时间：2022-11-14 10:26:39来源：法律常识
ESG用以评价上市企业的社会责任投资，在我国房地产行业由高增长转向高质量发展的阶段，可作为重要工具披露企业对于公共社会利益的贡献，十分适配以“保障”和“长期”为关键词的住房租赁行业。本文选取入选福布斯中国发布的2022中国ESG 50的龙湖集团作为样本，拆解龙湖冠寓的ESG实践路径与成果。
8月23日，福布斯中国发布 2022中国ESG 50，龙湖集团入选其中。8月26日，龙湖集团公布其截至 2022年6月30日止半年业绩，上半年核心净利同比增长6.1%至 65.5亿元，经营性业务收入增长26%至110.4亿元。其中，龙湖冠寓上半年实现租金收入11.8亿元，同比增长11%，截至上半年末，累计已开业房源超11万间。在2021年首次宣布盈利后，2022年以来，龙湖冠寓仍保持着较好增速。
两条新闻时隔3天，看似不同视角，实则都反映出龙湖集团穿越地产下行周期的特质与能力。在我国房地产行业由开发时期的高速增长转向注重资产管理的高质量发展阶段，ESG是一个重要的抓手与工具，使评价企业不再孤立地从单一财务指标入手，而是将企业行为、行业发展变化映射到整个社会网络中，从而判断企业发展对于环境的影响，企业价值对于公共社会利益的贡献。
尽管冠寓的业绩表现仅作为龙湖集团的一部分进行披露，但基于ICCRA对于冠寓的了解，本文尝试从ESG视角，拆解龙湖冠寓的可持续发展路径，以资行业镜鉴。
什么是ESG
ESG作为“舶来品”，最早由联合国在2006年提出，用以评价上市企业的社会责任投资。具体而言，E是指公司应当提升生产经营中的环境绩效，降低单位产出带来的内外环境成本；S是指公司应当坚持更高的商业伦理、社会伦理和法律标准，重视与外部社会之间的内在联系，维护人的权利、相关方利益以及行业生态的帕累托改进；G是指公司应当完善现代企业制度，围绕受托责任合理分配股东、董事会、管理层权力，形成从发展战略到具体行动的科学管理制度体系。
“ESG”也可以被理解为“可持续性”的同义词，要求企业必须优先考虑对环境、社会和治理问题的负责任和有效管理，以帮助推动股东的投资回报和社会的长期价值。从这个角度上看，ESG评价体系适用于对中国住房租赁企业的评价。
ESG理念对住房租赁行业的意义
在我国政府提出“双碳”目标以来，9成上市房企发布了ESG报告。然而聚焦住房租赁领域，发布单独ESG报告的企业少之又少。目前，我国租赁住房企业的财务盈利能力尚显不足，但从行业“保障新市民、青年人住有所居”的整体形象来看，能够给予社会正向且积极的影响。因此，研究和推⼴ESG理念，能够为政府对住房租赁行业的监管和政策制定提供更多维度的参考。
同时，从现金流传导方式来看，高ESG评分的企业在资源利用、人才发展以及创新管理方面等更具优势，高竞争力可以带来更多的超额利润，从而带来更高的盈利能力。从系统性风险传导方式来看，高ESG评分的企业通常风险控制能力更强，发生违规、诉讼等负面事件的可能性更低，从而降低公司的下行风险。从估值传导方式来看，高ESG评分的企业通常业绩受宏观经济影响相比于同行更小，更强的应对系统性风险的能力可以为企业带来更低的融资成本，进而享受到更高的估值溢价。
龙湖冠寓的ESG实践评价
ESG的落位在于商业与人类、环境、社会各个层面实现多赢。借鉴EQR、Avalon Community Bay等美国住房租赁头部企业ESG实践，结合我国住房租赁行业发展现状，ICCRA构建了符合我国国情的住房租赁企业ESG评价体系，分别从E、S、G三个维度13个指标评价冠寓的ESG实践——
结合以上指标，ICCRA从五个方面系统点评冠寓的ESG实践成果——
■ 建筑更新与城市有机律动，提供全生命周期租赁住房。
对于住房租赁企业来说，存量盘活是一个综合能力的考量。尤其城市有机更新这一背景下，就要把城市看作是一个有机体，在存量盘活的过程中尊重有机体的生命规律，不单单覆盖建筑改建环节，而是包含整个建筑生命周期和城市全生命周期。
作为专业的租赁住房运营商，冠寓在盘活存量的过程中，始终重视健康长期经营，着眼于选址、定位，建造、营销、运营等每一处细节上。在精细化定位研判上，可以在判断项目的竞争环境、土地价值、细分客户后，适配不同的产品类型，并提供多元化、模块化、灵活的一揽子解决方案。在研发建造端，呈现“颜值高、工期短、成本低、维修快”四大特点。在运营端，借助已沉淀的超250万用户池，最大化降低营销成本，3个月出租率可达到90%以上。到达稳定运营期，冠寓根据外部市场的变化，通过线上指挥舱和线下专业团队的双向管控，实现策略的灵活调整，实现了大于6个月房源出租率95.4%。
截至2022年6月底，龙湖冠寓已与北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京、合肥、长沙、青岛等多个重点城市政府及相关企事业单位合作，协助当地政府盘活存量资产，落地数个住房租赁标杆项。
在沈阳，沈阳地铁|龙湖冠寓怀远门店所在地原为一处闲置资产，沈阳市房产局搭建平台引入专业运营机构龙湖冠寓，并积极推动企业与运营机构、金融机构、税务机构多方恰谈，转化部分销售型公寓变为租赁住房，使闲置资产摇身变成“人才公寓”，成为来沈就业、创业人才的安居之所。
■ 新增绿色建筑100%达标，装配式建造助力节能减排。
自2021年起，龙湖集团承诺所有新建项目100%达到国家绿色建筑星级标准，并鼓励获得更高等级认证（包括：国家绿色建筑二星级、三星级、美国LEED认证、WELL认证），这一标准同样覆盖新建租赁住房。截至2021年末，冠寓凡新建租赁住房均100%满足绿色建筑标准。
在装配式建造方面，冠寓响应国家新型建筑工业化政策导向，全部新增的租赁住房项目全部采用装配式集成装修，仅翻修成本就可节约66%。在绿色低碳运营方面，冠寓虽并未披露产生温室气体总量，但所有租赁住房项目执行龙湖集团制定《龙湖集团环境政策》，内容涵盖绿色建筑、绿色采购、水资源管理、能源管理及温室气体减排、废弃物管理、气候变化以及利益相关方参与等范畴。
在中国房地产业协会公布的长租公寓综合性能评价首批12个项目名单，其中，在获评五星级认证的11个长租公寓中，龙湖冠寓有9个项目上榜。该评价即是从“宜居品质、绿色健康、智慧系统、服务管理”4类性能指标组成，展示了冠寓的标杆实力。
■ 数字化底座高效协同多航道业务，助力资产保值增值。
数字化平台是冠寓业务发展的底座，这得益于母公司龙湖集团是行业内最早一批发展数字化的企业。
目前，龙湖冠寓数字化已覆盖90%的场景，为客户、门店、业主提供了全链条的服务与支持。其中，租户从看房、签约，到入住后的水电、续租转租，整个流程都可以通过手机在线上完成，从根本上杜绝黑中介、假房源，并在租户信息安全、租赁数据安全等方面做好升级维护。
2021年，冠寓驾驶舱和指挥舱管理系统正式上线，门店运营官可以通过这套自研的管理系统，做到门店经营情况的实时监控、自动预警、智能定价、智能管控等等，实现门店居住安全，提升管控效率。
可以说，依托龙湖集团多航道业务的高效协同，冠寓数字化、智能化得以不断增强，譬如，借助龙湖千丁智能制造业务，冠寓通过慧眼系统、AI智能检查，实现了门锁、水电表、门禁、监控、梯控等设施设备的智能化管理。
■ 赋能合作伙伴，共促住房租赁行业繁荣。
冠寓推出的“冠企荟”，是通过持续的精益化运营和管理提升、安心安全的居住体验、赏心悦目的颜值感受、生活中触手可及的社交、还有“五心”服务加持，公区“健身”、“娱乐”等8大功能模块，为企业职员工创造舒适、健康、活力的理想生活方式和温暖·明亮·精彩生活。
截至目前，冠企荟平台已与阿里巴巴、腾讯、中国建设银行、顺丰速运、OPPO、大疆创新等近30000家知名企业开展合作，在十余个重点城市布局，提供超2万套人才住房，助力合作伙伴人才关怀战略。
在推动产品品质标准化、规范化方面，龙湖冠寓致力于将多年沉淀的能力服务更多客户，提升租住体验，并积极与相关部委、行业协会等联系互动，参与国家及行业标准编制过程中的研讨、交流以及调研活动，助力中国住房租赁市场向更高结构、更高质量供给侧方向发展。
2020年12月10日，根据中国工程建设标准化协会《关于印发<2018年第一批协会标准制订、修订计划>的通知》(建标协字〔2018〕015号)的要求，批准发布《长租公寓综合性能评价标准》，《标准》适用于新建和改扩建长租公寓的全产业链综合性能评价，具体涉及宜标品质、绿色健康、智慧系统、服务管理4类性能指标，自2021年5月1日起开始施行。龙湖冠寓参与其中的建筑规划设计、运营管理标准等多个模块的编制，均贡献了富有建设性的建议。
■ 提供“五心”服务，与社区共享幸福美好生活。
在社区打造上，冠寓为租户提供“五心”服务：24小时响应的“安心”服务，报事报修的“放心”服务，智能家居和线上一键搞定的“省心”服务，定期组织社群活动的“开心”服务，围绕五感“视、听、嗅、味、触”打造的“舒心”服务。
这种关怀在疫情下，尤为凸显。在上海龙湖冠寓，运营官们强化管控，24小时严格执行登记测温、双码通行机制，精确掌握往来人员动态，牢固防疫“第一道防线”，与此同时，还承担起帮租户抢菜、配送物资、研磨咖啡的日常工作，努力保障租户的日常所需。
“GOYOO星球”是冠寓倡导“去孤岛化”，通过有趣、自在的以邻为友模式，为每一位Goyoo星人提供安全、便捷、轻松的生活体验，营造快乐和谐的社群文化与氛围。
一系列租住体验，吸引了一些租客将冠寓作为长期选择。截至目前，在全国16个城市的45家门店中，均居住有在租时间超过5年的租户。
结语
以ESG思路发展住房租赁事业，最重要的是以可持续眼光，坚持长期主义，夯实稳健经营根基。
从冠寓的实践来看，ESG已经融入发展的各个维度，并形成一个向善的根基，支撑在环境、社会和公司治理健康均衡发展。也许正因为此，截至2022年上半年末，冠寓累计服务租户约50万人，累计用户逾250万人，用户满意度达95%，屡获市场及客户认可。
不过，我们仍需清醒认识到，ESG理念是一个不断细化贯彻的过程，行业内还处在摸索、学习的过程中，没有形成统一的评价体系。冠寓目前也没有发布单独的ESG报告，缺乏具体指标披露。我们期待冠寓早日发布单项ESG报告，也期待更多的住房租赁企业秉持ESG理念，与社会、与环境、与行业共赢。
ICCRA 正式发布
《中国住房租赁品牌价值蓝皮书·2022Q2》
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