时间：2022-11-17 12:22:09来源：法律常识
近三年来，因疫情等因素的影响，导致承租方举步维艰，也出现了大量了房屋租赁纠纷，因参与了多起案件，现将有关答辩意见及代理意见分享如下。最重要的是计算清楚应该支付的租金金额及对逾期原因进行合理解释。如房东存在未返还押金、多交付的租金、屋内设备等违约情形，也要及时提起反诉。
反 诉 状
反诉原告:***，女，汉族，**年**月**日出生，住**，身份证号：**。联系方式：**。
反诉被告: ***，女，汉族，**年**月**日出生，住**，身份证号：**。联系方式：**。
反诉请求
1、请求法院判令反诉被告***立即返还反诉原告***2021年9月21日到2021年10月9日的租金11694.3元、2021年9月21日至2021年12月31日的物业费15657元、房屋押金20637元、2021年8月1日到2021年8月31日疫情停业期间的租金20637元；
2、请求法院判令反诉被告***立即返还反诉原告***物品:单腿圆桌1个、长桌1个、保险柜1个、椅子24个、黑板3个、前台桌1套、长桌1个及配套椅子8个，如***无法返还则折价赔偿***6971.21元；
3、请求法院判令本案反诉费用全部由反诉被告***承担。
事实与理由
反诉原告***与反诉被告***之间原存在房屋租赁合同关系，***租赁房屋用于英语培训，后因国家政策原因，导致本案房屋租赁合同无法继续履行，双方的租赁合同关系已解除，***于2021年9月20日搬离房屋。
在国家“双减”政策出台之后，双方就终止合同进行过多次协商。2021年9月13日左右，***就开始让有意向承租的人前去查看涉案房屋，***也将房屋门锁的密码告知给了***。从2021年9月13日开始，***就开始整理房屋，多次配合***带人看房。2021年9月20日***搬离房屋，但***并不让***将房屋内的一些办公物品带离。
***认为，国家“双减”政策的突然出台导致租赁合同无法继续履行，这属于在签订租房协议时双方均无法预知的不可抗力事件，并不属于***单方违约。并且2021年8月1日到2021年8月31日期间，因遭受疫情影响，***无法使用房屋进行英语培训。故***应返还***2021年9月21日到2021年10月9日的租金11694.3元、2021年9月21日至2021年12月31日的物业费15657元、房屋押金20637元、2021年8月1日到2021年8月31日疫情停业期间的租金20637元，并返还***房屋内的办公物品，如***无法返还则折价赔偿。
综上，为了开办英语培训，***已经投入了大量人力和财力，并且为房屋加装了一个玻璃隔断，国家政策的突然出台，也给***带来巨大的经济损失。为维护自身合法权益，反诉原告特向法院提出上述反诉申请，请求法院依法查明事实，支持反诉原告的反诉请求！
此致
***人民法院
反诉人：
年 月 日
代 理 词
尊敬的审判长：
河南崇迪律师事务所接受***的委托，指派***律师作为委托代理人参与其与***房屋租赁合同纠纷一案，代理人现根据本案案件事实以及本案双方的举证、庭审情况，结合本案争议焦点问题发表如下代理意见：
一、因国家出台“双减政策”，本案合同关系已于2021年9月20日终止，本案合同终止的原因为不可抗力，并非单方违约，***主张***支付违约金不应得到支持
***租赁房屋用于英语学科培训。2021年7月19日政府出台了《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外负担的意见》，即“双减政策”，要求各地做好义务教育阶段学生“双减”工作的同时，还要统筹做好面向3-6岁学龄前儿童和普通高中学生的校外培训治理工作。该政策出台之后，导致***无法再开展英语学科培训，本案房屋租赁合同无法继续履行。
在国家“双减”政策出台之后，双方就终止合同进行过多次协商。2021年9月13日左右，***就开始让有意向承租的人前去查看涉案房屋，***也将房屋门锁的密码告知给了***。从2021年9月13日开始，***就开始整理房屋，多次配合***带人看房。***带人查看房屋的行为也已经表明了***同意解除本案租赁合同。***多次看房前不提前告知***，影响***上课，但***还是积极配合。并且***在房租并没有到期的情况下，让物业公司跟***说2021年9月20日去锁门，不让***拿东西和上课。2021年9月20日***搬离房屋，本案合同关系彻底终止。
国家“双减”政策的突然出台导致租赁合同无法继续履行，这属于在签订租房协议时双方均无法预知的不可抗力事件，并不属于***单方违约。
庭审中***对于我方证据1-7的真实性予以认可，表明其认可证据7中我方与物业工作人员（“昵称：******”）的聊天记录及认可“******”的身份为物业工作人员。结合我方提供的证据18-21，可以证明以下事实：
1、在国家“双减”政策出台之后，双方就终止合同进行过多次协商。2021年9月13日左右，***就开始让有意向承租的人前去查看涉案房屋，***也将房屋门锁的密码告知给了***。从2021年9月13日开始，***就开始整理房屋，多次配合***带人看房。
2、2021年9月20日***搬离房屋，但***并不让***将房屋内的一些办公物品带离。***找到的租户也是在2021年9月20日到十月初之间搬到了涉案房屋。2021年9月20日双方之间的租赁关系已经终止。
3、***共计转给***163894.3元，其中包括押金20637元、装修保证金2000元、房租123822元、2021年3月10日到2021年6月30日物业费17435.3元。此项中的装修保证金2000元也被***克扣。
除以上支付给***的款项之外，***一方通过刷pos机的方式支付2021年7月1日到2021年12月31日物业费28182.6元。
二、因新冠疫情的影响和国家“双减”政策的突然出台，***也存在大量的经济损失，***对押金、多交纳的房租、疫情停工期间的房租及房屋内物品折价款提出的反诉请求应该得到法律的支持
2021年8月1日到2021年8月31日期间，新冠疫情较为严重。2021年7月1日金水区疫情防控工作领导小组办公室下发了《关于做好当前疫情防控工作的紧急通知》，该文件要求减少辖区内人员聚集，停止非必要聚集活动，原则上不举办大型群众性活动。2021年8月1日，金水区文化旅游体育局也下发了通知，金水辖区内的公共文化娱乐场所全部暂时关闭。因遭受疫情影响，为了避免人员聚集，***无法使用房屋进行英语培训。
2020年5月9日国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局联合下发了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。在司法实践中，考虑到新冠疫情对市场带来到严重打击，法院也会考虑到疫情因素，为承租方减免部分房租。
***刚刚开办英语学科类培训，便遭受了新冠疫情及国家双减政策的双重影响。虽然***遭受了巨大的经济损失，开办的培训机构入不敷出，但***哪怕找亲友借款也依然按照合同约定支付房租和物业费，并且***将房租支付到了2021年10月9日，物业费支付到了2021年12月31日，存在超出合同约定支付租金及物业费的情形。
***在与***协商解除合同之后，就多次配合***新找到有意向的租户看房，并且涉案房屋也在2021年9月底10月初的时候被***另行出租给他人。***在处理双方合同关系时，一直处于积极配合的态度。
庭审中***也表示同意让***将房屋中的物品搬离。
***于2021年9月20日搬离房屋。双方的房屋租赁合同关系彻底解除。***提出的反诉请求，具体计算明细如下：
1、返还***2021年9月21日到2021年10月9日的租金11694.3元
（1）2021年4月10日到2021年9月20日租金112127.7元，计算方式为：
2021年4月10日到2021年9月20日共计163天，20637元÷30天×163天=112127.7元
（2）***实交房租123822元
（3）房租***应退11694.3元，计算方式为：
实交租金123822元-应交租金112127.7元=11694.3元。
2、返还***多交2021年9月21日至2021年12月31日的物业费15657元，计算明细为：
2021年9月21日—2021年9月30日物业费4697.1元/月×1/3个月=1565.7元
2021年10月1日—2021年12月31日物业费4697.1元/月×3个月=14091.3元
以上共计物业费15657元。
以上多缴纳的物业费的现实利益由***实际享有，***作为房主也不用再次交纳以上物业费，且庭审中***并没有提供证据证明其再次交纳了2021年9月21日至2021年12月31日的物业费，故以上物业费应由***返还给***。
3、返还***房屋押金20637元
4、返还***2021年8月1日到2021年8月31日疫情停业期间的租金20637元
5、返还***物品明细如下：
（1）单腿圆桌1个 1540元
（2）长桌1个 551元
（3）保险柜1个 519.33元
（4）椅子24个 1307元
（5）黑板3个 1453.88元
（6）前台桌1套 600元
（7）长桌1个及配套椅子8个 1000元
如无法返还上述物品，***应支付***物品折价款共计6971.21元
以上共计：75596.51元
代理人：
年 月 日
代 理 词
尊敬的审判长、审判员：
***、***与***租赁合同纠纷一案，河南***律师事务所接受***、***（以下简称***）的委托，指派***律师作为代理人参与了本案诉讼，根据庭审及相关案件证据材料，现提出如下代理意见：
一、截止到2021年2月28日***应付租金为***元
（一）合同中关于租金的约定及租金支付情况
根据租赁合同4.1条的约定，2019年9月1日至2020年8月31日年租金为88万元，2020年9月1日至2021年8月31日年租金为97万元。
一审庭审中双方均认可在2020年8月15日前，***已经交纳了2019年9月1日到2020年8月31日的房租 万元。二审期间***于2021年6月21日支付了 万元房租。二审结束之后，***于2021年7月8日支付了房租 万元，于2021年7月15日支付了房租 万元。2022年1月21日被执行划扣房租 元。
（二）2019年9月1日之后租金不应上涨，仍应按照 万元的标准计算。考虑到新冠疫情造成幼儿园经常无法正常上课，故我方认可原审减免三个月租金。
2019年新冠疫情的发生，导致了市场形势发生重大变化，双方在签订合同时的原有的良好的市场环境已经不复存在，市场经济主体的经营活动举步维艰。《民法典》第五百三十三条规定了合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。同时双方在房屋租赁合同的4.1条约定，除因政府政策（例如国家经济政策、房产政策调整、通货膨胀过高因素）等不可抗力影响，出租人保证在合同有效期内不以任何理由调高租金。若出现上述情况确需重新调整租金时，双方可另行协商租金变化。
根据法律规定的情势变更、合同中约定的可相互协商变更、目前的市场经济环境、法律规定及公平公正的法律原则，我方认为2019年9月1日之后租金不应上涨，仍应按照80万元的标准计算。考虑到新冠疫情造成幼儿园经常无法正常上课，故我方认可原审减免三个月租金。
（三）***垫付的维修费用应从应付租金中扣除
***提供的租赁物房龄长达三十余年，防水、管道、电路等老化非常严重，***承租该房屋之后，花费了巨大的资金和精力进行设备的维修。《民法典》第七百一十二条规定了，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。第七百一十三条规定了承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
本案中租赁合同并没有约定由***承担维修义务，故承担维修义务的主体仍然为出租方***。并且***的代理人苗宏涛在微信聊天时，明确表示了，让***报费用，合适了就抓紧时间做。说明***对于自己应该承担方房屋维修的义务是明知和认可的。
***为维修垫付了***元，明细如下：
1、屋顶防水老化从新做防水 元
2、由于 年房屋漏水给房屋地板吊顶厨房餐厅造成的损失维修款为元、乳胶漆壁纸粉刷 元、前面房屋主电缆老化电路改造款为 元，后面主电缆老化维修 元，共计 元
3、上水管道老化维修费 元、打压检测疏通费 元。共计 元
以上共计***元，以上维修费用应从房租中扣除。
综上，截止到2021年2月28日的应付租金为：
（2019年9月1日至2020年8月31日租金 万元+2020年9月1日至2021年2月28日租金 万元）－疫情减免三个月租金 万（按照租金不上涨计算）－已付租金 万元－已付租金 万元－已付租金 万元－已付租金 万元－被执行划扣房租 元－***垫付的维修费***元=***元。
二、***不应承担违约金
2019年新冠疫情的发生属于不可抗力，市场经济均遭受了严峻的打击。因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致双方之前签订合同之基础发生动摇,若继续维持合同中的违约金条款显失公平。
2020年3月19日中国民办教育协会学前教育专业委员会发出了《关于给予民办幼儿园行业缓减免租金众志成城抗疫情的倡议书》，恳请各位业主、房东充分体谅行业之难，根据疫情发展情况对因延迟开学导致经营困难的民办幼儿园和学前教育机构适当缓、减、免房屋租金和管理费。2020年5月9日国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局联合下发了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。在司法实践中，考虑到新冠疫情对市场带来到严重打击，法院也会考虑到疫情因素，为承租方缓、减、免部分房租。
根据近几年来的市场形势，广大民办幼儿园的经营遭到了前所未有的困难。根据实际情况，减、缓、免交房租符合情势变更的法律规定及公平正义的法律原则。并且***交付的房屋年久失修，***多次联系***并要求其对案涉房屋进行修缮，***至今未履行过维修义务，***为此垫付了大量的维修费，***存在拒不维修的违约行为。因此，根据《民法典》第五百二十五条到五百二十八条中有关抗辩权的法律规定，***有权因***拒不履行维修房屋的义务，拒绝履行支付租金的义务。因此，***主张违约金的诉讼请求应当予以驳回。
综上，***应当支付***房屋租金为***元（截止到2021年2月28日），***的其他诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。
代理人：
年 月 日
