开发商逾期办证约定违约金过低,关于主张逾期办证违约金的典型案例分析

商品房作为大宗商品，由于涉及金额较大，环节较多，纠纷多发。其中商品房逾期办证，更是成为许多购房人都可能遇到的烦恼。商品房买卖合同中，购房人的主要义务是按期足额支付购房款，开发商的主要义务是交付符合条件的商品房和权属证书。因此，开发商如逾期办证，购房者主张逾期办证违约金按理说合理合法、理所应当，但实践中因个案案情不同，最终该诉求能否得到支持仍需结合个案具体考量。

对于双方明确约定违约金数额或违约金计算方法，且该约定在合理范围内的情形，因各方一般争议不大，故不在此赘述。又因商品房买卖合同大多为开发商提供的制式文本，合同约定数额不菲违约金的情形亦不常见，而没有约定逾期办证违约金或违约金约定不明的情形有明确的司法解释，故下文着重阐述约定的违约金数额偏低或约定开发商逾期办证无需承担违约责任的情形。

一、关于开发商逾期办证的法律规定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下文简称“《商品房买卖解释》”）第十四条（2003版第十八条）规定， 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

因此，基于民事意思自治原则，合同双方对买受人办理房屋产权证书期限有明确约定的，人民法院直接依据当事人的约定确定出卖人应承担的违约责任。如当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，人民法院则应适用《商品房买卖解释》第十四条第二款（2003版第十八条第二款）规定。

二、倾向于保护开发商的部分典型案例

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以上不乏约定违约金数额为0或约定开发商逾期办证无需支付违约金的案例，却均以双方系自愿签订而认定约定有效。或如（2020）豫03民终9876号案例虽认定合同约定的违约金数额（302元）过低，但又以合同系双方自愿签订，买受人未能提交证据证明其实际损失为由对买受人关于调高违约金数额的意见未予支持。事实上，逾期办证不同于逾期交房，买受人要举证证明逾期办证的实际损失，举证难度极大。其中（2018）晋民申560号案例，更以双方约定由开发商提供资料报产权登记机关备案，而备案并非《房屋登记办法》中规定办理房屋登记的必要程序为由认定买受人主张逾期办证违约金欠缺事实和法律根据，驳回申请人全部诉请。如此机械适法而忽视其背后的公平逻辑，无疑会出现开发商收取了全部购房款，即使无限期逾期办证亦无需承担任何违约责任，甚至无需承担协助办理产权证责任的奇观!

三、倾向于保护购房者的部分典型案例

续上

以上案例在合同约定违约金数额偏低或开发商无需承担违约责任时未机械适法，而是从显失公平或格式合同等角度否定了约定条款的效力，部分或全部支持了买受人的诉请。其中有的案例以逾期办证的违约责任是一种严格责任，其违约责任的承担并不必然以损害的发生为前提，有的案例以购房者虽无法举证举证其实际损失，但必然会对买受人造成损失，合理分配举证责任，支持了买受人的诉请。

四、结论

我国不是判例法国家，近乎相同的案情在不同的裁判者手下可能判决结果迥异。如购买商品房后遇到逾期办证的情况，在合同对逾期办证没有约定时，购房人大可不必惊慌。此种情形下，因双方对逾期办证没有约定，一般情况下会适用《商品房买卖解释》”）第十四条（2003版第十八条）规定。而对于合同约定开发商无需就逾期办证承担违约责任或约定极低违约金的情形，不少案例认定双方已有明确约定，不适用《商品房买卖解释》”）第十四条（2003版第十八条），很可能依据合同约定判定开发商是否需承担违约责任。因此，对于购房者而言，在合同有明确的不利约定时，诉讼风险反而相对较大，需慎重考量。

此外，笔者认为意思自治作为民法的基本原则固然要遵守，但如一概以合同系双方自愿签订为由，认定极端不平等条款的有效性，则可能导致显失公平原则或格式条款无用武之地！尤其开发商在商品房买卖市场仍处于强势地位的情况下，面对开发商提前拟定的霸王条款，普通购房者即使发现部分合同条款极其不公平，亦无能为力！因为现实中，没有几个开发商会因为某个消费者而破例修改购房合同。因此，笔者认为前述部分案例对买受人而言未免过于严苛，甚至可能对其他开发商形成错误的示范效应！且开发商事先拟定的霸王条款不受法律规制，看似表面上维护了民事意思自治原则，实则既严重侵害了合法、平等的民事基本原则，又与我国社会主义法治理念背道而驰！

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