实事专业资讯:重庆市渝中区刑事犯罪案律师服务,房地产领域刑事犯罪

在第一、第二两个部分分析研究的基础上，笔者将在此部分从相关司法判例入手，提炼总结房地产企业在高发罪名当中的常见行为模式，梳理出实践中司法机关对有关行为的法律认定倾向和裁判思路，进而帮助房地产企业能够更加充分地了解相关刑事风险，切实起到防微杜渐的作用。

一、关于非法吸收公众存款罪

裁判要旨1：已经签订“三方融资协议”，被告人本身未参与集资活动，其他两方对外吸收存款，此种情形下能否认定被告人具有非法吸收公众存款的犯罪故意？应当依据被告人在公司所任职务、吸收资金方式、宣传推广、与他人签订合同以及参与和知晓程度等情况，按照“主客观相一致”的原则进行综合认定。本案被告人虽然与对方签订《合作经营协议》，但明知其他合作方以高额利息为诱饵，在协议中明确约定“多对一”的形式，向社会公众吸收存款，仍然在支付利息文书上加盖公司印章并签字，法院认定其具有非法吸收公众存款的故意，构成非法吸收公众存款罪。

案件名称：四川力*房地产开发有限公司、刘某非法吸收公众存款案

审理法院：四川省广元市中级人民法院

审理案号：（2021）川08刑终91号

裁判结果：驳回上诉，维持原判认定公司和刘某均构成非法吸收公众存款罪。

基本案情：2013年5月10日，被告人刘某作为被告单位四川力*房地产开发有限公司（以下简称力*公司）当时的法定代表人与福**公司作为居间人、福**公司员工杨某某作为出借人代表签订所谓“三方融资协议”，以“多对一”的方式将吸收的公众资金“出借”给被告单位力*公司资金3000万元，用于力*公司开发的南江县“官桂天下”房地产项目，约定月利率2.5%，每满一个月支付一次利息，另居间服务费按实际打款金额的0.4%收取。

之后福**公司以力*公司开发的“官桂天下”房地产开发项目向社会公众吸收资金，至2013年11月，陆续非法吸收资金1783万元，并用于被告单位力*公司开发的“官桂天下”房产项目。后由于被告单位力*公司后续资金短缺，不能按期支付月息，被告单位力*公司开发的“官桂天下”房产项目停止施工。

2014年7月28日，福**公司书面通知力*公司，由福**公司委托四川金*建设公司项目经理邓某入驻“官桂天下”项目，负责建设资金安排、销售、项目监管等一切事务，福**公司派人监管项目财务。

从2014年7月28日起，福**公司以力*公司开发的“官桂天下”项目又非法吸收资金1300余万元用于该项目，至2015年10月20日止，前后以“官桂天下”房地产开发项目陆续非法吸收资金本金共3083万余元。一审法院判决后，刘某上诉辩称：其虽签订“三方融资协议”，但其身份始终是借款人，也未委托其他两方对外吸收存款，未参与集资活动，故应判无罪。

法院认为：力*公司因资金紧缺通过福**公司签订“协议书”，明确借款为“多对一”形式。上诉人刘某明知福**公司是向不特定社会人员吸收存款，又向福**公司出具加盖力都公司印章、刘某签名的“利息支付委托书”，确认借款人通过福**公司为中介，向出借人借入3000万元人民币，力*公司委托福**公司员工樊某代表力*公司，从力*公司办公室主任朱某的个人账户，向各出借人支付每月利息。

上述事实能够证实四川力*房地产开发有限公司、刘某主观上明知“协议书”借款为“多对一”形式非法吸收公众存款，客观上“点对点”收取非法吸收公众存款，违反了金融管理法规，扰乱了金融秩序，构成非法吸收公众存款罪。

二、关于合同诈骗罪

裁判要旨2：在被告人否认具有非法占有目的的情况下，如何认定被告人主观上是否“应当明知”，重点根据以下几个方面因素综合判断：1.被告人是否实际取得工程承包权；2.签订施工协议后，是否能正常进场施工；3.事发后，被告人是否失联逃避责任。 本案中被告在未获得实际承包权，也无法进场施工的情况下仍与被害人签订协议，并在事发后逃跑致使被害人损失无法偿还，最终法院认定其构成合同诈骗罪。

案件名称：杨某某合同诈骗案

审理法院：重庆市第五中级人民法院

审理案号：（2021）渝05刑终200号

裁判结果：驳回上诉，维持原判杨某某构成合同诈骗罪。

基本案情：2014年3月，被告人杨某某经人介绍结识斯某某，斯某某称其受中交第三航务工程局有限公司的委托，可以将位于重庆市巴南区木洞镇、重庆市江津区马宗镇的汽车城、氢能电厂等所谓军方项目工程发包给杨某某，杨某某在未得到辽宁光*建设工程有限公司（以下简称辽宁光*公司）授权的情况下，使用伪造的辽宁光*公司的公章与斯某某签订《内部联合施工协议》，约定由辽宁光*公司承接军方项目工程，并缴纳履约保证金5000万元。

2014年3月20日，杨某某又以辽宁光*公司的名义在重庆市渝中区解放碑时代豪苑D座其办公室内与宋某签订了《内部联合施工协议》，将前述军方项目工程分包给宋某。后杨某某融资失败，并怀疑所谓军方项目工程的真实性。

2014年底，杨某某明确知道其未能承接到该军方项目工程。杨某某在明知其没有承接到相关军方项目工程，且该工程可能是虚假的情况下，于2015年2月13日在其时代豪苑D座办公室内，以重庆渝*公司的名义与重庆龙*公司签订《土石方工程施工协议》，将前述军方项目工程中的土石方工程部分分包给重庆龙*公司，并以收取临时建筑搭建费为由，于同年2月15日骗取重庆龙*公司20万元。

2014年11月28日，被告人杨某某以贵州诚*公司的名义与贵州万*集团房地产开发有限公司（以下简称贵州万*公司）签订《合作开发遵义市外高桥片区棚户区改造项目合同》，双方合作开展相关棚户区改造，并约定贵州诚*公司需于2014年12月15日前支付500万元到双方共管的资金账户，于2015年1月30日再支付4500万元到双方共管的资金账户。杨某某因没有能力支付前述资金，且融资失败，贵州诚*公司一直未履行合同约定义务。

贵州万*公司后于2014年12月20日和2015年1月14日先后发出《关于敦促履行项目合同义务的通知》、《关于解除<合作开发遵义市外高桥片区棚户区改造项目合同>的通知》，解除了贵州诚*公司合作开展棚户区改造项目的合同。

杨某某在明知贵州万*公司已与其解除了合作开展棚户区改造项目合同的情况下，仍谎称其有该项目的发包权，以重庆渝*公司的名义与成都春*公司签订《遵义市外高桥棚户区改造项目内部承包协议》，以支付棚户区改造工程保证金的名义，于2015年2月9日骗取成都春*公司30万元。被告人杨某某谎称有棚户区改造工程的发包权，与被害人王某、冉某于2015年初达成口头协议，并以支付棚户区改造工程保证金和工棚搭建费用的名义，于同年3月11日骗取被害人王某、冉某共计5.9万元。一审判决后，杨某某上诉称：自己没有非法占有的目的，不构成合同诈骗罪。

法院认为：上诉人杨某某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取他人人民币共计55.9万元，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪，依法应予惩处。针对杨某某没有非法占有目的的上诉意见：

（1）因杨某某没有按约支付**航务工程局有限公司项目的工程保证金5000万元，故未能取得该工程的承包权。杨某某明知其没有取得该工程承包权的情况下，却以其作为法定代表人所在的重庆渝*公司发包土石方工程给重庆龙琦公司，并签订了施工协议，以收取临时建筑搭建费用的名义骗取重庆龙*公司20万元，重庆龙*公司得知被骗后想退款，却找不到杨某某，被迫向公安机关报案；

（2）贵州万*公司于2015年1月14日解除了贵州诚*公司合作开发棚户区改造项目合同，杨某某未能取得该项目的承包权。杨某某明知其没有取得该项目承包权的情况下，却以收取工程保证金的名义，骗取成都春*公司30万元，该公司在交纳保证金后未能正常进场施工，发现被骗后找到杨某某退款，杨某某答应退款但未能兑现，该公司在找不到杨某某的情况下被迫向公安机关报案。故对上诉意见法院不予认可。

裁判要旨3：在单位犯罪中，公司的财务等工作人员，服从公司领导指派从事相关工作，个人并未非法占有涉案资金，如何区分主从犯的地位？应当从是否有直接非法获取高额利益、是否在公司资金调拨上有决定权、是否有参与被骗单位的洽谈、是否决定向被骗单位收取款项的具体数额等要素进行综合分析认定。

本案中一审判决认定被告人系主犯，二审判决综合考虑上述因素认定其作用较轻，应属从犯，最终撤销原判决量刑部分，对其从轻处罚。

案件名称：刘某合同诈骗案

审理法院：北京市中级人民法院

审理案号：（2020）京02刑终183号

裁判结果：维持原判合同诈骗罪的定性，量刑部分从有期徒刑11年改判为6年。

基本案情：被告人刘某作为北京锦*宏业房地产开发有限公司财务管理人员，伙同刘某某、苑某某等人，以对外发包虚构的大兴区黄村镇侯村市场农副产品交易大棚钢结构工程及北京市西城区通程大厦装修工程为名，骗取牡丹江市**工程有限公司、**新型建材有限公司、河南省**建筑安装有限公司、北京**消防工程有限公司等共计人民币241.56万元。

一审判决后刘某上诉辩称：其只是公司的财务人员，所做工作是服从公司领导指派，所收取的钱款均入公司对公账户，个人并未非法占有，应认定为从犯。

法院认为：刘某作为公司法定代表人刘某某的女朋友，对于公司实际经营情况应当知情，在案候村农产品市场所发包的工程量已达数亿元之多，远超出该项目的容量，故刘某应当明知项目及所签订工程施工合同的虚假性。

结合其他证据，刘某应以其他直接责任人员的身份承担刑事责任，但结合现有证据无法证明其在资金划拨、决定骗取金额等方面有决定权，故其虽系单位犯罪中其他责任人员，但明显作用较轻，故可认定为从犯。

三、关于受贿罪

裁判要旨4：根据司法解释规定，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋的，系以交易形式收受贿赂，以受贿论处。但根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。

如何把握区分“明显低于市场价格”和“事先设定的优惠条件”，本案法院认为，被告不符合优惠条件，也不在优惠名单，却仍按照6年前的优惠条件购买房屋，属于“以明显低于市场的价格购买房屋”，系以商品房交易的形式，掩盖权钱交易的本质，构成受贿罪。

案件名称：韦某某受贿案

审理法院：广东省江门市中级人民法院

审理案号：（2019）粤07刑初44号

裁判结果：被告人韦某某犯受贿罪，判处有期徒刑四年六个月。

基本案情：2010年至2011年，龙川森林***发展有限公司股东巫某某为请托先后时任龙川县副县长、县长的被告人韦某某帮忙推进其公司在龙川县的油茶产业项目，于2010年春节、中秋以及2011年春节分三次共计送给韦某某现金人民币22万元。期间，韦某某利用职权帮助该公司推进相关油茶产业投资项目。

2012年1月11日，河源长*房地产有限公司为其集团在龙川县投资的风力发电项目能得到韦某某的帮助，将该公司开发的长*国际花园二期4栋2001房以人民币2680元/㎡的价格出售给了韦某某。该出售价格远低于同期市场均价。随后，韦某某利用职权帮助长鸿集团推进上述风力发电项目落实。

经评估，长*国际花园二期4栋2001房于2012年1月11日的市场价值：单价为人民币5100元/㎡，总价为人民币1158108元。由此，韦某某利用职务上的便利，受贿人民币549534元。

法院认为：被告韦某某虽然在2006年到公司售楼部向其打过招呼，要求为他留长*国际花园二期4栋2001房，但其未取得《住宅优先预订资格确认单》，也未缴纳企业规定的定金，并不在优惠名单的范围内，所以公司并未给韦某某留房子。

事后韦某某却多次要其留房，公司碍于被告人是龙川县的领导，又有投资项目在龙川县，需要韦某某帮忙，只好答应被告在2012年仍以2006年的优惠价格购买房屋，该价格远低于当时公司制定的销售价，总价差额726833元。故被告人韦某某利用职务上的便利，为他人谋取利益，非法收受他人财物，构成受贿罪。

四、关于职务侵占罪

裁判要旨5：被告人作为公司主管，按照公司流程报批获得佣金，能否认定是否具有“非法占有的目的”？重点根据公司的制度规定及被告人的职位，判断是否符合奖励政策条件，再结合客观上被告人是否实施虚构事实、隐瞒真相的行为，进行综合认定。

本案，法院认为被告人作为营销系统行政级人员，不符合公司的奖励政策，加之其具有虚构二手联动销售、骗取公司佣金的客观事实，主客观均能认定被告之行为构成职务侵占。

案件名称：胡某耕职务侵占案

审理法院：广东省广州市中级人民法院

审理案号：（2018）粤01刑终694号

裁判结果：维持原判职务侵占罪的定性，量刑部分改判有期徒刑5年。

基本案情：2014年以来，被告人胡某耕任职广州雅**房地产开发有限公司（以下简称雅**公司）番禺项目策划部经理。2014年至2015年7月，在该司番禺项目部剑桥郡北苑**街26号商铺对外销售、成交及佣金结算期间，被告人胡某耕为非法获利，利用其对房产销售策划和实施的职务便利，涂销及伪造相关资料，隐瞒该商铺经由合**（中国）房地产顾问有限公司（以下简称合*公司）驻场销售人员梁某1一手销售成交的真实情况，虚构该商铺通过广州熹*商务服务有限公司（以下简称熹*公司）二手联动销售成交的事实，假借熹*公司支取该商铺二手联动代理佣金的名义骗得雅**公司人民币2217772.25元。一审判决后，胡某耕不服提出上诉辩称:其作为主管，没有非法占有目的，是按公司流程报批获得佣金，不构成职务侵占罪。

法院认为：胡某耕作为营销系统行政级人员，不符合该公司的奖励政策。同时，梁某1及杨某1的证言，可以认定该商铺为梁某1一手促成，而非与熹*公司进行二手联动销售，故不存在代理佣金一说，结合以上，加之其具有虚构二手联动销售、骗取公司佣金的客观事实，主客观均能认定胡某耕之行为系应认定为职务侵占，但鉴于在二审期间，胡某耕退缴了涉案赃款，有一定的悔罪表现，对量刑部分予以一定改判。

五、关于集资诈骗罪

裁判要旨6：被告人坚持辩称借款后积极偿还，没有将借款用于个人开销或挥霍，如何认定被告人是否具有“非法占有的目的”？这也是区分非法吸收公众存款罪与集资诈骗罪的关键。

要重点审查被告人是否具有吸收公众存款的主体资格、向投资人承诺的项目是否真实并积极落实、所筹资金是否转入被告人个人账户、是否用于实际生产经营以及有无支付高额利息的实际可能性等要素，进行综合判定。

本案，法院认为被告并不具有集资主体资格，集资项目也系虚构，且所集资金转入被告个人账户并未投入生产经营，具有非法占有目的，构成集资诈骗罪。

案件名称：张某某集资诈骗案

审理法院：广东省高级人民法院

审理案号：（2019）粤刑终1423号

裁判结果：驳回上诉，维持原判认定张某某构成集资诈骗罪。

基本案情：2009年5月至2017年2月,张某某虚构亮*公司、军*公司（两公司均为张某芬所创立）建设“军*安居工程”等项目需要大量投资资金的事实，以3%-5%月息为诱饵，先后向梁某、江某芳等100多人出具借条，通过银行转账、现金支付等方式骗取集资参与人资金。

经审计，100多名集资参与人投资共计人民币元，投资损失共计人民币元。另查明，军*公司、亮*公司不是经批准设立的银行业金融机构，不具有吸收公众存款的资格。一审判决后，张某某不服提出上诉辩称：其在向借款人借款后积极偿还，没有将借款用于个人开销或挥霍，不存在骗取被害人款项也没有非法占有意图，其行为应构成非法吸收公众存款罪。

法院认为：张某某在侦查阶段曾供述其承接的项目并未落实，广州市国土资源和规划委员会出具的证明亦未有收到公司的申请材料，故其向投资人所宣称的项目是虚假的，在此情况下，其向投资人谎称保本付息及月息达到3%-5%，进行非法集资活动，所筹资金大部分转入张某某的个人账户，并未用于实际生产经营，不可能会有支付高额利息的实际可能性，应判断其具有非法占有目的，故应认定为集资诈骗罪。

以上是综合分析房地产企业近五年涉罪情况，针对高发罪名中比较典型的案例进行深度剖析挖掘，梳理出的裁判要旨，希望能够帮助困境中的房地产企业最大程度地识别、预防刑事法律风险，减小损失。

本文作者：

德恒重庆 高级顾问 曹亮

西南政法大学 刘茜

指导律师：

德恒重庆 刑事业务部主任 孙晓明

声明：

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