时间：2022-11-15 14:31:33来源：法律常识
业主们能掌握自己的财产和命运吗？
21世纪经济报道记者 张敏 孔海丽 唐韶葵 报道
“房子只有个框架，再泡下去也该塌了，我一个月要交1.8万元房贷，还要交4千块房租，也是真的没钱了。”汪萍的语气中满是心酸。3年前，为了改善居住环境，他们一家下定决心卖了上海市区的老房子，又贷款300万元，在奉贤区买下“泰禾海上院子”项目。项目原本在去年3月就应该交房，却从2019年7月停工至今。
近期，上海连日阴雨，眼看着楼盘毛坯泡在水里迟迟无法复工，汪萍万般无奈之下也准备加入停贷队伍。
7月13日下午，200多名泰禾海上院子的业主联名发布了“强制停贷告知书”，宣布“项目未全面复工前，所有已售房源且未结清贷款的业主将停止还款”。业主们叹息：“沟通了3年，泰禾负责人换了4、5个，复工却从来没实现过，我们实在是看不到希望了。”
这是此轮停贷现象的缩影。自今年6月30日江西景德镇某项目发布停贷通知书开始，陆续有房地产项目加入停贷行列。据易居克而瑞统计，截至今年7月13日，业主发布强制停贷通知的楼盘已有106个，且项目数量还在增长。
在此轮楼市调整中，这些业主正试图掌握自己的财产和命运。
去年下半年以来，房地产市场在多重因素影响下出现降温，部分开发商遭遇流动性紧张，并进而影响到项目施工和交付。一些较早陷入债务危机的房企，旗下项目甚至停工超过一年，烂尾可能性正在增加。
在处置交房危机的过程中，作为“防火墙”的预售资金监管制度，在这些楼盘显得虚置。按照规定，必须按比例将预售资金存入银行的专用监管账户，且必须用于专项工程建设。但很多楼盘做不到。
郑州某项目业主向21世纪经济报道表示，经业主们核查，自2018年开工起，其购买项目的预售款便一直未打入监管账户，项目的施工进程也时断时续，直到去年末彻底停工。在记者的调查中，这种现象并不少见。
截至记者发稿时，业主们主动停贷现象仍在蔓延。工行、中行、建行、农行、邮储、交行、平安、光大、兴业、民生、招商银行、南京银行、江苏银行等银行，于7月14日作出回应，称房贷逾期占比很小，风险可控，且将积极沟通解决问题。另有消息称，监管部门已关注到这一问题，并将着手酝酿解决方案。
停工停贷问题牵一发而动全身，银行、房企、业主、施工单位等各方面临的法律难题和道德困境均不容忽视。如何抽丝剥茧，打破僵局，需要市场各方共同努力。
泰禾海上院子建筑工地实景。业主供图
据易居克而瑞统计，停贷项目多分布在河南、湖北和湖南等中部地区，其中河南省涉及的楼盘达到35个，河南省会郑州涉及26个项目。
业主声称将采取停贷举措的项目，一开始多位于弱二线或三、四线城市，如沈阳、南宁、长春、太原、南昌、昆明，湘潭、株洲、咸宁、邵阳、鄂州等。但随着事情的发酵，重庆、武汉、长沙、天津也出现了停贷情况，在北京、上海、深圳等一线城市，也极少数停工项目的业主发布了停贷声明。
从这些项目所属的房企来看，大多是流动性相当紧张的房企。就单个房企而言，问题楼盘多则近30个，少则3-5个不等。
业主们停贷的诉求，基本可以总结为“催促复工”。除了谴责开发商，一些业主还将矛头对准放贷银行，列举了银行违规发放预售监管资金等问题，导致开发商随意挪用资金，项目最终陷入停工。
汪萍告诉21世纪经济报道记者，“泰禾海上院子”原本定位为改善性项目，不少业主都是把卖了老房子的钱投了进去，“掏空了全家的钱包”。一些为了养老才买这个项目的老人，来回折腾3个小时去看工地，“每看一次就更失望一次。”
她说，“跟银行的借款合同是以房子为抵押的，银行把预售资金拨给了开发商，开发商现在不管烂尾房，我们在没有过错的情况下要继续还贷款，又要承担烂尾风险，这有违公平原则。”
业主们并非不在意后续即将面临的征信污点，但迫于无奈，只能以这种方式施加压力。根据21世纪经济报道调查，很多停贷项目业主的诉求是项目顺利复工，“交房贷也交得有盼头。”
易居克而瑞按照最低首付比例和最高贷款额度盘点了问题项目，预计目前借款人尚未归还的贷款额度约为3700亿元。“基于最保守的预估，即便全部坏账，总额度占目前个人住房贷款余额38万亿比重不到1%。”该机构表示。
7月14日，建行、农行、兴业等银行作出回应，称风险可控。
虽然业主主动断供对银行冲击有限，但必须采取措施遏制其蔓延的势头。接受记者采访的业内人士指出，在房地产开发中，由于各种原因出现的暂时停工、延迟交付现象十分常见，对近期项目停工的恐慌可能迫使更多的业主做出停贷的“下策”。
从资本的角度，天风证券地产行业首席分析师韩笑指出，衍生风险可能引发新一轮负反馈预期：烂尾和按揭业务风险将影响银行风险偏好，进一步提高按揭和开发贷业务门槛，信用投放收缩；地方政府出于保交房考虑进一步收紧预售资金；购房者观望情绪进一步加剧。
“短期行业基本面和信用面压力可能重回2021年下半年情景，行业进一步脱离温和出清节奏，可能倒逼政策做出针对性调整，加快问题出清和解决。”韩笑表示。
值得注意的是，此次“停贷”并非购房者在失去支付能力下的被动“断供”，更多是开发商无法按时交房而致使业主采取主动停贷的行动。从外部因素来看，这与近期的市场变化密切相关。
去年下半年以来，房地产市场在多重因素影响下出现降温，部分开发商也遭遇资金困境。今年市场虽有所回暖，但前5月的商品房销售额仍有超过三成的同比降幅。且在融资端的信贷闸门仍捏得较紧的情况下，出险房企的资金链很难真正缓解。
从去年开始，部分出险房企就已出现项目停工现象，今年以来，停工的范围仍有所扩大。
据券商估算，目前出现项目停工的房企，以债务违约的企业为主。预计停工面积占行业整体施工比例为5%左右，约为5亿平方米。但随着违约企业销售的下滑，后续停工规模还有增长的可能。
有房企人士将停工的情况分为四类。
第一，因资金链断裂或新的融资停滞，企业资金流几近枯竭，选择停工。
第二，由于资金有限，房企经过内部权衡进行取舍的结果。比如，一家房企的多个在建项目中，即将入市的项目更容易带来现金流，公司会选择力保；工程进度接近尾声的项目很难带来新的现金流，公司会选择暂时性停工。
再如，在区域布局中，房企资源优先倾斜市场基本面较好、企业具有深耕优势的城市，而对于库存规模较大、品牌价值不强的城市，则会暂缓开发进度。
第三，因前期拿地价格过高或后期规划调整，成本增加、销售不畅，也会被公司选择性停工，让位于更优质的项目。
第四，合作方较多的项目，也容易因决策周期长等因素出现被动停工。但该情况在当下的市场中并非主流。
此外，这次停工范围，经济产业薄弱的区域较为多发。在稳楼市方面更加积极主动的城市，这类情况相对较少。
回归常识，不应该出现大面积停工的现象。
我国在期房项目的开发中实施预售管理制度。按照规定，商品房项目在取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、投入25％以上开发建设资金的情况下，即可满足预售条件。房企收取的预售资金需按一定比例存入专门的监管账户，且必须用于有关的工程建设。
预售资金监管制度是为确保工程项目不烂尾而设立的一道“防火墙”。易居研究院智库中心总监严跃进认为，如果严格执行现有的预售资金监管政策，除非项目后期做出重大调整，否则很难出现烂尾的情况。
但实际情况并非如此。
“大部分时候，项目的预售资金并不会一直趴在监管账户上。”北京某房企人士向21世纪经济报道表示，由于银行和开发商普遍具有良好的合作关系，按揭贷款基本与开发贷款绑定，银行对预售资金账户的监管并不都很严格，预售资金被挪用的情况较为常见。比如，房企会将预售资金作为资金池，由集团统一调配使用，用于发放员工工资，支付土地款，偿还贷款……等等。
该人士表示，有些预售资金甚至不会存入监管账户，而是直接进入开发商可控制的账户，用于公司日常运营。
此轮停工事件发生后，一些停工项目的业主曾核查预售资金监管账户，却经常发现“货不对版”，即开发商公示的账户并不是银行承认的监管账户。
还有开发商设立多个监管账户，从而便于资金腾挪。以“泰禾海上院子”为例，该项目开发商为上海金闵房地产开发有限公司，截至2022年7月，项目已经停工近3年。业主查询发现，该项目的预售资金收款账户有13个之多，而该项目只在2019年3月开过一次盘。按照规定，一个项目在只能开一个监管账户。若存在多期预售，则开设监管账户的数量必须小于等于预售期数。
由于预售资金被挪用，项目工程款由建筑方垫付，已经成为行业的潜规则。在招标中，建筑方的垫款规模和能够承受的偿还时间，往往成为中标的重要砝码。
郑州某停工项目的承建方向21世纪经济报道表示，开发商已经拖欠项目工程款3年之久，由于多次索要未果，项目在去年年末停工。今年上半年，开发商曾要求项目开工一周，从而营造出复工的假象，但被公司拒绝。
他还表示，在建筑行业，因工程款支付问题而与甲方打官司的情况是常见现象，即使在房地产上行时期，有些开发商也会拖欠多年。而在当下，工程承建方对欠款的忍受力明显减弱，挤兑也更加明显，这也是项目动辄停工的原因之一。
作为业主，在项目较长时间停工，甚至可能烂尾的情况下继续还贷，情理上的确很难接受。但站在法律层面，直接停贷并不具备充分的法律依据。
北京金诉律师事务所主任王玉臣向21世纪经济报道表示，在法律层面上，没有明文规定出现这些情况后业主有权直接停贷。“这里有两个法律关系，一个是银行和购房人之间的按揭贷款法律关系，属于借贷；一个是购房人和开发商之间的商品房买卖关系。”
他表示，烂尾楼的出现属于商品房买卖关系出了问题，与按揭贷款法律关系是相对独立的。
上海市光明律师事务所付永生律师也指出，如果银行没有违反监管规定，可以依据《民法典》第563条第1款第1项主张解除贷款合同，要求购房人承担违约责任。购房人败诉后，如果没有还贷，就会被列入失信黑名单。
如果银行违反了规定，比如将专项用于开发建设的购房款划入非专门账户甚至用于其他用途，从而导致商品房项目发生停工、烂尾的，买受人集体发出停贷的声明就具有正当理由。
由于大部分停贷案例的内情复杂，主要责任的认定也需要走法律程序，因此，目前来看，停贷并不是最好的解决办法。
付永生认为，如果购房人选择解除买卖合同，则可以无需履行还贷责任。
其法律依据是，2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（买房人）。
今年2月14日，《浙江法制报》刊登了一则案例，在该案中，项目烂尾，开发商也提交了破产申请。购房人解除了买卖合同，但是银行仍然起诉购房人，要求按月还贷款。嘉兴中院二审判决，购房人不再承担责任，而是由开发商承担剩余贷款的还款责任。
对于购房者而言，这恐怕是最好的解决办法，但现实仍然困难重重。一方面，这类诉讼案情复杂，解约过程和法律流程均会十分漫长；另一方面，在停工房企普遍陷入流动性危机的情况下，通过解约和诉讼来获得退款并不容易。对大部分业主而言，仅时间成本就都难以承受。
有业内分析人士认为，面对这一复杂的局面，需要监管部门通盘考虑，既维护法律权威，又照顾到民生需求，且需对主动停贷的示范效应有所预判。
有专家建议，对部分停工项目做个贷延期处理，待项目复工后再行恢复。同时对涉案房企的债务做展期处理，帮助企业缓解资金压力。此外，对预售资金的监管也需加强，避免出现更多类似的情况。
对于市场热议的取消期房销售的建议，前述分析人士认为，现房销售可以作为探索的方向。但期房模式下房企资金压力更小，资金到位率更高，在当前的环境下，仍然需要保留。
（作者：张敏,孔海丽,唐韶葵 编辑：张伟贤）
