法律义务。根据《民法典》规定，如果支付定金的一方，不履行合同义务的，是无权请求返还定金的；如果是收受定金的一方，不履行相关义务的话，就应当返还双倍定金。

而订金是单向行为。无论哪一方的原因，致使合同不能履行的，支付订金的一方都可以主张收受一方全额返还订金。不过，如果任何一方造成对方损失，都需要承担违约责任。

最后两者的定额性不同。

定金作为法律概念，有着规定的支付数额。根据《民法典》规定，约定的定金数额，不得超过主合同标的额的20%，如果超过，超过部分不产生法律效力。而订金不存在法律规定的限制，支付数额一般按照当事人的协商进行约定。

定金为何没有双倍返还

在本案中，法院认为，合同未能签订，是因为张先生无法证明，是李某有过错或者违约导致的，因此不适用定金双倍返还的原则。《民法典》五百八十七条规定，收受定金的一方不履行相关义务或约定，导致合同不能实现的，应当双倍返还定金。因此，适用定金双倍返还原则的，需要注意以下几点。

首先是定金合同自实际交付定金时成立。这就意味着，定金合同需要双方意思达成一致，具有生效履行功能，并且需要实际完成，标的物或者其他的给付，才能成立。

其次是主合同为有效合同。如果只是双方的要约或承诺达成一致，而欠缺生效的要件，比如说未能就价格、时间期限达成一致，定金合同中的主合同也不会生效。

这也就是说，无论是定金合同，还是主合同不成立，一方不履行合同的，另一方不能主张定金双倍返还。

另外，在认定当事人一方存在过错，或者违约事实的情况下，才能确定定金双倍返还的责任。当合同履行不能时，如果双方均有过错，不适用定金双倍返还原则。如果双方均无过错，只因不可抗力或意外事件，造成合同履行不能的，也同样不适用。当违约行为和合同履行不能，存在因果关系的时候，才能适用定金双倍返还原则。

两词一字之差，事情结果就会大相径庭。因此，在交定金的时候，我们一定要和卖家签订协议或合同，口头上的承诺，并不具备法律效力。

此外，在签订合同时，买家也一定要认真阅读合同里的规定，特别是涉及付款问题时，更要谨慎。还有的是，在购房时，要将退定金的事宜写进协议里，避免日后因履行产生纠纷。