权威专业资讯:太原刑事律师怎么收费,一房二卖不构成合同诈骗法律意见书

北京大成（太原）律师事务所接受涉嫌合同诈骗罪嫌疑人李某亲属的委托，指派徐晋红律师担任其辩护人。辩护人认为：本案实质上并非一房二卖，张某没有有效的商品房买卖合同，认购的房屋部分权利受限并非刑法意义上的合同诈骗属于民事解除范围。李某主观上没有诈骗的故意，客观上没有骗取他人财物的行为，李某不构成合同诈骗罪。

一、山西A房地产开发有限公司与王某签订的商品房买卖合同的本质是担保而非房屋买卖的意思。

2013年3月1日，山西某某物贸集团有限公司（以下简称“某某”）与王某签订借款5000万元合同，月息2.5%，期限至2014年2月4日（详见借款合同）。

借款合同第四条同时明确约定：“为了保证甲方资金的安全，丙方自愿用取得销售许可的位于郝家沟16号的世纪朝阳回迁楼底商1#楼（9套）、4#楼（3套）商品房对伍仟万元借款担保。由于该房屋不具备办理抵押登记手续条件，双方决定用签订房屋买卖合同的形式予以担保。”

借款合同第六条同时明确约定：“甲方与丙方签订的房屋买卖合同中确定的价格系优惠价格，丙方对此有着充分的认识和理解。如乙方到期不能按时支付和归还甲方利息，所欠部分根据欠款由甲方决定自动转为哪几套房屋的购房款，甲丙双方正式履行备案的房屋买卖合同。如乙方按时支付和归还了甲方的本息，甲方同意解除房屋买卖合同，共同办理撤销备案手续。”

借款合同第七条同时明确约定：“乙、丙方在合同履行期间，如遇新客户购房，需通知甲方，甲方配合乙方办理原合同撤销及新购房合同签订手续。新客户购房时，乙丙双方按与甲方签订的原合同价格，向甲方进行回购。”

以上充分证明：涉案房屋虽然与王某签订名义上的房屋买卖合同，实质上并非出售给王某，而是作为借款的担保。且合同价格284400元（出售给张某的价格是6009815元.），并非售楼市价；并约定还款后的撤销备案手续办理，以及新客户涉及购买担保房屋时回购房屋王某配合办理各种手续的约定。而实际上，涉案房屋并没有交付给王某，王某在合同签订后至今从来没有主张过对涉案房屋有所有权，也没有主张过其他的权利。也就是说山西A房地产开发有限公司（以下简称“A”）与王某签订的商品房买卖合同从来不是为了实质履行。

二、本案不属于一房二卖

（一）张某与某某签订的《商品房买卖合同》无效

依据《商品房销售管理办法》第七条第一项之规定：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;某某没有涉案房屋的开发资质，因此其与张某签订的《商品房买卖合同》无效。

（二）张某与A签订的商品房认购书后无法签订商品房买卖合同，A应当返还张某认购款，属于民事调整范畴。

依据《商品房销售管理办法》第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;

依据2013年7月30日张某与A签订《商铺认购书》第六款第3项约定：因乙方原因导致双方未能在约定期限签订《商品房买卖合同》的，乙方承担已付款金额10%的违约金。

本案中，由于某某未能按时返还王某的借款，因此，不能解除担保，导致张某签订商铺认购书后无法订立正式的商品房买卖合同，张某主张权利应是返还认购款并要求违约赔偿。

（三）李某主观上没有诈骗的故意，客观上没有骗取他人财物的行为

2014年1月27日，张某从某某公司领取A公司的交房通知书，领取钥匙后张某入住1-1006商铺房直至今日。物业公司收费明细体现张某用该商铺房开了烟酒店。

辩护律师认为，张某与A签订商铺认购书后，没有签订正式商品房买卖合同前，A事实上将涉案商铺交付张某，其一直使用至今，这也说明李某主观上没有诈骗的主观故意，没有任何诈骗的目的；A以实际履行的方式表明其履行认购协议的诚意。

导致张某无法签订合法有效的商品房买卖合同的根本原因是由于某某资金短缺，无法在约定时间返还王某的借款，因此也不能解除担保约定，无法办理撤销王某的备案手续，也就导致无法与张某签订正式的商品房买卖合同。

本案中，A收取张某的认购款后即将涉案商铺交付张某，其使用至今；后张某知道实质情况后，依据法律或认购协议的约定本完全可以要求退款，但是其并没有要求退还认购款，反而要求A出具证明证明其购买了涉案商铺，以及要求某某与其签订商品房买卖合同，目的是保证其在某某返还王某借款后，解除担保，保证其享有签订正式商品房买卖合同的权利。同时证明无论是李某还是某某都没有通过合同诈骗张某财物的主观故意与客观行为，张某没有损失任何财物，反而是今年房产的涨价导致其并不想解除与A的认购协议。

综上，辩护人认为，王某的商品房买卖合同形式上是卖房，实质上是担保；张某签署的商铺认购书。