时间：2022-11-14 10:26:30来源：法律常识
案情简介
2020年3月28日，在某中介公司的居间服务下，出卖人杨丽玲与买受人王某、吴某签订了《存量房屋买卖合同》，双方约定：房屋成交总价为390万元，买受人于2020年3月28日支付定金10万元，于2020年10月15日将购房款380万元（不包含前期支付的定金）支付出卖人，出卖人应当于款清交房，出卖人与买受人双方应于2010年10月10日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第九条第三款约定，买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、拒绝购买该房屋的；2、逾期履行本合同约定的义务超过15日，买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。该合同卖方由杨丽玲签名，买方王某签名，吴某名字由王某代签。合同签订后，王某支付了定金10万元。经双方协商，原告杨丽玲于2020年4月6日将房屋交给王某居住，王某居住期间对房屋进行了装修。房款经原告杨丽玲多次催要，王某以各种理由未付，后王某于2020年11月初以资金不足为由拒绝购买房屋并搬离房屋。 原告杨丽玲提出诉讼请求：1、依法判决解除2020年3月28日原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、依法判决被告赔偿原告违约金78万元；3、依法判决被告赔偿原告8个月的房屋租金46400元（15800元/月）；4、依法判决被告赔偿毁损原告房屋结构及装修费用10万元；5、本案诉讼费用由被告承担。
裁判分析
裁判结果
依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、确认原告杨丽玲与被告王某、吴某签订《存量房屋买卖合同》于2020年11月16日解除；二、被告王某于本判决生效之日起十日内向原告杨丽玲支付违约金29万元；三、驳回原告杨丽玲的其他诉讼请求。
判决分析
杨丽玲与王某、吴某签订《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。被告吴某虽系合同当事人，但其为无民事行为能力人，应由其监护人王某承担民事责任。 一、关于合同解除的问题。合同第九条第三款约定，买受人拒绝购买该房屋的，构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。现王某以资金不足为由表示不再购买房屋，构成违约，原告杨丽玲主张解除合同符合约定和法律规定的解除条件。 二、关于违约金。合同第九条第三款约定，买受人出现根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。违约责任的认定应当以当事人遭受的实际损失为基础，结合王某占用房屋期间对原告造成租金损失、王某装修房屋造成房屋财产损失等因素，酌情按该房屋总价款的10%确定违约金为39万元。王某已交付的定金10万元可予以抵扣，故王某还支付应违约金29万元。 关于原告杨丽玲主张的8个月的租金损失和房屋结构、装修损失，由于原告在本案中已要求被告王某承担违约责任并支付违约金，违约金的数额已足以弥补在此期间因被告王某的违约行为造成的经济损失，对于以上诉讼请求不再予以支持。
法务建议
对客户而言 在二手房（存量房）房屋买卖中，买卖双方往往都约定，一方违约导致另一方行使合同解除权的，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。对于动辄几百万甚至几千万元的房价来说，总房价20%的违约金，于普通老百姓而言简直就是一笔巨款。 违约金责任作为一种督促当事人全面适当履行合同义务、对冲交易风险的民事责任方式，在合同交易中广泛使用并成为合同的必备条款。违约金责任的法律性质为“补偿性为主、惩罚性为辅”，在此基础上，在当事人意思自治与公平原则及诚实信用原则之间予以衡量，意在防止违约金条款成为牟取暴利的“合法工具”。因此，违约责任的认定一般以当事人遭受的实际损失为基础。 在签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，买方应当对卖方承担违约责任。所以，买方在签订合同前，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因一时冲动购房而后期违约的尴尬境地。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
