案情简介：

2015年2月6日，天山公司(出卖人)与王泽(买受人)签订《商品房预售合同》，合同约定出卖人需在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，但天山公司于2019年3月20日才向王泽交付涉案商品房，而合同又约定出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，买受人不退房的，要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

2022年2月15日，王泽向法院起诉，请求：天山公司支付逾期交房违约金244737.95元（3025191*809*0.0001）。

裁判结果：

一审法院:

天山公司于本判决生效之日起七日内支付王泽二○一九年二月十五日至二○一九年三月二十日的逾期交房违约金10285.65元。

二审法院：

驳回上诉，维持原判。

评析：

本案争议焦点为按日计算的逾期交房违约金的诉讼时效的计算方式。

目前关于按日计算的逾期交房违约金的诉讼时效的计算方式有以下几种观点：

第一种观点认为，按日计算的逾期交房违约金诉讼时效自违约行为发生之日(约定交房的次日） 起计算。该观点认为根据《民法典》关于诉讼时效的原则性规定，应当自违约行为发生之日起算诉讼时效。在交房日出卖人没有履行交房义务，就视为出卖人拒绝履行交房义务，逾期违约金应从该日的次日起计算，逾期交房违约金的诉讼时效亦应当从该日的次日起计算。

第二种观点认为，按日计算的逾期交房违约金的诉讼时效自违约行为消灭之日起计算（即实际交房的次日起计算）。该观点认为对于合同中仅约定计算方式未约定履行期限的逾期交房违约金而言，可以将出卖人向买受人的交房日认为是逾期交房违约金履行期限的届满日，故逾期交房违约金诉讼时效的从违约金履行期限的届满日即实际交房的次日起算。

第三种观点认为，按日计算的逾期交房违约金的诉讼时效自出卖人拒绝履行之日起计算。赞成该观点的理由如下：

首先，逾期交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于买受人来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，买受人可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。

其次，双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。

再次，就实际情况而言，要求买受人在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。

最后，当买受人要求出卖人交房而出卖人明确拒绝履行交房义务时，此时应视为权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知其权利遭到侵害，逾期交房违约金的诉讼时效应从此发生争议之日起计算。

第四种观点认为，按日计算的逾期交房违约金不存在诉讼时效届满之说，逾期交房违约金应当自当事人起诉之日倒退至三年按日累计计算。

对于第一种观点，笔者认为其将逾期交房违约金与违约金的诉讼时效同时计算，会使得违约金的惩罚功能减弱，失去了违约金的惩罚原意，毕竟违约金是对出卖人逾期交房的处罚方式。

对于第二种观点，笔者认为将实际交房之日作为违约金履行期限届满之日既不符合合同约定也不符合法律规定。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，未约定履行期限的合同，依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。

对于第三种观点，笔者认为该观点与《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条相符，但是却不适用本案，因为本案没有证据证明王泽向天山公司主张过逾期交房违约金。

对于第四种观点，笔者认为该种方式虽然肯定了违约金的惩罚功能及违约金按日计算的持续性债权的性质，但是出卖人已经履行了交房义务，在实际交房日之后至起诉之日，不应该再计算违约金。

就本案而言，天山公司于2019年3月20日实际交房，王泽于2022年2月15日起诉至法院，诉讼时效倒退至三年为2019年2月15日，按日计算的逾期交房违约金自2019年2月15日起计算至2019年3月20日止。显然，两审法院采纳了第四种观点的合理部分，即按日计算的逾期交房违约金是持续性债权，其诉讼时效可以从买受人起诉之日起倒退至三年。但是，出卖人自实际交房之日起便不再存在逾期交房的事实，自该日起当然就不能再计算逾期交房违约金。

综上所述，按日计算逾期交房违约金且没有约定违约金支付期限的，买受人无法证明其向出卖人主张过逾期交房违约金的，其诉讼时效自买受人起诉之日起倒退至三年（民法典第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年），违约金从起诉之日倒退至三年起计算至出卖人实际交房之日止。