时间：2022-11-11 15:22:58来源：法律常识
投资商品房不如做智慧的包租婆
投资商品房不如做智慧的包租婆
我们都知道，在众多投资项目中，投资商品房是相对保值或增值的。
但是，很多人却忽略了几点:
第1、 钱在贬值，每一年都在贬值6%左右，哪怕是房价上涨了，看上去是增值了，实际上没有增；
人民币每年6%的贬值
第2、 房价被房商炒作越来越高，特别是一线城市，很多人工作一辈子也买不起一套房。
2020年一线城市房价
第3、 房贷压力大，能全款买房的毕竟是少数人，大部分人都是按揭贷款，各种压力非常大。
房奴的苦逼生活
就拿我个人的例子来讲，2015年我在南宁买了一套房60万，首付30%就是18万，契税1万，贷款42万，贷款30年，每月月供3000元左右，还完30年就是108万，加上首付18万，契税1万，装修15万，每年物业费2000多，30年就是6万，实际买房是148万！
我买的就是这个小区的房子
我想过把房子租出去收租金，用租金来还月供，按照市场价，只能每个月收2500元左右，还是不能偿还月供，而且租出去了，自己又的重新租一个来住。
2020年受到疫情的影响，我的公司资金链断了，连续三个月没有收入，但是每个月的月供必须还，不还就会逾期上征信。只能刷信用来还，信用卡的风控是很严格的，好几张卡都被降额，甚至是被封卡。如果处理不好，可能轮到被起诉，房子被拍卖的结果！所有，我最好的办法就是赶紧把房子卖掉！然后做二房东！
什么是二房东呢？怎样才能做二房东呢？
"二房东"是指先从原房东手里租下整套房子，然后再整体或分房转租给他人，从中获利者被称之为"二房东"。也就是"包租婆"
电影《功夫》的包租婆
最近广东一个"包租婆D姐"在网上火了，承包400多栋城中村的出租楼，每月收租上亿。她是怎么做的呢？
包租婆D姐
第一：承包的楼都是城中村的出租楼，因为城中村的楼租金便宜，租客群体很多，大部分都是外地来打工的人，需求量非常大。
第二：采用合伙人模式，招募更多的合伙人投资进来，从而扩大规模，同时也能吸引更多人才加入。
你看得见的楼都是包租婆D姐的
我南宁有一个朋友，他是做金融投资的，曾经一年赚几千万，但是金融市场波动很大，有一段时间连续亏损，负债200多万，合作伙伴离他而去，朋友都远离他，没有人愿意借钱帮他渡过难关，最后他只能求助于他的老婆，她老婆是一个包租婆，自己包了十几栋城中村的房子，出租率很高，收租很稳定，但是一时也没有200多万啊。她老婆说，我帮你打几个电话问问，他给所有租客打电话，说我是房东，你可不可以提前把半年的租金交给我，我减你一个月的租金，很多租客想房租反正都要交，提前交还能免一个月，有一半以上的租客都愿意，于是就收上200多万解决老公的资金问题。
南宁的城中村实景
我这个朋友就想，这个包租婆的行业有搞头，就放下过去所有的业务，全力投入到租房领域。
首先对市场进行调研，他发现：
1、南宁万秀村、罗赖村、虎丘村、淡村等72个城中村，租客流动人口100多万；
2、天等人为主的商帮承包出租房"二房东"为主，占领城中村租房行业30-40%市场，但是没有形成统一化运作；
3、大部分房东乐意转包出去给二房东管理和经营。
调研分析结果：市场没有形成统一规模化运营，没有金融思维和互联网思维；基本上房东家族式管理，二房东也是小规模，人力成本浪费。
而且可操作性强：
1、 通过试点罗赖村、民大北门村、大岭村出租率95%以上，年化收益稳定在45%左右
2、 单靠租金差价的天等商帮二房东，已经运营承包出租楼十多年，大部分都是赚钱的。
3、 在传统单一租金差价收益基础上，挖掘租客需求，增加多种盈利模式，比如以租代购、消费、金融、广告等。
他坚定一个方向和目标：定位只做城中村，不做高档小区，不做写字楼，不做商铺，也不做别墅。采用农村包围城市战略，以南宁72个城中村为根基地，整合攻下10万间城中村公寓为目标。
智慧城公寓
他坚定一个战略：只有通过招募合伙人才能做大做强！
电影《中国合伙人》
战术也做了布局：
2017年成立房屋租赁公司，试点承包几栋出租楼获得成功；提出《三大保障承诺》获得租客一直好评的良好口碑。
1、所有房源免中介费
2、100%真房源，全自营，出租状态真实有效，
3、最重要的一条"入住3天不满意，全额退款"
2018年策划运营方案和计划，开始招募天使投资人；长租公寓配合政府解决"消防""保险""智能安防管理"等社会问题获得政府领导的高度认可。
南宁市政府领导
2019年完成招募天使投资人，吸引人大代表、博士、律师、软件工程师和银行金融人才加入天使轮股东。并且完成32所高校招募校园CEO和公寓的校花代言人。
天使轮股东
校园CEO签约
2020年全面启动公寓合伙人招募。通过现有承包的3000多间城中村的公寓招募合伙人。势必攻下1万间公寓，进入到A轮。
如何才能加入智慧二房东的合伙人呢？
第一步：公司首先出钱把楼承包下来，并且公寓的配套管理；
第二步：公司的公寓招租，入住率在80%以上；
第三步：以整栋公寓楼为单位招募合伙人，合伙人投资灵活，一万起投，也可以一个人投资整栋楼，也可以一个人投资几栋楼。
合伙人的签约期限为一年一签，保本收益24%。公寓所有的风险，如火灾、地震和政府征用拆迁造成的损失由公司承担，保证合伙人收益。
假如合伙人投资100万，签约一年，一年回本，还能分到24万的租金。合伙人不参与运营管理，没有任何任务要求。
对比一下，商品房的投资：
商品房投资100万，（在南宁）只能买下一套房，每个最多收租3000元，一年收租3.6万，30年才能回本100万。
二房东合伙人投资100万，可以包下5栋楼，大概100间城中村的房，每个月分租金2万元，一年分租金24万，是商品房投资的6倍多。
另外投资商品房不具备复利思维，投资二房东合伙人具有复利思维。包租婆D姐就是采用复利思维，从一套房两三年时间裂变到一万多套，每月收入上亿元。
比勤奋更能决定人生的是复利思维
二房东合伙人的投资如何复利呢？
我们就拿投资1万元计算，通过复利增长，30年会有什么结果。
第一年：本金10000元，年收益24%，收益2400元，回款12400元；第二年：本金12400元，年收益24%，收益2976元，回款15376元；第三年：本金15376元，年收益24%，收益3690元，回款19066元……以此类推，你知道到了30年回款是多少吗？
答案是：635万！635万！635万！
如果是投资10万来复利呢？投资100万来复利呢？
所以投资商品房不如做智慧的包租婆！
你也想做智慧包租婆吗？
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