夫妻离婚协议中约定房产归配偶一方所有，但因某些原因始终未办理产权过户登记，之后该房产被另一方的债权人申请执行，此时真实权利人的权利该如何保障？满足哪些情形下房子可以不被执行？

根据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》、《物权法》、《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释（一）》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律、司法解释的规定，对离婚后夫妻一方的权利救济，可以提起案外人执行异议之诉，人民法院会就案外人对执行标的物是否享有权利，享有什么样的权利，权利是否足以排除强制执行进行判断。

而法院在审查案外人是否享有“足以排除”强制执行的民事权利时，实质上是审查案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人依据生效法律文书所享有的权益谁更优先的问题。

那么，对于房屋这类不动产而言，是否就一定因为未办理过户手续而排除案外人基于离婚协议约定对执行标的提出的权利主张？

笔者查阅近几年大量的司法案例发现，一般法院会从以下几个角度并就具体的个案综合予以考量：

（一）债权的形成时间。即签订《离婚协议书》或领取《离婚证》的时间应先于第三人债权的成立时间。

（二）债权的内容。即第三人的债权为金钱债权之类，并未指向该特定的房屋财产。

（三）债权的性质。即第三人的债权系夫妻一方债务，非夫妻共同债务。

（四）离婚协议是否存在恶意串通、逃避债务。

（五）夫妻一方对未办理转移登记的过错。即夫妻一方能够举证证明非因本人原因未能办理房屋过户登记。

（六）社会伦理。即是否有为夫妻一方及所抚养的子女提供生活保障的功能。

（七）申请执行人债权实现的效力及被执行人对执行标的的权利。即夫妻负债一方还有其他财产可供执行。

同时，若案外人在执行异议之诉中提出确认执行标的物权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

典型案例

【案例1】

（2018）川民申3857号—排除强制执行

一审法院认为：

第一，时间方面，约定所有权人请求权的成立时间早于申请执行人权利的成立时间。由此可以判断原告与第三人高理明之间是否存在恶意串通逃避债务主观故意的重要标准之一。被告与第三人之间发生合同关系的时间为2014年12月19日，履行支付保证金100万元的时间为2014年12月29日，查封时间为2016年12月27日，而原告与第三人登记离婚发生在2014年8月13日，与案涉债务产生相距时间达4月余。且第三人高理明所举证据证实，其与她人于2014年4月19日非婚生育一子，导致其与原告离婚的原因更可追溯至数年前，进一步佐证原告与第三人高理明离婚确因婚姻关系破裂，其离婚协议的约定系真实意思的表示，不存在恶意串通逃避债务的主观故意。

第二，内容方面，原告与第三人高理明约定所有权人的权利指向房屋，而申请执行人的债权指向金钱，系种类物权利，并未指向特定财产。原告享有的请求基础为第三人高理明协助原告办理变更登记，针对的是讼争房屋的请求权，主张的是物权的变更登记行为。被告与第三人高理明之间存在合法的债权债务关系，请求基础为金钱给付，并未指向特定的财产，讼争房屋只作为第三人的责任财产，成为被告债权的一般担保。在原告实际占有讼争房屋的前提下，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，其要求变更登记的请求权，也应优于被告的金钱债权。

第三，性质方面。申请执行人的金钱债权系个人债务，而非夫妻共同债务。被告与第三人高理明之间的金钱债权，系原告与第三人婚姻关系解除后发生的，属于第三人高理明的个人债务。在该债权债务发生之时，讼争房屋已因原告与第三人高理明《离婚协议》中的约定，而不再成为第三人高理明的责任财产。因此，原告的请求权即使排除被告债权的执行，也未对被告的债权实现形成不利影响。

第四，伦理方面，房屋具有为约定所有权人提供生活保障的功能，与申请执行人的金钱债权相比，约定所有权人的请求权在伦理上具有一定的优先性。本案讼争房屋系原告与第三人婚姻关系存续期间内合法取得的夫妻共同财产，讼争房屋归原告所有，既有为原告提供生活保障的功能，也有对第三人高理明损害合法婚姻关系惩戒的功能。与被告的金钱债权相比，原告享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。

判决结果：一、停止对位于四川省成都市新都区三河蜀龙大道南段777号10栋1单元12层3号房屋和车牌为川Ａ××奥迪汽车一辆的执行；二、四川省成都市新都区三河蜀龙大道南段777号10栋1单元12层3号房屋和车牌为川Ａ××奥迪汽车一辆归原告刘春花所有。

二审法院：判决：驳回上诉，维持原判。

再审法院：裁定：驳回杨太华的再审申请。

【案例二】

（2020）鲁04民终733号—排除强制执行

一审法院认为：

张红与王桂海的《离婚协议书》作为张红与王桂海双方之间的内部约定，系双方对自身权利的合法处分，但此种权利是否能对抗对《离婚协议书》不知情的第三人，应以处分的权利内容是否符合法律规定的权利变动模式为准，张红与王桂海签订的《离婚协议书》对案涉房屋归属的约定并不能直接产生物权变动的效果。

根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。”张红在案涉房屋被司法查封之前并未进行变更登记，王桂海仍为登记产权人，《离婚协议书》中关于案涉房屋归属问题的约定不能对抗善意第三人债权的法律效力，故在王桂海存在对外债务的情况下，刘振启作为王桂海的债权人，要求对王桂海名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。

判决：继续对位于枣庄市水泥厂宿舍三排八号房屋的执行。

二审法院：

第一，从成立时间方面分析，张红一审时提交的《离婚协议书》、《离婚证》显示，张红与王桂海于1999年11月5日签订《离婚协议书》，枣庄市市中区民政局于1999年11月26日向张红、王桂海颁发《离婚证》。张红于1999年11月26日起即享有将诉争房屋所有权转移登记至其名下的请求权。刘振启与王桂海建设工程分包合同纠纷所形成的金钱债权形成于2004年至2005年间。因此，张红的请求权远远早于刘振启与王桂海建设工程分包合同纠纷所形成的金钱债权。

第二，从内容方面分析，张红的请求权系针对诉争房屋的请求权，主张的是物权转移登记，而刘振启的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为王桂海的责任财产成为刘振启债权的一般担保。在张红实际占有诉争房屋的前提下，张红要求转移登记的请求权，应当优于刘振启的金钱债权。

第三，从性质方面分析，刘振启主张的金钱债权，系王桂海与张红婚烟关系解除后发生的，属于王桂海的个人债务，与张红无关。在该债权债务发生之时，诉争房屋实质上已经因张红与王桂海之间离婚协议的约定而不再成为王桂海的责任财产。

第四，从发生的根源方面分析，本案诉争房屋系张红与王桂海婚姻关系存续期间因房改而合法取得的夫妻共同财产，在张红与王桂海婚烟关系解除之时约定诉争房屋归张红所有，有为张红及其所抚养二子女提供生活保障的功能。因此，与刘振启的金钱债权相比，张红的请求权在伦理上具有一定的优先性。

第五，从未办理转移登记的原因分析，张红提交的市中区破产企业职工管理服务办公室的《证明》载明：“张红曾要求变更‘申请购房人’未果，及房改结束换发个人房产证后，由于我厂没有及时补交土地出让金而影响到该房屋的上市交易，致使该房屋没能变更产权登记”。对未转移登记张红不具有过错。

判决结果：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3834号民事判决；二、驳回刘振启的诉讼请求。

【案例三】

（2017）津0115民初9705号—排除强制执行

法院认为：

第一，吴丽萍与孙德泓离婚发生在2014年4月，而孙德泓对田立功个人的借贷承担保证责任发生在2015年3月和8月，可以肯定的是该笔保证债务不属于孙德泓与吴丽萍的夫妻关系存续期间的共同债务。

第二，孙德泓与吴丽萍之间应依法办理变更登记手续，但未予办理，所述未能变更的原因是土地管理部门对土地证登记存在错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释㈠》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本条是对不动产物权确认纠纷中，是否可以否定不动产登记簿在证明不动产物权归属中的证明力所做的规定。也就是说，在物权归属争议中，赋予登记以终局证明效力，既为登记制度功能所不能承受之重，也有违诉讼证据规则。

第三，吴丽萍与孙德泓签署离婚协议对财产分割的约定对协议双方具有法律约束力，当时分配给吴丽萍名下的房屋没有任何抵押和查封，而且并不是将夫妻共有房地产全部分割给吴丽萍，孙德泓名下仍有700余平方米的房地产与分割给吴丽萍的坐落于商业街的房地产毗邻。现没有证据证明该离婚协议对房产分割的约定属于夫妻双方恶意串通逃避债务，或者孙德泓无偿放弃财产导致债权人无法实现债权。

综上，孙德泓与吴丽萍离婚并分割财产在先，孙德泓设定保证债务在后，该债务非夫妻共同债务，孙德泓目前仍有可供执行财产，故不宜拍卖孙德泓与吴丽萍离婚协议中约定分割给吴丽萍的房地产。

判决：（2016）津0115执3299号案件执行过程中不得执行登记在孙德泓名下坐落于天津市宝坻区房地产。

因此，由上述案例和分析说理可知，法院认定“足以排除”强制执行的关键因素还是离婚的时间和债权的形成时间，再综合考量未能办理过户登记的原因、离婚协议是否存在恶意串通逃避债务、申请执行人债权实现的效力等其他因素。

本文撰稿：

陈科军：广东融关律师事务所高级合伙人

王 聃：融关家族财富创始人