时间：2022-11-15 11:42:52来源：法律常识
近期蛋壳公寓因欠款问题陷入危机，截至11月13日，股价已经下跌88.81%。针对破产及跑路传言，16日下午，蛋壳公寓在官方微博作出回应，表示没破产、不跑路。此外，蛋壳公寓表示，公司目前的确遭遇资金困难，正在积极处理。
同日下午早些时候，蛋壳公寓住房租金贷款（以下简称“租金贷”）业务的合作方微众银行在其官方微博发布公告称，至少在2021年3月31号前，有关蛋壳公寓租金贷的征信将不受影响。
此外，微众银行表示，根据租户与蛋壳公寓签署的《房屋代理租赁合同》，租户和业主已形成租赁关系，并已预付租金，享有合法居住权；建议租户在已付租期间继续居住，保障租户的权益。
租金贷为蛋壳公寓主要业务
蛋壳公寓是紫梧桐（北京）资产管理有限公司旗下的长租公寓品牌，也是首家在美股上市的长租公寓服务商。2015年1月，该公司成立并进入O2O租房市场，目前在北京、深圳开设分公司。
年初以来，蛋壳公寓一直传出资金危机、高管离职等负面消息。近期，多家媒体报道，数百人在蛋壳公寓北京总部维护权益，包括退租金的租客、收房租的房东、蛋壳工作人员。此外，杭州蛋壳公寓出现租户被断网现象，深圳蛋壳公寓已经有房东开始驱赶租客，武汉蛋壳公寓已经有房东开始直接联系租客缴纳房租。
有数据显示，蛋壳公寓租金贷业务比例较大，2017、2018和2019年，选择租金贷的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%，贷款金额数十亿元。虽然该公司从事住房租赁业务，但其较为依赖租金贷等业务带来的收入。
《中国银行保险报》了解到，蛋壳公寓的租金贷属消费分期贷款，由微众银行直接发放给蛋壳公寓，利息约为9.5%，蛋壳公寓承担利息。租客作为借款人，对贷款分期归还。据其财报显示，目前公司经营的公寓房间数量为438309套，涉及租金贷的租户众多。
长租公寓金融化倾向存在较大风险
值得注意的是，去年12月25日，住建部等六部门曾发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（简称《意见》），要求住房租赁企业租金收入中，租金贷占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。这意味着，蛋壳公寓租金贷业务已远超监管红线，亟待整改。
中原地产首席分析师张大伟认为，目前，长租公寓普遍存在金融化倾向，其问题不仅仅在于推涨房租，更大的问题是金融化带来的“资金池”风险。
“公寓方为了扩张，利用多收租户租金、晚付房主租金的形式，加快扩张速度。企业一旦资金链出现问题，就会出现连锁反应，轻则服务受阻，重则引起‘爆仓’，租户、房东和相关服务人员将承担较大风险。”张大伟表示。
由于新冠疫情影响，今年以来，多地租金有所下调，长租公寓的空置率明显上升，蛋壳等长租公寓现金流承受较大压力。
据业内人士统计，仅在今年上半年，已有超过16家中小长租公寓企业相继倒闭。究其原因，大多采用了“高进低出”、“长收短付”的金融化运营模式，叠加疫情影响，引发资金链断裂或经营不善。
今年9月，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下称“《意见稿》”）向社会公开征求意见。《意见稿》明确，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
记者 于晗
编辑 李梦溪
