时间：2022-11-19 04:06:09来源：法律常识
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本文作者：张春光律师【锦天城律所】
个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》【（一）、（二）、（三）】和上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》【（一）、（二）、（三）、（四）】等对涉新冠疫情的相关法律纠纷做了原则性的指导。司法实践中，法院也是按照上述指导精神，本着实事求是、互谅互让、共担风险、共渡难关等原则作出裁判的。
具体到涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷，往往会涉及到以下几个问题：
1、是否属于不可抗力。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠疫情是否属于房租租赁合同履行的不可抗力因素，要根据履行义务一方是否因新冠疫情必然的不能履行合同。
2、是否属于情势变更因素。
情势变更是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
从司法实践看，情势变更在涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷中的运用主要体现在减免租金等方面。
3、合同解除。
本着鼓励交易，切实维护经济发展和社会稳定的原则，对于合同能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。因此，一方提出解除合同，对方不同意的，法院会对要求解除合同一方的解除权进行严格的审查。
4、违约责任的调整
对于房屋租赁合同纠纷的一方当事人因不符合不可抗力等免责事由而需承担违约责任时，违约责任的调整（一般是调低）对于“不幸的违约方”就显得极为重要了。
从司法实践看，法院在调整违约责任时，主要是看违约方的违约是否与新冠疫情有关（直接关系或间接关系），关联性有多大，甚至还会把违约方因受疫情影响的损失有多大，承受能力有多大等作为参考因素。
下面分享一些上海市第二中级人民法院和上海市杨浦区人民法院的比较有代表性的案例的裁判观点。
上海市第二中级人民法院（2021）沪02民终4809号民事判决认为，就合同解除前王某某应付的租金，一审法院综合考虑合同履行的实际情况，酌减了一个月的租金。王某某上诉，主张要求减免三个月的租金缺乏事实及法律依据，本院难以支持。
上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终10639号民事判决认为，在李某与滨藤贸易履行《上海市房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉续租补充协议》时，突发新冠疫情的公共卫生事件。新冠疫情的发生，虽然对李某在租赁房屋内进行线下培训有影响，但并非造成合同目的无法实现。出租人滨藤贸易与承租人李某应本着共担风险、共渡难关、公平原则负担因疫情造成的损失。滨藤贸易二审中自认其于2020年7月1日起实际占有租赁房屋，而李某亦表示对房屋中遗留的空调、课桌椅等物品不再要求返还，由滨藤贸易自行处理。因此，一审法院判决《上海市房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉续租补充协议》于2020年7月1日解除，符合客观事实。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因疫情防控需要，李某经营的培训机构实际在2020年2月至6月间无法正常使用租赁房屋，故一审法院考虑合同履行情况、李某付款情况、疫情影响程度、当事人过错程度、实际损失等因素，酌情确定减免李某2个月的租金，尚属合理。滨藤贸易以李某没有按照约定的期限支付租金，请求解除租赁合同，要求李某承担违约责任的主张，法院不予采纳。
上海市第二中级人民法院（2021）沪02民终2747号民事判决认为，虽然优学公司发出的解约通知不能发生解除案涉租赁合同的效力，但双方在一审中一致认可案涉租赁合同于2020年4月14日解除，故一审法院对该解除时间予以确认，并无不当，可予维持。因夏加儿公司受疫情影响未能按约履行租金支付义务，案涉租赁合同非因夏加儿公司违约解除，故优学公司应当将其收取的保证金154，220元返还夏加儿公司，其主张夏加儿公司支付滞纳金及解约违约金，无法律依据和合同依据，一审法院对其诉请未予支持，也无不当，本院亦予以维持。
上海市杨浦区人民法院（2021）沪0110民初5671号民事判决认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，被告于2020年8月20日搬离系争房屋，原、被告一致同意租赁合同于该日解除，本院予以确认。被告于2020年8月20日提前搬离房屋，用自己的行动表示不再继续履行合同，构成违约。庭审中，被告抗辩与原告协商一致搬离，但未提供证据证明，本院不予采信。2020年8月20日前被告实际使用房屋，应当支付租金。庭审中，被告抗辩称因受新冠肺炎疫情影响要求减免20天租金。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。依照该规定，结合上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间、被告经营的行业特点及本案当事人履行合同的情况，被告之抗辩本院予以采信。
上海市杨浦区人民法院（2021）沪0110民初4700号民事判决认为，原、被告于2020年3月20日签订的《房屋租赁合同》，系双方之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效，对双方具有约束力。本案中，被告在合同期起始日至今占有、使用着杨浦区鞍山路XXX号底层部分房屋，原告作为该房屋的权利人，要求被告按约支付租金的诉请，予以支持，但考虑到新冠疫情，被告要求减免租金的请求，可予支持，酌定减免一个月，故租金给付期限在本案中自2020年1月1日起算。因被告已在长达一年半的时间内未支付租金，已构成违约，故原告要求解除租赁合同，要求被告搬离租赁房屋的诉请，符合法律规定，予以支持。关于违约金，结合合同约定及原告实际损失酌情确定为两个月租金180,000元。
上海市杨浦区人民法院（2020）沪0110民初3781号民事判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。绍丰公司与森凌公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。双方在履行合同过程中发生争议、产生损失，应当结合各自的权利义务、履约状况以及影响合同履行的因素，综合予以评判及认定，以下就本案双方当事人的争议焦点逐一进行评析：一、关于涉案合同的解除。按照双方《租赁合同》附件二的约定，租金、物业管理费均采用先付后用方式支付，即租赁期内的租金按每三个月为一期，提前预付，以上一期租金到期之日为标准，提前25天足额支付给森凌公司。依据上述约定，绍丰公司应于2020年2月12日前向森凌公司支付第三期租金。在此期间，因突发疫情对绍丰公司餐饮经营产生了重大影响，森凌公司也曾发布过书面减免租金的通知，但最终双方未能就减免金额协商一致。后，森凌公司公司通过书面方式通知绍丰公司解除合同，审理中，绍丰公司同意双方间的《租赁合同》于2020年3月25日解除，但并不认可其存在违约行为。本院认为，突发疫情属于不可抗力，绍丰公司作为餐饮企业由于疫情的原因，导致营收有重大减损，在此之前绍丰公司未有过欠付租金的情况，森凌公司提出解除合同时，本市仍处于公共卫生事件一级响应期间，森凌公司对绍丰公司采取的封门、断水、断电等行为也从客观上造成绍丰公司难以恢复营业，故森凌公司在此情况下以绍丰公司未按约支付租金为由请求确认解除合同，本院不予支持。鉴于庭审中双方均认可2020年3月25日为合同解除日，本院予以确认。二、关于租金、服务费、物业管理费的认定。首先，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因疫情原因，本市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月24日调整为二级响应。此正值春节消费旺季，但受疫情影响致商业萧条，绍丰公司作为餐饮企业，受到的冲击无疑是巨大的，该情形不属于商业风险，继续要求绍丰公司按照原《租赁合同》支付租金明显不公。其次，涉诉商铺的大房东申通地铁公司亦发文要求森凌公司落实商铺减免政策，故可以看出疫情确实对商铺的经营造成了重大影响。综合上述情况，绍丰公司减免租金的请求，应予以准许。因双方对租金减免不能达成一致，本院结合实际情况，疫情作为不可抗力对绍丰公司造成的影响，根据公平原则对租金予以调整、分担。参照本市疫情一级响应的时间节点，对2020年1月24日至2020年3月8日该时间段的租金酌情予以减免，由于2020年3月9日，森凌公司对涉诉商铺进行了封门、断水、断电等措施，事实上已经造成了该商铺无法正常使用，故对于森凌公司要求邵丰公司支付2020年3月9日至同年3月25日租金、物业管理费的诉请，本院不予支持。综合上述情况，鉴于森凌公司已经退还绍丰公司租金7,700元，故本院判定森凌公司应再向绍丰公司退还2020年1月16日-2020年3月25日的租金、服务费共计17,000元。对于邵丰公司主张退还物业管理费的要求，无合同及法律依据，本院不予支持。对于森凌公司要求邵丰公司支付延迟支付租金的违约金、延迟支付物业管理费的滞纳金及装修免租期的租金，由于本案具有涉疫情免责之情形，故本院不予支持。三、关于房屋交接时间点及该时间段产生损失的承担。森凌公司主张其于2020年5月19日收回涉诉商铺，邵丰公司认为2020年3月9日涉诉商铺由于被森凌公司上锁，故已经在森凌公司的控制之下，不存在再进行返还的问题。本院认为，首先，双方合同履行期间，因疫情因素导致邵丰公司未按时支付租金，在双方就租金减免协商过程中，森凌公司于2020年3月9日对涉诉商铺上锁、断水、断电，故从客观上造成该商铺之后无法正常经营使用并导致双方间合同最终无法继续履行，故对于2020年3月25日至2020年5月19日商铺空置所产生的损失应当承担一定责任。其次，邵丰公司作为商铺承租人，无论是基于双方间合同约定还是法律规定，在双方合同解除后均应承担返还涉诉商铺的义务，本案双方间的租赁关系于2020年3月25日解除后，作为承租人的邵丰公司并未积极主动联系森凌公司要求返还涉诉商铺并清理存放在内的物品，故对于涉诉商铺未按时返还而至损失的产生也应承担一定责任。综合上述情况，涉诉商铺产生的损失应由双方各半承担。损失计算的标准参照双方间合同对于租金等费用的约定。四、关于租赁保证金的处理。审理中，邵丰公司与森凌公司均确认，仅有一笔租赁保证金77,612.49元未退还，其余费用均已退还，且双方当事人对森凌公司已经支付的租赁保证金金额均无异议，本院予以确认。租赁保证金本质上属于质押担保性质，依据双方间的合同约定，并为减少双方诉累，在双方租赁关系终止后，可以优先抵扣欠付租金、使用费、损失等费用，差额予以返还。在具体履行时，如双方各负支付义务的，可依据生效法律文书确定的金额，相互予以折抵。现双方合同已经解除，森凌公司应将剩余租赁保证金予以返还。
上海市杨浦区人民法院（2020）沪0110民初15861号民事判决认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。疫情期间，被告未按合同约定支付租金，原告自述于2020年2月起将系争房屋上锁。被告在客观上无法使用房屋的情况下，仍于2020年4月17日全额支付了2020年2月至2020年4月的租金，后续又支付了违约金5000元。但原告收到上述租金及违约金后，在未将房屋交付给被告的情况下，即提出要求其继续支付2020年5月至7月的租金。在疫情期间，合同双方应秉持调解协商、互谅互让、共担风险、共度难关的原则妥善处理纠纷，原告上述行为显属不妥，故原告以此要求解除合同、返还房屋、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因2020年5月至2020年11月19日，被告无法使用房屋，故原告要求被告支付该部分租金的诉讼请求，本院亦不予支持。原告称其在2020年4月17日已把锁打开的主张，与双方微信记录情况不符，且无其他证据可以证明，本院不予采信。2020年11月20日，双方已经交接房屋，但被告在支付了2020年11月20日到2020年12月31日的租金后，未按约支付后续租金，违反合同约定，故被告要求解除合同、支付违约金的诉讼请求，本院应予支持。合同解除后，被告应当返还房屋并支付欠租。合同解除后，原告应当在被告结清水电费后将保证金返还给被告。
上海市杨浦区人民法院（2020）沪0110民初19346号民事判决认为，原告与被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反相关规定，应为有效，均应切实履行。合同期履行中，因新冠疫情爆发，一定程度影响了原告的正常经营,2020年8月7日，原告将系争房屋交还被告，双方对提前解除房屋租赁合同取得一致，应于准许。考虑到疫情给原、被告的经营都带来一定的影响，双方都有一定的损失，原告已实际支付租金至合同解除之日,现要求退还三个月的租金的要求，本院不予准许。因疫情影响，本案系争房屋租赁合同不能继续履行的责任双方均不承担，原告要求返还押金的请求，应予支持。
上海市杨浦区人民法院（2020）沪0110民初22597号民事判决认为，首东公司和曲链公司签订《首东国顺大厦租赁合同(写字楼)》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应予确认。曲链公司因受2020年初“新冠”疫情防控措施的限制，经营活动受到影响，造成租金周转困难，未能及时支付2020年3月、4月的租金，符合合同有关因不可抗力导致的履行障碍而无需承担违约责任的相关约定，且曲链公司在合理的期限内通知了首东公司，并就租金的支付和首东公司积极协商，故首东公司以曲链公司违约而单方面解除合同，本院不予认可。关于转租从双方负责人的微信来往记录可见首东公司明知曲链公司将部分房屋转租给案外人且并无异议，应视为首东公司同意曲链公司转租，现以曲链公司擅自转租为由主张解除合同，本院不予支持。鉴于首东公司于2020年3月27日已单方面封闭了租赁房屋，曲链公司无法继续使用该房屋，本院可确认双方的租赁关系自2020年3月27日终止，曲链公司应结清2020年3月1日至2020年3月27日期间的租金、物业管理费。首东公司收取的租赁保证金应于退还曲链公司，首东公司另行向曲链公司收取的70,000元，可抵充曲链公司欠付的租金。
上海市杨浦区人民法院（2021）沪0110民初4523号民事判决认为，关于违约责任的问题，被告(反诉原告)主张的迟延支付租金的逾期滞纳金、交还房屋、房屋空置等损失系因违约而产生的实际损失，故一并纳入违约金范畴，原告(反诉被告)认为合同约定的违约金标准过高，结合合同约定、违约方的过错程度以及守约方的实际损失等因素，本院酌情确定违约金为65,000元。没收保证金及支付违约金均系违约责任，不应由原告(反诉被告)重复承担，故该保证金应予返还。
上海市杨浦区人民法院（2020）沪0110民初15913号民事判决认为，租赁保证金本质上属于质押担保性质，在双方租赁关系终止后，可以优先抵扣欠付租金、损失等费用，差额予以返还，故祥复公司主张租赁保证金不予退还的请求，本院不予支持。在具体履行时，如双方各负支付义务的，可依据生效法律文书确定的金额，相互予以折抵。现双方合同已经解除，故弈彩公司要求祥复公司返还租赁保证金及运营管理保证金的诉请，本院予以支持。
上海市杨浦区人民法院（2021）沪0110民初2379号民事判决认为，认为，汤某某先后和童某强、童某珍签订《租赁合同》，约定由童某强、童某珍将涉案房屋出租给汤某某用于商业经营。因汤某某租赁房屋用于经营咖啡馆业务，受2020年初“新冠”疫情防控措施的限制，咖啡馆的经营活动受到影响。根据法律规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。现汤某某以“新冠”疫情致使合同无法履行为由要求解除合同，童某珍也已将房屋收回并另租他人，故汤某某和童某珍签订的房屋租赁合同可予以解除。鉴于本案系因不可抗力而导致的合同不能履行，属于不可归责于双方当事人的情形，造成的经济损失应由双方分担，故2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，本院酌情确定由童某珍返还汤某某一个月的租金计44,000元。童某强和汤某某最早签订的《租赁合同》虽约定了汤某某对房屋的挖地增高一事负有复原及使房屋恢复居住功能的责任，但该合同到期后，在童某珍和汤某某的续签合同中对此不再作出约定，且童某珍在收回房屋后，也没有复原并恢复原先的居住功能，仍然将涉案房屋作为商业用途以租赁现状出租给他人用于商业目的，故童某珍等坚持要求汤某某恢复居住功能的原状才予以退还租赁押金之意见，本院不予采信。