时间：2022-11-18 13:17:10来源：法律常识
如被起诉为"被告"，被称为"违约方"，也要坦然应对，与律师商议应对思路。以下是律师承办的一件房屋买卖合同纠纷的实战案件，购房人秦X因银行限贷、疫情等原因违约被起诉。律师通过充分了解案件情况并调查取证后，确定了应诉的思路，通过开庭审理全面阐述，庭后又提交了书面代理词，最终法院判决减轻了违约方的违约责任。
代理词
尊敬的审判长、审判员：
河北冀昇律师事务所依法接受秦X的委托，指派律师张保刚作为其与原告田X、第三人XX房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人，现就本案，发表代理意见如下：
一、原告诉称被告违约与事实严重不符，X银行未放贷是因政策因素导致，与被告无关。
首先，2020年底因政策调控造成银行对涉房地产方面贷款收紧、限额是导致银行未放贷的原因。
2020年底，中国人民银行、中国银行保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（银发《2020》322号），该通知的出台，直接导致银行对房地产方面贷款的收紧，降低了房地产贷款的占比。各银行亦会根据自身实际情况，并结合地方的相关情况，降低房地产贷款占比。本案中被告完全符合贷款条件，结合原告提交的与第三人聊天的相关证据证实：被告申请的贷款已获银行批准，但后因银行政策原因，导致未放贷，属于银行方面责任，与被告自身没有关系。
其次，被告一直积极履行涉案房产买卖合同，并向银行提交符合贷款要求的相关资料。
被告为履行涉案合同的付款义务，按照第三人的通知，积极提交了符合贷款条件的相关资料，此事实从原告与第三人员工聊天的相关记录可证实。依照《民法典》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”之规定，不属于当事人自身原因，因政府政策调整导致银行未放贷的，被告不属于违约，不应承担违约责任。
二、被告为继续履行合同义务已将贷款申请的相关资料提交其他银行，不存在违约情况，原告提交与第三人员工联系的录音亦可证实。
在第一次向银行提交贷款资料后未放贷的情况下，被告仍然在积极履行合同办理贷款的义务，同时将贷款申请及相关资料提交给其他银行，原告向法院提交的证据2021年10月x日与陈X的录音中，亦可证实被告为继续履行合同配合贷款的义务，更换了其他银行进行贷款，在第三人告知原告的情况下，原告仍不配合。
三、因2021年11份前后，被告处发生新冠疫情，一直与原告协商办理时间。
被告居住地河北省SJX市于2021年11月正在爆发新冠疫情，尤其在11月初正处在疫情飞速增长期，有被告提交的疫情新闻通报相佐证。故被告一直在通过第三人与原告协商，在疫情稳定后即可赶赴GL，但与原告未能达成一致。
四、原告要求被告承担所有过户的税费、违约金、律师费等费用没有事实及法律依据。
根据双方所签订的《房产买卖合同》第四条第2款明确约定，若因乙方（即被告）原因银行不能放贷的，乙方应当······，但本案中并非被告原因导致银行未放贷，因被告未违反合同约定，亦未悔约，故被告不应承担违约责任，原告诉请要求被告承担所有过户的税费、违约金、律师费等费用没有事实及法律依据，应不予支持。
五、原告诉请定金50000元归其所有于法无据。
被告签订定金合同已明确约定签订房产买卖合同时，该款项已转为首付款，且被告在履行合同中并非违约，故原告此诉请于法无据，应不予支持。
六、原告仍是物业的实际使用人，故原告享受物业服务，应承担物业等相关费用。
双方签订合同后，原告并未将涉案房产交付被告，故原告仍是物业服务的实际享受人，作为物业的实际享受人应承担物业服务费用。根据《房产买卖合同》第六条约定涉案房产交付前的物业费用仍应原告承担，此亦符合物业管理条例的有关规定。
七、如解除双方涉案合同，原告应将被告已付首付款及利息退还被告。
结合以上情况，被告认为涉案合同的解除不是被告原因造成的，参照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定，被告不属于违约，原告请求解除合同的，应将被告已支付的购房款及利息返还被告。综上所述，银行未放贷不属于被告原因造成的，被告不构成违约，不应承担违约责任，原告所诉没有事实及法律依据，应予以驳回。
以上意见供合议庭参考并望采纳！
代理人：河北冀昇律师事务所
律师：XXX
2022年X月X日
