时间：2022-11-14 11:33:25来源：法律常识
共享法庭（房调委服务站）
今年以来，针对辖区房屋买卖、房屋租赁合同纠纷案件数量众多、类型特征明显的实际情况，余杭法院依托行业调解组织，总结审判经验、分析纠纷源头，积极打造共享法庭（房调委服务站），实现行业调解专业化、精细化。在纠纷处理过程中，既考虑房屋买卖和租赁行业纠纷的特殊性，又能兼顾到当事人的合法诉求，使得纠纷的解决方式更灵活，也易于为当事人所接受。
典型案例
沟通斡旋，逾期交房纠纷握手言和
吴某于2020年5月购买某地产公司的商品房，双方约定首付款80万元，剩余房款60万元分期支付，按照约定地产公司应于2021 年8月交付房屋，后地产公司因资金问题导致房屋未如期交付，吴某遂向法院提起诉讼要求退还房款，并支付违约金20万元。
调解过程中，“共享法庭”调解员了解到双方各有顾虑：
我担心地产公司资金链断裂，如继续履行合同，会造成首付款和尾款均有去无回。
我们公司现在资金流比较紧张，如支持吴某的诉请，可能会引起其他业主的恐慌，造成批量退房，加剧我司的资金困难。
在法官的指导下，调解员向当事人阐明了法律规定和类案的裁判思路；又从本案实际入手，着重向当事人说明案涉房屋已经基本完工，继续履行房屋买卖合同将对双方的权利保障更为有利，可采取先办理过户手续后付尾款的方式等。当事人态度均有所松动。
法官指导调解员从诉讼时间、成本等角度分析并劝导，又本着保障双方利益的原则拟定了公平公正、操作性强的调解方案。原被告双方达成一致意见，约定地产公司于2022年6月30日先办理将房屋过户至吴某名下的手续，同日吴某再将剩余房款支付给地产公司，地产公司承诺如未能按期办理过户，则将向吴某支付逾期过户违约金5万元。至此，吴某将如期取得房屋所有权，地产公司的现金流问题也得到缓解，双方最终目的都得以实现，纠纷圆满化解。
典型案例
换位思考，拆迁房逾期过户巧化解
2020年1月，王女士与刘女士签订房屋买卖合同，约定王女士以110万元价格购买刘女士的房屋，分三期付清房款；刘女士则须协助王女士办理房屋过户手续。后王女士先支付房款100万元，涉案房屋也交付给王女士用作租赁使用，但刘女士却一直未协助王女士办理房屋过户手续。
2021年初，王女士多次要求刘女士配合房屋过户，刘女士则以各种理由拖延。王女士遂诉至法院，要求刘女士配合办理过户，并支付违约金20万元。
与当事人沟通后，调解员了解到刘女士前期一直未过户是因为房屋属于拆迁安置房，尚未完成析产，产权未正式过户到刘女士名下。刘女士主观上未意识到拖延过户是违约行为，对协助王女士办理过户的主动性不强，客观上过户手续又因疫情隔离等原因多次延宕。再加上双方一直疏于沟通、言辞过激，矛盾遂愈演愈烈。
经过调解员的耐心沟通和法官积极释法说理，刘女士清楚地认识到自身行为系违约，并且给王女士带来了很大困扰，于是主动办理了析产手续，将房屋转至自己名下。经调解，二人达成一致，王女士主动放弃违约金，刘女士自愿减少尾款5万元，2021年12月31日前刘女士协助王女士办理房屋过户手续。二人前嫌冰释，皆大欢喜。
涉房纠纷知识小问答
Q1
房屋买卖合同纠纷中，当事人常常约定若一方违约导致合同解除的，应向对方支付房屋总价20%的违约金，这样的约定会得到法院的全部支持吗？
A
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”因此，如被告抗辩违约金过高的，法院将对违约金依法进行调整。如果被告未提出违约金过高的抗辩，法院一般不得主动对违约金数额进行调整。
Q2
二手房买卖合同中，购房人和出卖人签订正式的《房屋买卖合同》后，中介机构是否就能收取全部中介费？
A
《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务、委托人支付报酬的合同。”中介人的主要义务就是向委托人提供服务，服务的内容包括：一、报告订立合同的机会；二、提供订立合同的媒介服务，如在买卖双方之间进行斡旋、游说、沟通、调解、促成双方当事人最终达成交易。因此，收取中介费的前提必然是双方签订正式的《房屋买卖合同》。但是中介服务内容不止于此，签订正式的《房屋买卖合同》后，居间方还需陪同和协助买卖双方完成全部的交易流程，包括但不限于协助办理贷款、协助过户、督促卖方付款、房屋交接等，在中介人完成上述全套系列服务后，才能收取全部中介费。
Q3
精修房存在质量问题，可否以装修质量问题为由拒绝收房，并让开发商承担逾期交房责任？
A
在精装修房屋交付时，应当符合商品房买卖合同约定的装修标准，没有约定时，应当具备适用于合同约定的使用目的或者通常的使用目的，并具备该类房屋一般应具备的、买受人从所交付标的物的种类上可以期待的性状。因此，如果装修质量仅仅是一般的瑕疵，不影响房屋的居住使用的，买受人无权拒收房屋，但因出卖人未完全履行合同义务，买受人可要求出卖人承担维修责任，对于维修期间的所产生的房屋无法使用的损失，可要求出卖人赔偿。
当出现以下三种情形时，买受人有权拒收：1. 交付的房屋存在缺陷，致使房屋居住使用的功能受限；2. 严重影响买受人居住体验的；3. 不符合约定的装修交付条件的。
来源：余杭法院
