时间：2022-11-17 11:36:11来源：法律常识
这是作者@木木山高 的第63篇文章，欢迎转发、转载，但请保留全部完整的信息，包括这一部分。
在澳洲买房，大多数人都会申请购房贷款，也叫房屋抵押贷款。
如果你还不了解到底是找Mortgage Broker申请贷款还是找Banker申请贷款，请先看我之前发的这篇文章《0061 澳洲买房贷款，（Broker）贷款经纪人VS银行贷款专员（Banker）利弊分析》。
申请购房贷款的过程可能很短（1-2周），也可能既漫长又复杂（3-4周），这完全是取决于每个购房者的自身条件和所需材料不一样。
所以这看似简单的事情，有时候也会变得让人很纠结，很多购房者在申请贷款的时候往往不知道从哪里开始。
今天就写篇文章，以通过贷款经纪人Mortgage Broker申请购房贷款为例，将整个贷款申请流程分解为几个步骤，给大家科普一下基础知识，以便申请房贷有个清晰的认识：
①找一个靠谱的贷款经纪人（Find a Mortgage Broker）。
首先要确定自己是否有资格申请购房贷款，最直接、高效、省时、省事的办法就是向Broker咨询。
在大多数情况下，Broker的服务是免费的。
Broker比较熟悉各大银行的贷款政策，所以根据客户自身的情况，能快速判断客户适合哪些贷款产品，以满足客户的需求。
有的Broker和某些银行关系比较好，也有可能可以拿到比银行官方利率更优惠的利率折扣。
②Broker搜集申请材料（Application and Documents）。
一旦贷款申请人和Broker达成申请意愿，Broker就会要求贷款申请人提交一些申请贷款的辅助证明材料。
这些材料包括个人详细信息、身份证明文件、工作证明文件、收入证明文件等等。
③Broker审核材料，初步评估（Preliminary assessment）。
在收到申请人的申请材料和各类证明文件后，Broker会对申请人的情况进行初步评估。
初步评估是一个非常详细的过程，Broker从贷款的专业角度来比较贷款利率，制定贷款方案，解决任何可能出现的问题。
与此同时，Broker还会根据申请人的背景材料，计算申请人的借贷能力和偿还能力。
经过评估后，Broker会选出2-3个合适的贷款产品（贷款方案）供申请人选择，申请人可以自己决定使用其中任意一个贷款产品（贷款方案）。
④Broker把申请材料提交给银行或其他金融机构（Submit application to a Lender）。
申请人选定贷款产品后，Broker会和申请人签署客户的隐私保护协议。
隐私保护协议的内容就是Broker会搜集客户的个人信息和收入信息，在未经客户允许的情况下，不会把这些涉及客户隐私的内容透露给第三方。
所有文件和手续齐全之后，Broker会将贷款申请提交给贷款方。
根据每位客户情况不同，贷款方可能是某家银行，也可能是某家基金公司。
⑤有条件批准或预先批准（Conditionalapproval or pre-approval）。
银行收到贷款申请人提交的材料之后，在银行正式批准房屋贷款之前，如果申请人已经满足了大部分的贷款政策要求，银行会给贷款申请人发一封有条件批准信或预先批准信，告诉申请人可以获得相应的贷款金额，方便购房者选房、看房。
这个步骤非常迅速，有的可能在你提交贷款申请后24小时就能得到，有的申请人在线填表后，马上就能获得银行的预先批准信。
得到银行签发的贷款预先批准信是很重要的，银行在这封信中会明确地告诉申请人，根据你的条件，银行可以为你提供房屋贷款的具体金额。
申请人的首付金额+银行可以提供的贷款金额，就是买家全部的购房预算，你可以根据这个资金范围开始选房、看房。
但是请注意，有条件批准信或预先批准信，不是完全批准。
拿到有条件批准信或预先批准信不等于银行100%会放贷给申请人。
最终是否成功发放贷款给申请人，完全取决于申请人在购买房屋的过程中是否符合了相关的贷款政策，最终的贷款金额依然需要签完购房合同之后由银行来决定。
所以林嵩给广大购房者一个建议，在预算范围内选房，在银行预先批准信的有效期内完成房屋交易（一般有效期为3个月）。
举例说明：如果申请人计划要买一个100万的房子，自己有存款30万，即首付30%，要向银行借款70万，即贷款70%。
银行基于申请人提交的各项材料，给出了一个同意贷款70万的预先批准信。
申请人拿到银行发出的预先批准信之后，去买了一个价值100万的房子。
自己的30万首付+银行发放70万贷款，这个房产价值和借贷金额完全符合银行的要求，在银行允许的借贷金额范围之内，所以银行会完全批准这个贷款申请。
如果申请人拿到银行发出的一个同意贷款70万的预先批准信之后，去买了一个价值150万的房子。
这个时候出现的情况就和预先批准信上给出的条件不符合了，所以银行很可能会拒绝这个贷款申请，或者需要申请人提交更多材料来重新审核这个贷款申请。
预先批准信有效期为3个月，意味着有足够的时间寻找合适的房源，只要在3个月内使用这笔贷款就可以。
如果超出3个月时间，银行很可能会拒绝这个贷款申请，或者需要申请人提交新的工资收入证明来延长这个贷款申请有效期。
在实际工作中，我（林嵩）经常碰到有些客户过来咨询，他们在获得银行预先批准信之前，就已经和中介（房东）签署了买房合同，并支付了房价10%的定金。
请注意，别这么着急签署买房合同，因为这样有很大风险。
如果买家（贷款申请人），万一无法在合同规定的房产买卖交割日期之前，正式完全获得银行贷款，就有可能造成违约行为，可能会损失10%的定金。
损失10%定金，少则几万澳币，多则十几万、几十万澳币，也是一笔不小的金额，对于任何买家来说都是让人郁闷的事情。
⑥银行给房产估价（Property valuation）。
拿到银行的预先批准信，选定心仪的房产之后，估价师将评估房屋价值。
房产估价师不属于银行，他们属于第三方的房产评估公司，这意味着他们给出的估值是客观独立的，不同的估价师给出的评估价格也可能不同。
如果是购买独立屋House的话，银行一般认为这类房产属于低风险资产，所以买卖双方最终签订合同的价格就是房产估值，银行按照这个估值发放贷款。
如果是购买公寓Apartment的话，房产估值有可能会低于合同价10%左右，这个可能会影响银行最终发放贷款的额度，如果房产估值低于最终合同价，银行按照房产估值来发放贷款，贷款比例也会相应减少。
⑦正式批准或无条件批准 （Formal approval or Unconditional approval）。
正式批准，也称为无条件批准，是指贷款方（银行或基金公司）已经收到贷款申请人（买家）签署的房屋买卖合同，以及其他一切所需要的文件，并且确认贷款申请已经批准。
银行会给Broker发出一封贷款批准信，在这封贷款信中会列出发放贷款总金额、准确利率、贷款期限、每月还款金额等详细内容。
如果申请人借贷金额超过房产价值的80%，银行可能会要求贷款申请人购买一份贷款人抵押保险（Lender's Mortgage Insurance）。
贷款人抵押保险（LMI），也称为房贷保险，是为了保护银行或贷款机构的利益，给房屋贷款保驾护航的一种保险，以防申请人无法按时偿还贷款。
通常，这种保险只有在贷款比例高于80%的情况下，银行认为发放贷款有较高风险时才会产生。
在房屋交割时，保费作为一次性费用支付给保险公司。
⑧签署正式贷款合同（Sign the contract）。
贷款获得正式批准后，贷款方（银行或基金公司）将向Broker发送一份贷款合同，Broker会按照要求指导申请人签署贷款合同，表示贷款申请人正式接受这份贷款。
Broker还会指导贷款申请人开设银行账户，填写其他一些相关的表格。
所有手续都办完后，Broker会把贷款合同和其他表格一起寄回银行。
⑨完成买房交割手续（Settlement）。
贷款方（银行或基金公司）收到申请人签署的贷款合同后，确保一切手续都已经准备就绪，就可以发放贷款了。
这个时候一定要确保银行账户上有足够的资金支付买房首付、税费、律师费等各项杂费。
买卖双方的律师按约定时间完成最后的房屋交割手续，就大功告成了。
买房完成后，保证有足够的资金在银行账户里，银行会每月按时扣除房贷。
@木木山高
2022.05.10
