大硕律师事务所：逾期不支付物业费，物业公司该不该承担义务？

【案例故事】

2021年3月25日，张三经朋友介绍购买了李四的房屋，双方签订了房屋买卖合同，次日办理了过户手续。2021年6月份，张三正式入住就接到了物业公司的催费通知，原来该房屋从2016年开始就未缴纳物业费，欠费及滞纳金累计已达2万元。物业多次向张三催缴，并采取停水、停电的极端方式，张三无奈只能去住酒店。

张三一纸诉状将物业公司告上法庭，要求停止侵害，并承担酒店住宿费和交通费等合计3000元。

物业公司辩称，原告应该概括承受案涉房屋所产生的合同义务，其承担后可以向前业主追偿，原告购买房屋应该到物业了解水电费等情况，原告未尽到审慎的注意义务，自身存在过错。

【裁判要旨】

自来水公司和供电局经法定程序才有权终止供应水电，物业企业无权对业主断水断电。

原业主与物业公司之间的服务合同未涉及后来的买房者，依据合同相对性，新业主没有义务支付原业主的物业费欠费。

【法院判决】

物业公司恢复对案涉房屋的供水供电；物业公司赔偿张三因停水停电造成的损失。

【法律链接】

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁。

物业服务人员不得采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式催交物业费。