时间:2022-11-10 19:45:14来源:法律常识
作者/温奕昕律师
【案情简介】
2020年2月,原告王某与被告A公司签订《房屋委托代理合同》,原告将位于北京市朝阳区的涉案房屋租赁给被告A公司,租赁期限1年,房屋租金为6300元/月,被告A公司每三个月支付一次房租,并在付款月的前5日给付下期房屋租金。该合同后附《房屋物品清单》列明交付房屋时室内家电、家具、装修及厨卫设施、水电燃气等数据情况。签约后,被告A公司一共支付四笔租金,之后未再支付租金。
2021年1月,原告王某收回涉案房屋并进行验收,发现诸多损坏,故主张修复损失7000元,王某提交购置橱柜的收据、热水器发票等佐证,被告A公司对此均不认可。
被告A公司在租期内欠付租金,同时造成原告王某房屋损坏,被告A公司严重违反合同义务,侵害原告王某合法权益。王某委托北京市盈科律师事务所温奕昕律师提起诉讼。
【判决结果】
1. 解除原告王某与被告A公司签订的《房屋委托代理合同》;
2. 被告A公司给付原告王某租金29670元;
3. 被告A公司赔偿原告王某损失5000元;
【律师解读】
房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案中,原、被告签订的《房屋委托代理合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应依约履行。虽然双方租约名称为“房屋委托代理合同”,但被告有权自行对外出租,仅需按照每月固定数额向原告支付租金,原被告之间形成了房屋租赁合同法律关系,被告系承租人。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、第七百二十二条之规定,承租人应当按照约定期限支付租金,承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人依约按期足额交付租金,系其主要合同义务。
结合原告王某举证,被告A公司仅支付了租期内6个月的租金,现租期已届满,涉案房屋也已于2021年1月交还原告王某,对于租期内2021年1月之前的剩余欠付租金,被告A公司不能举证已实际支付。被告A公司欠付租金的行为已构成违约,原告王某根据被告A公司要求在2021年1月收回涉案房屋的行为可视为双方已解除租赁合同,原告主张以该日为合同解除的时点,法院予以支持。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告收房后对房屋查验确认,房屋室内设施存在诸多损坏,受损的情况符合客观事实,法院予以认定,就上述损失,原告进行了初步举证,法院在考虑设备设施使用折旧、使用年限等因素的基础上,酌定被告A公司赔偿原告王某损失5000元。
基于以上理由,最终法院根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任、第七百二十一条:承租人应当按照约定的期限支付租金、第七百二十二条:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同之规定认定作为承租人的被告A公司违反租赁合同规定,构成违约,侵害原告合法权益,最终法院判决原告王某胜诉,温奕昕律师代理此案件取得了良好的法律效果、社会效果。