在央行降息的背景下，上半年居民购房意愿走低。

近期，从银行半年报披露的数据来看，今年上半年房地产贷款投放规模缩减，住房按揭贷款需求端压力比较大，对公房地产贷款以及针对个人的住房按揭贷款增速普遍有所放缓，同时不良率有所上升。

地产情结减弱

今年上半年，六大国有银行新增个人住房贷款仅为2021年上半年新增额的1/3左右，创下新低。今年上半年，六大国有银行住房贷款合计26.9万亿元，新增4479.6亿元。从个人住房贷款规模来看，建设银行仍旧规模最大，上半年个人住房贷款余额为6.48万亿元，其次为工商银行，余额为6.45万亿元。

从新增贷款来看，农业银行上半年新增住房贷款超千亿，达到1022亿元，其余5家银行新增额均在千亿元以下。但6家银行的增幅均不超过3%，个人住房贷款规模最大的建设银行较上年末增长1.45%，增速较上年同期减少3.27个百分点，工商银行、农业银行、中国银行、邮储银行、交通银行，较上年末分别增长1.36%、1.95%、0.82%、2.77%和2.61%。

在房地产贷款集中度管理要求下，第二档的17家中型银行也“踩下一脚刹车”，多家银行上半年住房贷款增幅不增反降，比如兴业银行个人住房贷款为1.1万亿元，较上年末减少146.4亿元，厦门银行个人住房贷款余额为306.4亿元，较上年末下降3.93%；重庆农商行住房按揭及个人商用物业房地产贷款的金额降至993.32亿元，较上年末减少1.63%。

此外，从个人住房贷不良贷款增速来看，杭州银行、上海银行、渝农商行、青农商行分别较去年末增长58%、56%、47.76%、47.37%，增速较高。受停贷风波拖累，郑州银行的个人住房贷款不良率上半年达到1.34%，较去年末增长0.38个百分点；个人住房不良贷款余额5.34亿元，较去年末增长36.57%。

建设银行副行长李运表示，4、5月份建设银行住房按揭贷款需求端压力比较大，6月份受益于住房消费支持政策的优化和疫情的修复，按揭贷款受理量和投放量已有明显回升。截至7月底，全行涉及停贷断供舆情的个人按揭逾期贷款金额11.42亿元，占全行全部按揭贷款余额的0.018%，不良余额5亿元，占全行全部按揭贷款余额的0.0077%。总体来看，全行个人按揭贷款风险整体可控。

银行的个人住房按揭贷款增速下降只是反映居民“地产情结”减弱的指标之一。根据央行公布的数据，2022年一季度，个人住房贷款新增5000亿元，去年同期新增1.3万亿元；2022年二季度，个人住房贷款增量继续缩减，新增仅600亿元，去年同期新增9000亿元，同比增长6.2%，创下2009年一季度以来的最低增速。根据易居研究院的报告，从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，2022年二季度，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例暴降至4.0%，创下2009年二季度以来的最低值。

疫情以来，居民中长期贷款中住房贷款的比重每年都在下滑，今年回落的趋势尤为明显。华创证券分析，假设个人住房贷款均为居民中长期贷款的话，2014年到2019年，个人住房贷款占居民中长期贷款比重均值为81%，2020年均值降为72%，2021年均值降为63%，2022年降为34%。结合当下房地产销售的持续疲弱来看，当下居民借贷中长期资金的目的与房地产的相关性或在快速降低。

“农业银行将进一步加大个人住房贷款的投放力度。”农业银行副行长林立说，一是主动对接头部企业、优质二手房中介，从源头拓展业务储备；二是开展产品创新，重点研发“新市民贷”系列产品，提高差别化金融服务能力；三是优化信贷业务流程，如简化申报资料、优化自动审批规则等。

国金证券认为，当前各城市的宽松政策大部分为“小步快跑”的形式，虽然频率较高而单次力度较小，消费者对前期政策能做出积极反应，但多次小力度刺激后政策边际效益或减弱，未来“一城一策”措施需要有“高调办小事”的大力度政策落地，才能有效提振市场信心。

不良率攀升

由于上半年国内房地产市场运行压力明显加大，整体住房信贷投放的情况也不理想。光大银行金融市场部分析师周茂华认为，主要是上半年房地产市场整体处于触底企稳阶段，国内部分城市房企拿地、开工，商品房销售同比放缓，这就制约了涉房贷款融资需求；同时，不排除少数银行对部分房企放贷态度整体偏谨慎。

从对公房地产贷款来看，今年上半年国有六大行的贷款余额都有增长。其中，增幅最大的是交行，截至6月末，交行公司类房地产业贷款余额较去年末增了741.43亿元；增幅最小的是工行，截至6月末，该行公司类房地产业贷款余额较上年末增加24.33亿元。

同时，对公房地产贷款的不良率均有上升，工商银行和中国银行的不良贷款率突破5%，分别为5.47%和5.67%，较2021年末分别增长0.68个百分点和0.62个百分点。另外，建行对公房地产不良贷款率从去年末的1.85%增至2.98%，增长1.13个百分点。

在中型银行中，中信银行、华夏银行、上海银行和渤海银行的对公房地产贷款不良率有所增加，分别为3.63%、0.66%、3.05%和3.71%。截至上半年末，南京银行房地产业贷款不良率为1.01%，较去年末升高0.93个百分点；成都银行房地产业贷款不良率为2.7%，较去年末升高1.52个百分点；招商银行房地产业贷款不良率为2.82%，较去年末升高1.41个百分点。

重庆银行是上市银行中房地产业贷款不良率最高的，上半年末达到6.15%，较去年末增加1.44个百分点。中原银行上半年对公房地产贷款余额较上年末增加18.2亿元，不良率上升6.16个百分点，增幅最大。“房地产业授信客户受疫情与经济下行影响，销售情况有所下滑，营业收入同比减少，导致房地产贷款不良率抬升。”该行在半年报中指出。另外，房企经营不振，也是不少上市银行房地产贷款不良率承压的原因之一。

对于房地产业贷款风险，各家银行均表态，未来风险可控。“不良率上升的原因，主要是前期少数扩张较快、负债水平高的房企持续暴露风险，但要看到，其风险暴露目前已较为充分。”农业银行副行长张旭光说。

此外，由于监管部门已建立“房地产贷款集中度管理制度”，各银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比并不高。“在对公房地产方面，邮储银行的表内外业务规模均较小。”中国邮政储蓄银行副行长姚红表示。

“可以预判，这一轮房地产市场风险的集中释放正在接近尾声。”交通银行副行长周万阜表示，接下来，该行将在当地政府的总体安排框架下，遵循监管部门的指导意见，积极推进“保交楼、稳民生”工作，依法依规做好相关金融服务，维护房地产市场平稳健康发展。

本文源自国际金融报