时间：2022-08-25 15:00:01来源：法律常识
[基本案情]
上诉人林某与张某因承揽合同纠纷一案，河口区法院裁定张某赔偿林某各类财产损失81000元。判决生效后，张某未按期行使权力，林某向法院起诉申请执行。
执行中，人民法院于2005年6月依规封查了张某在河口区农贸批发市场的临街商住楼一套，但第三人李某（系失信执行人张某以内弟）提出质疑称：该房产已经被沾化县人民法院优先封查，且张某早已将这个房产转让给李某，并带来了二人签署的房产转让协议书，规定人民法院消除对该房产的封查。
经实行查清：李某与张某因民间借贷案件于2002年12月诉至沾化县人民法院，沾化县人民法院在审理期内封查了以上房地产，并设计了民事调解书，协商主文为：1、张某于2003年4月12日前给付李某借款80000元；2、贷款无力偿还，以封查房产作抵押，做价加工后偿还李某。民事调解书生效后，李某并没有申请法院执行，沾化县人民法院也一直未对该房产作出处理，该房产也一直没有申请办理房产证更名办理手续。
另查清，该房产如今由失信执行人张某对外开放租赁，仍由张某对房地产履行盈利、处分的支配权。
[异议]
对第三人李某所提出的质疑，河口区法院在对该房产执行上存在不同的观点：
第一种建议觉得：该房产已经被沾化县人民法院优先封查，且通过生效的裁判文书确定该房产早已抵押给李某。尽管该房产并没有申请办理房产证更名办理手续，是由于在我国未有完善的物权登记规章制度，现阶段相关部门的备案仅仅是行政部门管理的手段，所以不能当作评定所有权转移标准的。觉得案外的质疑创立，不应给予申请强制执行。
第二种建议觉得：该房产已经被沾化县人民法院优先封查，且通过生效的裁判文书确定该房产早已抵押给李某，李某对该房产依规具有质押权，人民法院能够封查该房产，但对该房产进行交易后，李某应作为质权人优先受偿。
第三种建议觉得：该房产虽然被沾化县人民法院优先封查，但是根据最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第二十九条的相关规定，封查房产期限不超二年。与此同时该《规定》第三十条要求，封查届满，法院未办推迟手续，封查的效力解决。即沾化县法院对该房产的封查法律效力早已解决。第三人在三年多时间内并没有申请办理房屋产权证明过户手续，主观方面存有很明显的过失。更何况张某一直对该房产履行盈利、处分的支配权。觉得第三人与债务人恶意串通，躲避实行，其质疑不成立，应给予驳回申诉。
我允许第三种建议。
1、房屋抵押贷款理应申请办理抵押登记
房屋抵押贷款就是指抵押权人因其合理合法房产以不转移占有的方式向质权人给予负债执行担保的个人行为，是属于一种抵押权。《担保法》第三十八条、第四十一条、第四十三条要求，抵押权人和质权人应以书面形式签订借款合同，并理应申请办理质押物备案，借款合同自备案生效日起效，受害人未办质押物注册的，不可对抗第三人。通过上述要求我们不难发现，缺乏对质押物进行登记这一形式要件，借款合同不可以创立。
本案中失信执行人张某虽然与第三人李某在法院达成对房地产开展抵押的协议书，但是因为没有到房产登记行政机关办理房产抵押登记，该合同不可以对抗第三人林某。因而，在法院对该房产进行交易后，第三人李某也根本无法具有优先受偿权，须经申请执行人林某以该房产的具体竞拍合同款来实现自己的梦想债务。
2、怎么确定的财产所有权难题
实行在实践中常常碰到这样的难题，失信执行人把它所有的财产卖给了第三人，第三人也付了溢价增资并具体占据，但却没有过户登记，依然登记在被执行人的户下，这样的情况下，能不能实行该资产？对于我们来说理应坚持实事求是，从保护买卖纪律和真诚一方的权益考虑，在始终坚持备案为准则原则下，引进过失标准。一方面我国现行法律如大城市房地产管理法、土地法等早已明文规定了不动产权规章制度。虽然对相关主管部门备案的特性还有较大异议，到底是物权登记现实主义或是行政工作现实主义不甚明了，但是能够觉得，这类备案具备物权登记的特性。在民事活动之中基本上就是以备案做为评定所有权规范。在这个原则下，最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条又加上第三人过失标准。即并没有过户登记是因第三人主观性里的原因引起的，则表明第三人有过错，对于该资产，人民法院就能封查。假如是因为备案单位的缘故或是其他非第三人所能掌控的缘故，理应认定其已经取得了该资产的使用权，人民法院就应该判决消除对于该的财产封查，以公平公正维护第三人的合法权益。
本案中，第三人李某虽认为该房产早已被张某出售给了李某，但该房产依然由失信执行人张某对外开放租赁，仍由张某对房地产履行盈利、处分的支配权。因而第三人李某并没具体占据该房产，也没有过户登记，对其该房产认为所有权原因自然不能创立，人民法院能够对该房产开展封查。
3、对同一资产，不一样法院中间能够轮候查封
最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第二十八条明确了轮候查封规章制度。轮候查封便是对别的法院已封查财产的，执行法院在审批机关进行登记或在别的法院开展记述，封查依规解除后，在先的轮候查封全自动转化成宣布封查制度。因为在起诉和执行中，在左右2个案子分别由2个法院管辖的情形下，因法律法规严禁反复封查、扣留、冻洁，又缺乏必须的联络和交流，在第一次封查、扣留、冻洁被解除后，别的人民法院通常不太可能马上获得有关信息，可能会导致在后封查、扣留、冻洁不太可能马上执行，借款人通常会趁机转移财产，别的债权人的权益因而无法得到完成。有些地方乃至运用严禁反复封查、扣留、冻洁规章制度搞地方保护主义，为了达到维护某一被执行人的目地，把它全部财产先予封查、扣留、冻洁，以阻拦异地法院强制执行。[page]
在最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》这一法律条文颁布以前，封查房产期限并没有具体规定，一个新的法律条文要求了两年的限期。所以在本案中，沾化县人民法院尽管优先对该房产展开了封查，但届满前并没有申请办理续航封查办理手续，其封查的效力早已解决，河口区人民法院完全可以开展封查。即便沾化县法院的封查并没有超出限期，依照轮候查封规章制度，河口区人民法院也有权利封查该房产。
(作者单位:山东东营市河口区法院)
由来：中国法院网
