时间：2022-11-21 20:01:17来源：法律常识
本期围绕房屋征收中涉及行政诉讼相关的问题继续解析，主要包括房屋评估价存有异议的救济途径、外籍承租人能否分得公房征收补偿利益、签约主体不适格能否主张协议无效、谁可以提起征补协议无效之诉、征收部门未按约定发放补偿款的违约责任。
问题1：对被征收房屋评估价存有异议的救济途径
问题2：已加入外国国籍的承租人不能享有公房征收补偿利益
问题3：征收补偿协议的签约主体不适格并不必然导致协议无效
问题4：可以提出征收补偿协议无效的主体范围
问题5：征收部门未按协议约定发放补偿款应承担违约责任
问题1：对被征收房屋评估价存有异议的救济途径
房屋征收各补偿项目中，房屋价值补偿款与评估价有密切联系，而评估价是居民与征收部门之间争议比较集中的问题之一。
评估考虑的主要因素：区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权、影响被征收房屋价值的因素。
评估时点：房屋征收决定公告（作出）之日
公示与修正：房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
被征收人或者承租人对评估结果有异议的，应当按照规定程序寻求救济，具体如下：
1.申请复核 收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。（十日内书面申请复核）
2.复核评估 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
3.申请鉴定 对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。（十日内申请鉴定）
4.评估鉴定 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
5.司法救济 被征收人或者承租人对评估仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。被征收人或者承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
由此可见，被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向有关房地产估价专家委员会申请鉴定。如果在规定期限内未书面申请复核评估和鉴定，以被征收房屋市场评估单价、被征收地块房地产市场评估均价为基准，确定被征收房屋补偿价值，不违反法律规定。
问题2：已加入外国国籍的承租人不能享有公房征收补偿利益
城镇公有住房使用权具有一定的国家福利性质，仅有符合条件的中国公民可以享受。如果户口未注销且未取得外国国籍，由于没有明文规定承租权因承租人移民自动丧失，因此，同住人不申请变更承租人的，承租人移民后的承租权、并不能自动丧失，仍属安置范围。如果户口已注销或者已取得外国国籍，由于中国不承认双重国籍，其已不属于中国公民，自然不应再取得福利性公房的相应拆迁补偿，其只是代表该户与征收部门签订征收补偿协议，并不享有公房征收补偿利益。
问题3：征收补偿协议的签约主体不适格并不必然导致协议无效
实践中存在户内人员在未得到该户所有在册户籍人员授权下与征收部门签订征收补偿协议，未授权的户内人员据此主张征补协议无效。此时，应当结合被征收房屋户籍在册情况、户内成员之间的身份关系、实际居住情况、协议补偿内容是否符合征收基地征收补偿安置方案和法律规定，有无侵害该户的整体利益等因素考量。不宜仅因签约主体资格存疑而被认定无效。
问题4：可以主张征收补偿协议无效的主体范围
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条的规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公房承租人签订。据此可知，征收补偿协议的签约主体为征收部门与被征收人、公房承租人，签约主体当然可以提起协议无效之诉。其他户内人员能否提起协议无效之诉，存有两种观点。
一种观点认为，被征收房屋的户籍在册人员不具有独立的签约资格，况且征收补偿协议也不涉及人员因素，因此不具有起诉征收补偿协议无效的主体资格。
另一种观点认为，被征收房屋的户籍在册人员与征收房屋的征收补偿具有直接的利害关系，符合《行政诉讼法》的规定，具有起诉征收补偿协议无效的主体资格。
笔者认为，虽然与征收部门签订征收补偿协议的主体为被征收人、公房承租人，但为了充分保障户内人员在房屋征收中的合法权益不受损害，应当赋予户内人员提起协议无效之诉的主体资格。
问题5：征收部门未按协议约定发放补偿款应承担违约责任
房屋征收补偿协议是由房屋征收部门与被征收人、公房承租人依法签，订依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应当全面履行合同义务。被征收人、公房承租人按照协议约定腾空移交房屋，全面履行了征收补偿协议约定的义务，房屋征收部门亦理应依照协议约定支付被征收人、公房承租人征收补偿协议约定的款项。房屋征收部门因款项发放审批流程而导致超出协议约定的支付期限，如超出期限明显较短，且确有客观原因所致，征收部门应当与被征收人、公房承租人积极沟通，取得被征收人、公房承租人谅解，不宜追究征收部门的违约责任。但如超出支付期限明显不具有合理性，则应当按照签订的征收补偿协议的约定，由征收部门承担违约责任，并向被征收人、公房承租人支付违约金，造成被征收人、公房承租人实际损失的，亦应当由征收部门赔偿损失。
作者：陈宏伟 律师
上海正策律师事务所 合伙人 城市更新与不动产征收业务中心主任
上海市律师协会建筑房地产、婚姻家庭专业律师
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