合伙指南 | 作者：李立律师

这是李立律师博客和合伙指南公众号第1068篇文字

2年没付租金，愿承担违约责任，违约方能请求解除租赁合同吗？

一

先来看个案例，再来说说为什么法院会在某种情况下支持违约方解约的请求

2018年12月20日，被告甲公司（出租人、甲方）与原告乙公司（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，第一部分专用条款中约定：租赁房屋为XX房XX栋，建筑面积为2387.19平方米；租期为20年，自2019年1月1日起至2038年12月31日止。

乙公司租用房屋，是用于经营长租公寓。

2020年1月19日，乙公司支付了2019年10月至2020年2月的租金981,942.66元，之后乙公司未再向甲公司支付过租金。

2020年5月，甲公司向乙公司在《房屋租赁合同》中所载通讯地址邮寄《催款函》，要求乙公司支付2020年3月1日至6月30日的租金及前期逾期支付租金的滞纳金，并告知已为乙公司垫付了2020年3月之前的水电费，要求乙公司书面告知水电费发票接收人的具体联系方式。该函件被退回，原因为原址无此人，邮递员手书“公司早已迁走，电联退回”。

2020年6月，甲公司再次向乙公司上述地址邮寄《催款函》，要求乙公司支付欠付租金及滞纳金，并支付由甲公司代为垫付的水电费及违约金。该函再次被退回，原因为原址无此人。

2020年7月，乙公司向甲公司发出《关于因不可抗力终止的告知函》，函称：新冠疫情系双方签订租赁合同时所不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，直接导致乙公司无法履行合同，属不可抗力，乙公司受此影响无法正常开业运营，已无力继续租赁案涉房屋支付后续租金，故通知甲公司终止《房屋租赁合同》，要求甲公司在收到本函之日起三日内回函并就合同终止事宜进行交接。甲公司收到该函件后随即于2020年7月29日回函表示不同意提前终止合同，要求乙公司继续按约履行。

2020年12月27日，乙公司向甲公司发出《接收房屋催告函》，再次表明终止合同并催促甲公司于收到本函三日内办理交接房屋、合同清算等事宜。2020年12月31日，甲公司回函再次表示不同意提前终止合同，要求乙公司继续履行合同。

上述事实，归纳一下：原告拖欠被告房租，被告以不可抗力要求解约，原告不同意，原告要求继续履行合同。

2021年，原告乙公司起诉到法院，请求解除与被告甲公司之间的《房屋租赁合同》。

二

一审法院认为：

第一，原告所说的“不可抗力”，是不成立的，原告无权以不可抗力为由单方解除合同。（注：这部分本文就不展开了）。

第二，但是，法院认为认为双方间的《房屋租赁合同》以解除为宜，理由是：

在房屋租赁等长期性合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解除，而另一方拒绝解除合同，合同履行陷入僵局。在此情形下，按照诚实信用原则，双方当事人都应善意行使权利，允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系，从而使当事人从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。

同时具备以下三个条件，违约方可以起诉请求解除合同：一是违约方不存在恶意违约的情形；二是违约方继续履行合同，对其显失公平；三是守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

具体至本案中，乙公司承租案涉房屋用于经营长租公寓，受新冠疫情及市场状况的变化等多种因素影响，其承租案涉房屋的合同目的可能落空，其要求提前解约并非主观恶意。如要求乙公司继续承租案涉房屋并支付高昂租金，会使其遭受重大损失，显然有失公平。

此外，案涉房屋的二楼及三楼目前处于未运营状态，一楼已经腾空，乙公司已明确放弃上述房屋中的物品并要求甲公司派人对接收房事宜，同时愿意承担违约责任，甲公司在此种情况下坚持履行合同，有违合同交易合作共赢的准则。

最好一审法院判决支持原告（违约方）的请求，判决解除原告和被告之间的《房屋租赁合同》。

被告不服一审判决，在上诉书中提出“乙公司作为违约方，无权提起解除之诉。”

二审法律审理后，判决驳回了上诉。二审法院同意一审法院的认定，补充分析认为：

虽甲公司作为出租方本身并无任何违约行为，但其在乙公司未支付租金长达将近2年且乙公司愿意承担违约责任的情况下仍坚持不同意解除合同，违反了诚实信用原则。按照诚实信用原则，交易双方都要善意行使权力，在合同履行不能时，应当允许违约方请求解除合同。

同时，二审法院明确，判决解除合同，并不意味着原告不承担法律责任。

需要指出的是，乙公司作为违约方应承担的违约责任不因解除合同而减少，甲公司所述有关其为履行涉案合同付出的各种成本或导致的损失可在其另行向乙公司主张承担违约责任时一并提出。

三

很多人印象里，违约方是无权提起解除之诉的。

这个印象，大致是对的。立法的导向，原则上就是反对违约行为的，因此法律对违约方当然是以增加责任和惩罚为主。

但是，民事和商事法律，很多原则，总是有些例外的，道理也简单，因为立法要保护的价值，不是单一的，时常是需要平衡的。

现行《民法典》是在2021年1月1日起实施的，其中有法律条文，就可以在一定条件下实现“违约方请求法院或仲裁机关解除合同”的目的：

第五百八十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

其实，早在《民法典》实施之前，原《合同法》中就有类似的规定，但是并没有明确违约方是否可以据此请求解除合同。

不过，人民法院在审判实践中，有援引“诚信原则”判决支持违约方解除合同的案例。记得过去曾经介绍过最高人民法院的相关案例。那个案件中，法院认为结合案件合同的具体情况来看，履行费用过高，违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，因此判决解除合同。

目前来看，只要符合相关法律规定，举证充分的前提下，“违约方请求解除合同”的诉讼请求，得到法院支持的概率是较大的。反向思考，日常在合同内容设计、合同履行过程管理等方面，对此应当予以重视。