时间：2023-05-21 09:11:52来源：法律常识
【裁判要旨】拆迁补偿安置是以产权调换作为补偿方式的以房换房的互易合同，被拆迁人是牺牲原房屋居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此，对被拆迁人依据拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定主要体现了对被拆迁人利益的侧重保护原则。参照该条规定，应以查明安置房的位置、用途、具体范围等情况为前提，对被拆迁人的合法权益予以优先保护。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2020）最高法民再92号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：重庆市江北区盛达小额贷款有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街5号22-12。
法定代表人：江涛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王珂，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方光强，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆天福地产（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区华福巷30号。
诉讼代表人：重庆丽达律师事务所，系重庆天福地产（集团）有限公司破产管理人（负责人：徐丽霞）。
委托诉讼代理人：刘怡，重庆丽达律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：任德文，男，1970年11月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：张缤予，重庆智韵律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李寒，女，1979年9月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：张缤予，重庆智韵律师事务所律师。
再审申请人重庆市江北区盛达小额贷款有限公司（以下简称盛达公司）因与被申请人重庆天福地产（集团）有限公司（以下简称天福公司）、任德文、李寒借款合同纠纷一案，不服重庆市高级人民法院于2018年11月23日作出的（2018）渝民终219号民事判决，向本院提出再审申请。本院于2019年9月20日作出（2019）最高法民申3615号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭通过阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。
盛达公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定申请再审，请求：1.撤销二审判决，查清事实后依法改判或发回重审，支持盛达公司全部诉讼请求；2.本案的保全费、鉴定费及一、二审诉讼费用全部由被申请人承担。事实与理由：一、原审法院对拆迁还房的基本事实认定不清，错误认定案涉抵押物南坪西路28号第7层1至4号房屋全部属于拆迁还房范围。事实上，该层1至4号房屋并非全部属于拆迁还房范围。首先，根据2014年8月盛达公司与天福公司签订的《抵押合同》及《抵押物清单》，该层1至4号房屋建筑面积合计3865.05㎡，已超过给予被拆迁人中国邮政集团有限公司重庆市南岸区分公司（以下简称南岸邮政公司）的拆迁安置面积3567.94㎡。即使认定南岸邮政公司的拆迁安置权利优先于盛达公司的抵押权，剩余不在拆迁还房范围内的294.78㎡的房屋仍应属于盛达公司优先受偿的抵押物范围。其次，根据盛达公司对涉案抵押物现场走访并向南岸邮政公司询问了解的情况，天福公司向南岸邮政公司实际交付的系第7层1号和4号房屋，而该层2号和3号房屋并没有交付南岸邮政公司，且被其他单位占有使用。根据房屋登记信息显示，上述已经交付的1号和4号房屋建筑面积3567.94㎡也已经超过拆迁安置面积。
二、原审没有确认盛达公司对诉争登记抵押房屋享有优先受偿权，系适用法律错误。盛达公司在办理借款抵押登记时完全不知道南坪西路28号第7层房屋涉及还建房情况，天福公司亦未告知。盛达公司就诉争房屋办理了合法有效的抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，抵押房屋按法定形式登记在天福公司名下，其享有排他性财产所有权，有权用作抵押借款。法律赋予盛达公司的法定优先受偿权不受侵犯。法律对于拆迁房屋遭遇抵押的情形未作明确规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定以位置、用途特定的房屋对被拆迁人安置，被拆迁人提出优先权主张的，才享有优先于物权人的权利。本案所谓的拆迁安置还房位置没有特定化，且被拆迁人南岸邮政公司也未主张过任何权利，不符合适用该规定的条件，应当优先适用位阶更高的《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》之规定。
三、原审法院认定提前支付的利息和高息要冲抵借款本金没有事实依据，案涉借款本金余额应为3000万元。天福公司与案外人王凌霞于2014年8月21日签订《居间协议》约定，天福公司在王凌霞完成居间义务后一次性支付居间报酬210万元。经西南政法大学司法鉴定中心鉴定，该《居间协议》系双方当事人的真实意思表示，双方对签字盖章的真实性予以认可。天福公司应当依约支付居间报酬。后王凌霞多次通过出具委托书、发函等方式委托张鲁代收居间费。天福公司于2014年8月27日、9月28日各转给张鲁的96万元均是支付给王凌霞的居间报酬，2014年10月29日转给张鲁的96万元中有18万元是支付给王凌霞的居间报酬，剩余78万元才是支付给盛达公司的利息。天福公司实际开始支付利息的时间是2014年10月29日，比借款合同约定的应付利息时间晚两个月，因此不存在原审认定的提前支付利息的事实。
天福公司辩称，一、南坪西路28号第7层房屋系南岸邮政公司的拆迁安置还房。根据《重庆市南岸区邮政楼拆迁补偿安置协议》（以下简称《拆迁补偿安置协议》）、《
