时间：2022-11-15 12:28:27来源：法律常识
每经记者：陈梦妤 每经编辑：甄素静 程鹏
“目前抵押经营贷还能做，周末都是加班加点，我一天就签了好几单，其中2单抵押贷，一个500万元，一个400万元。”
“现在政策一天一个样，大家都有点着急，如果单子批不下来，过几天可能利率就上调了。”
镁编调查发现，在北京银保监局重磅发声严查信用贷、经营贷资金违规流入楼市的当下，部分助贷机构的业务依旧正常开展，仅放款时间略有延后。
不过，也确实已经有部分办理过信用贷买房的客户，在官方发声次日便被银行要求立即偿还，或在办理按揭贷款转换为房抵经营贷时被拒贷。
在镁编近几日的采访中，建行是部分助贷机构明确提及的合作方，其他国有银行中、农、工，以及12家股份制银行、个别城商行也均为机构口中的合作方。
“黑科技”操作可贷400万
“征信良好、工作稳定，利率4%～6%的信用贷，最高我们可以帮您做到400万元。”
百度首页位一家助贷公司平台页面标注的业务
“年前银行也冲量啊，带上身份证、银行卡、公积金卡，我们当面再沟通一下细节，顺利的话当天就可以放款。”
2月8日，镁编曾与某助贷公司业务经理取得联系，在向对方明确提出贷款用途是购买学区房后，辗转数次，一位自称是经理的工作人员舒文（化名）向镁编介绍了其信用贷业务的具体情况，并表示“我们与北京各大银行都有合作，公司楼下就可以打印征信、办业务”，甚至是“在利率等各方面条件都了解对比后，您还可以挑选自己认为最合适的那家”。
年后，镁编继续与舒文取得联系，其表示目前业务一切正常，就是放款时间可能有延迟，会比此前多2～3天左右。
不过，在镁编与数家助贷机构的暗访中了解到，这家自称可以做到400万元信贷的机构，却成为别家业务经理口中遭“围攻”的对象。
“信贷400万元？那绝对不可能。”另一家助贷公司的业务经理叶婷就对这一额度提出了质疑。
在叶婷给出的信贷方案里，5家银行总额是150万元，相比舒文公司给的额度差距很大。叶婷表示，该公司做信贷业务单家银行上限是50万元，并且最好把银行控制在4家以内，数量太多易导致审批不通过，并且个人风险很大。
但舒文对此的解释是，不同银行的信贷额度确有上限，最多110万元，在个人情况评分不错的前提下，申请4～5家银行就差不多能申请到400万的额度了。
舒文透露，现在的个人情况评分一般包括5个方面，银行贡献信息、工作信息、居住信息、负债信息、信用记录等。以工作信息为例，舒文提到，实操中，公积金可以选择照高交社保，没有社保可以找机构挂靠。提交进件材料时，公积金需要详细流水，社保可以不提交或者只提交一个在交记录，隐藏缴纳金额。信用记录方面，个人流水要是月供的2倍以上才比较稳妥。
“我们有黑科技，可以帮您解决这些问题，包括流水、社保等实操。”在舒文口中，对贷款人来说，代价只是贷款额的2～3个点。
也就是说，如果顺利办下400万元信用贷，舒文公司抽走的服务费是8万～12万元。
“目前没什么影响。”舒文对公司的业务能力非常自信，“很多客户都担心风险问题，可以放心，我们已经做了10多年，您自身没有风险，一切都由我们承担。”
监管趋严的“表面合规”
为了打消镁编的疑虑，舒文对风控做了解释。
其说辞要点主要包括，第一，银行要求的合规都是“表面合规”；第二，审批贷款的主要依据是判断名下是否有其他贷款。“申请信用贷买房的人非常多，做好风控的前提下，通过一定操作，顺利办成是没有问题的。”
舒文所在的这家公司，信用贷只是其中的小业务，房抵经营贷才是主要业务，在其官网首页展示的成功案例中，就有这样一笔金额高达980万元的业务。
据舒文介绍，“目前一笔3.5%～4%的房抵经营贷，个人征信良好，当前不能有逾期，不能有违约记录，现在最高可以做到8～8.5成，服务费是1～3个点，一般金额大的话我们只收取1个点”。
舒文表示：“不介意您多比较几家公司，选择最合适的。”
而年前某商业银行一位贷款专员也曾告诉镁编，只要表面合规，在审核申请人材料时基本都能通过。“银行也是一个商业机构，也需要盈利”正是其主要逻辑。
不过这几天，经镁编向多家银行实际询问，银行放款条件确有收紧趋势。
随后镁编又联系了建设银行和交通银行，他们对于经营贷业务都表示了谨慎态度，“信贷资金仅用于企业生产经营资金周转活动，不得用于股市和证券投资以及其他权益性投资”。
工商银行方面对于经营贷现有放款条件给到的回复则是，公司须成立一年以上且正常经营。贷款利率最低3.65%，最长期限10年。
农业银行方面的说法则是要求公司成立两年以上，要有流水，只做1年期，利率3.85%。空壳公司肯定是不行的，必须要真实经营。
部分客户被要求立即还贷
实际上，随着北京部分区域楼市的躁动，信用贷、房抵经营贷已成为监管重点。春节前，北京银保监局发布消息称，已注意到近期出现的相关舆情，针对舆情反映的问题第一时间开展大数据筛查，并就筛查发现的疑点线索向辖内银行机构下发监管提示函。
据北京市房地产业协会官方公益平台“京房字”披露，春节前，主管部门对1月25日以来，楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查，重点核查西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区成交案例。
“京房字”披露，某人在去年新注册了一家小微企业，注册企业之后没过几天，就网签了西城区重点学区的一套二手房，在随后的几个月里，先后从两家银行申请了数百万元的经营贷。该案例被检查人员从大量的购房合同中筛查了出来。
由于经营贷资金违规进入楼市，通常采用的是先全款购房，然后以房子为抵押、套取贷款的方式。因此核查针对的主要是全款购房中，购房人和直系亲属近期申请使用了经营贷的行为。
核查出线索后，实操中的下一步是多部门核查经营贷资金的流向。
相关监管部门在通知中明确提出，银行机构对因信贷管理不审慎，导致的个人经营性贷款违规流入房地产市场的情况，将从严从重查处。
值得注意的是，北京对于此次核查十分重视，联合工作组甚至动用了公安的经侦部门，对于查实违法违规的“助贷机构”，也将“严惩”。
“京房字”同时披露，对于正常资金全款购房、没有申请使用过经营贷的，并不在核查范围内。
而没有申请使用过经营贷的客户，正是目前助贷公司眼中优质客户的重要条件。
图片来源：受访者提供
镁编在采访中了解到，北京严查通知下发后，已经有部分购房者接到银行电话，要求立即归还信用贷，或在办理按揭贷款转换为房抵经营贷时被拒贷。
不少购房者选择通过“黑科技”，铤而走险办理房抵经营贷与其市场利率有很大关系。公开资料显示，2020年受疫情影响，北京不少银行的房抵经营贷利率最低降至3.85%，个别优质企业甚至能达到3.65%，已基本处于公积金贷款水准。而同期，北京的首套房贷款利率约5.2%，二套房房贷利率5.7%。
与房贷相比，这样的利率倒挂，很难不令人心动。而这也是催生本轮信用贷、房抵经营贷潮起的重要因素。
“个人套取经营贷资金去购房，属于违规骗贷行为。”招联金融首席研究员董希淼表示，盲目加杠杆买房会加大个人和家庭债务负担和风险，也不符合房住不炒基调。从宏观层面上，房地产过度挤占金融资源，也会加大金融风险。
记者|陈梦妤 王佳飞 编辑|甄素静 程鹏 杜恒峰
校对|夏志坚
封面图片来源：摄图网
来源：镁刻地产（微信号：Real-estate-Circle）
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