换“管家”的烦心事丨南宁一物业公司被业主大会投票解聘后拒绝撤出，小区管理陷僵局

编者按：近年来，南宁多个小区因更换物业导致业委会、新老物业服务公司之间出现纠纷。选什么样的公司，服务到期后续聘或者重新选聘，本应由业主说了算，为什么业主想换个“管家”却会遇到这么多烦心事？小区事务的管理，到底谁来做主？本报就此推出系列报道，聊聊换“管家”的烦心事。

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一家物业服务公司被小区业主大会解聘后未撤出，后来有关部门发文督促该公司撤出，但该公司还是不撤。南宁市华龙苑小区的部分业主认为该公司行为属强迫交易，遂不交纳物业费、停车费。今年6月下旬以来，因未交费的机动车辆出入小区受阻，110多次出警调解。目前，部分业主正在筹划起诉该公司，要求其撤出小区管理。

事件：业主大会投票解聘物业公司

据了解，2019年初，南宁市华龙苑小区第一届业委会公开招聘物业服务公司，广西顺瑞物业服务有限公司（下称“顺瑞物业”）参加招投标后中标，于2019年4月1日进驻华龙苑小区。此后，有业主向南宁市青秀区住房和城乡建设局投诉称，业委会选聘物业服务公司并未通过业主大会，程序不合法。

2019年8月28日，在城区有关部门和建政街道办事处的指导监督下，华龙苑小区召开业主大会，就是否同意聘用顺瑞物业进行投票表决。该小区共有业主597户，业主拥有的专有部分物业总建筑面积96014平方米。在投票中，有488户反对聘用顺瑞物业，所拥有的专有部分建筑面积为81219平方米，面积和户数双双过半；赞成票为零。

2020年6月17日，华龙苑小区第一届业委会给顺瑞物业发出《告知书》，称根据业主大会的投票结果，解聘顺瑞物业，要求其在一个月之内停止在华龙苑小区服务。

当年10月12日，青秀区住建局给顺瑞物业发函称，经调查，顺瑞物业存在“未经小区业主大会选聘擅自进驻的情况”，违反相关规定，“请你司在收到本函之日起30天内”依法与华龙苑小区业委会办理物业服务项目退出交接手续，“逾期未按规定进行交接的，我局将移交相关行政执法部门予以调查处理”。

部分业主：强迫交易拒交服务费用

目前，顺瑞物业仍未撤出华龙苑小区。对此，一些业主认为，依据《南宁市物业管理办法》第四十七条规定，“未经业主大会选聘，物业服务企业不得进驻物业管理区域”，顺瑞物业已被业主大会依法依规解聘；住建部门亦发函要求该公司撤出，该公司却不撤出，系强迫交易。为此，他们拒绝向该公司交纳物业费、停车费及代收的生活垃圾清理费等费用。

今年6月16日，该小区启用车辆自动识别收费系统，未交停车费的车辆无法驶出小区。一些未交费的业主一看出不去，把车撂在出口处，直接锁车走人，导致后面的车辆被堵。类似的情况屡次发生，110也多次出警调解。

物业公司：结清所欠费用再谈撤场

对于为何没撤场，顺瑞物业公司华龙苑服务中心负责人黄先生称，一是顺瑞物业进驻小区过程合法合规，召开业主大会表决事项属于招标人在招标前应解决好的问题，不属于竞标人的审查义务，物业公司不存在过错。根据诚信原则，合同应当履行；二是顺瑞物业依约进驻小区服务两年多，没有违约行为，华龙苑小区要求撤场属于单方违约行为，顺瑞物业有权拒绝接受；三是2021年6月8日，华龙苑小区第二届业委会与顺瑞物业签订了补充协议，确定物业服务至2022年3月的合同期限不变，因此顺瑞物业有权继续履行合同。

黄先生还向记者出示了相关司法文书。南国早报记者看到，该公司去年向江南区人民法院起诉了其中两名未交纳物业服务费的业主，法院先后判决两名业主依据物业服务合同中的标准交纳物业服务相关费用。其中一名业主不服一审判决，上诉至南宁市中级人民法院，被驳回，维持原判。而另一名业主已向法院提出反诉，要求确认顺瑞物业与业委会签订的服务合同无效。

黄先生称，在华龙苑小区业主把欠费支付完毕的情况下，他们对于解除合同、退出小区服务等事宜持开放态度。只要物业公司的合法权益得到充分保障，在平等协商的情况下，“我们随时可以撤”。

业委会：小区管理陷入僵局

顺瑞物业未经业主大会选聘，只通过招投标便进驻华龙苑小区，程序是否合法？对此，广西桂新律师事务所李见国律师表示，业委会可以公开招投标，但要经过业主大会的同意才能聘请物业服务公司，且要达到法定业主人数通过后才算合法合规，否则程序不合法。至于部分业主的欠费问题，顺瑞物业可以另案起诉。

华龙苑小区第二届业委会相关人士表示，顺瑞物业公司已被业主大会解聘，应退出小区物业服务，为此业委会也尝试过要求顺瑞物业撤出，但对方要求先结清大部分欠款，不然不撤。在这种情况下，业委会只能与顺瑞物业签订补充协议，略微下调了物业服务收费标准。目前，华龙苑小区部分住户拒交物业费、专项维修资金，欠款总额达上百万元。在问题一时难以解决的情况下，他们建议维持现状，等待物业服务合同到期。

住建部门：已移交执法机关处理

业主大会和住建部门要求物业公司撤场，对方仍然不撤，住建部门怎么看？通过“广西数字政务一体化平台12345系统”，南国早报记者看到，在“南宁市顺瑞物业有限公司未撤离茅桥路3号华龙苑小区引起业主不满”的投诉下，青秀区住建局答复：“对于顺瑞物业公司经业主大会解聘后未按规定退出小区物业服务的问题”，该局已发函“督促其退出小区物业服务，并与业委会做好交接，但顺瑞物业公司一直以该小区业主拖欠大量物业费为由拒不退出小区”，根据职能分工，“我局于2020年12月将顺瑞物业公司未按规定退出华龙苑小区的相关违法线索，移交城区城市管理综合行政执法机关进行核查处理”。

据悉，一些业主正在发起签名并筹款，准备联名起诉顺瑞物业，要求其撤出小区。

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