(土地价格农民)如何确定合理的征地价格

虽然价格决定是一个复杂的问题，但英国政府认为其基本上精神实质应该是这样的：征购价钱该是使用者(或求取补偿者)得到一个货币供给量，这一货币供给量针对使用者而言，就像征购并没有发生一样。

现行标准征收土地规章制度为何不科学

依照保守数据(官方网统计分析)，仅1987年到2001年，全国各地非农建设占用耕地3300多平方公里。中国改革开放以来，具体的农用地征用土地应当大大的超出这个数字。假如1亩地的最后应用价格为10万，总土地价格如在3万亿元上面。实际上，在多年前，在我国有些西部地区的1亩农用地在变为非农业用地时，最后应用价格也是已经是10多万元，更不用说东部地区发达城市高得令人震惊价格了。这一部分收益，农户获得了是多少?

《土地管理法》要求，征用土地农用地的土地补偿费用为该征用土地前3年平均年产值的6至10倍，安置费用为4至6倍。从一些典型调查看，发达城市农户获得收入，1亩在1万余元之内;西部地区农户所得到的越来越少。按照这个较为，说近十多年根据征收土地阶段，使农户收入外流3万亿元上面，农户留到手上的只是一个零头，并不浮夸。

现行标准法律规定的不合理性是显而易见的。仅仅只是农用地的所有权转移，土地价格做为年收益率的6至10倍是合理的。可是，假如农用地变为非农业用地，农民的土地被占有之后变成没地农户，那样，这个价也不公平了。关键理由是2个：

第一，尽管现行价格很有可能体现了农户缺失土地资源往后的农牧业经营损失，但是不能体现农民的实际损失。农户缺失土地资源之后，迫不得已进到大城市，日常生活风险大大增加，消费成本(劳动力再生产成本费)显著提升，土地资源的社会保障功效不会再存有，变成下比不上农户，上更比不上城镇居民的穷困阶级。因而，不能按照农牧业农用地的“影子价格”给农户赔偿损害。

第二，土地资源在变为非农业用地之后，也会产生巨大专业级差盈利，这一专业级差收益是土地权收益，在其中农户应当获得科学合理的一部分。

除此之外，征用土地的程序也不科学。我们目前的做法是，征用土地是政府行为。土地资源一经征用土地，即变成我国的土地，随后由国家把它划转或出售给土地的房地产商或使用人。农户与土地资源的最终使用人之间没有立即的交易。这种行为促使农户以及他们所组成的“团体”不能与土地资源的最终使用人立即买卖交易，便一开始就剥夺了农民的交易权，使买卖拥有不公正的性质。科学合理的作法，该是让农民与土地资源的最终使用人立即买卖交易，政府部门或土地资源监督机构只是作为中介人。这一程序流程不变，农民的合法权利是无法得到保障的。

苏格兰的土地革命经验与启示

市场经济国家在农户征用土地上有一套完善的作法，很值得大家参考。这儿详细介绍小编科学研究完的苏格兰的具体方法。

(一)有关强制性选购

为了能公益慈善，政府部门难免要征收土地;假如土地资源使用者不愿出售土地，就难免产生“强制性”征用土地的做法。但实际上，政府强制性选购是很少的。强制性选购在法律上也是有严苛要求。

从流程里看，为了实现强制性选购，必须有下边好多个流程：第一，特别授权的征用土地局要拟定公布强制性选购通告，通告务必叙述所购买的房地产状况。第二步，在地方报纸上持续两个星期投放广告，将购买信息送到有关方面。第三，要把选购通告提交国务大臣确定。第四，在国务大臣接到文档之后，要征求反对意见;假如反对意见很广泛，国务大臣还需要举办公布听证制度。在这些工作的前提下，国务大臣作出决定。第五，征用土地局再次公布强制性购买的确定。

需要注意，假如所有人认为这个选购使自身的利益受伤害，他都可以在6周以内采用法律法规行为即向英国土地资源法院提起诉讼。

(二)有关土地资源成交价格

虽然价格决定是一个复杂的问题，但英国政府认为其基本上精神实质应该是这样的：征购价钱该是使用者(或求取补偿者)得到一个货币供给量，这一货币供给量针对使用者而言，就像征购并没有发生一样。也就是说，征购个人行为对土地的当事人的权益获得不应该发生危害。

为了在本质上讲清楚这个道理，美国法学家用了一个概念，称为“无计划全球”。这是一个编造世界，在这个世界里，征用土地局并没有公布过征用土地通告，相关土地的发展计划没有发生，甚至没有明确提出。这一设想的依据比较清楚，因为这些“方案”行为会对土地资源的价值。那样，地价所决定的基本上精神实质就清楚了，也就是说，地价的决定应该以“无计划全球”为前提条件。

价格决定实际考虑到以下几方面的影响因素：

(1)价值标准

使用这一标准实际考虑到那样好多个标准：1)对强制性征用土地不进行附加补助。2)在决定价钱时，构想被征购土地资源在公开市场操作上自行出售时可能得到收益，这也是标价基本原则。3)不因为被征购土地的特殊用途而给被告方以价格补贴。4)假如土地的现阶段应用有违背公众利益或违反法律的情形，从而产生收益在征购价钱之中不予考虑。5)在尤其情形下，土地资源法院会不顾及价格行情，而考虑到一个“重设等额的”。比如，一座主教堂，如果按市价售卖，使用者所获得的账款无法在另外的地区构建一座相同的主教堂。这时候，征用土地局只有考虑到主教堂的重置费用了。6)考虑到打扰赔偿。

(2)合法的方案

假定土地资源的市场价格只体现其时下主要用途的市场价格，但是它还会有潜在的发展趋势使用价值，比如，某一天牧场主有可能在将土地资源卖给房地产开发商而得到更高价钱。在这儿，有些发展计划或是要考虑的。一块地区，早已被政府规划为住房发展区，那样，土地资源使用者在公开市场操作上出售土地时，政府部门的规划便是因素，出售土地收益必定包含这个因素。因此，这类科学合理的方案假定应该对征购价钱产生危害。

(3)升值或掉价的后果

已经执行的方案很有可能促使所征购的土地的价值产生升值或掉价，但这种要素不该在征购价钱中予以考虑。英国的法律对于此事有明确规定。举一个例子，于北京CBD附近有一块农牧业土地资源，政府在CBD方案下必须征用土地这方面土地资源。要是没有这个计划，这方面土地资源按照市场价钱能够售卖到100万，有了这个方案以后可以卖去600万，那样，政府部门只依照100万价格选购这方面土地资源。一定要注意，这100万余元价格仍很有可能大大的高过农用机械土地的价格，仅仅低于政府部门方案危害之下的新价格。

(4)外界有危害危害

一整块土地资源，如果只征用土地了一部分，而征用土地的结果给其他土地资源的价值导致了危害，那样，征用土地价钱应当包括对这种损害的赔偿。假如征用土地了一部分土地资源，剩余的那部分土地资源因而越来越毫无价值，那样，使用者还可以明确提出赔偿规定，土地资源法院应当作出裁定;假如原因靠谱，赔偿就应当确定。[page]